名头颇响的济南海宁皮革城“搬迁”了，原因是招商未达预期，“工作日没几位顾客”

◆经济导报记者 韩祖亦

    近日，落户济南已满4年的济南海宁皮革城，完成了整体搬迁，从靠近主路，颇为显眼的南楼，迁至地处内侧，相对“偏僻”的北楼，并于国庆节前后重装开业。
    事实上，经济导报记者了解到，名气颇响的海宁皮革城，在2015年10月进入济南后，招商情况目前并未达到预期，净利润状况亦不容乐观。那么，这样看似将“雪上加霜”的搬迁，又是为何呢？

“工作日没几位顾客”

    23日下午2点，经济导报记者来到位于济南市槐荫区美里路的济南海宁皮革城。此前已经营多年，靠近美里路的南楼此时已呈封闭状态，停车场入口处“海宁皮革城整体迁至北区”“新款绽放，重装开业”的巨大标识，一路将经济导报记者引导至离美里路较远的北楼。
    根据海宁中国皮革城股份有限公司(下称“海宁皮革城”)公开披露的资料，济南海宁皮革城计划总建筑面积约19万平方米，其中皮革市场约15万平方米，地下停车场约4万平方米，分为南楼及北楼两部分，中间以连廊连接，项目计划总投资约8亿元。
    但目前，皮革市场并未使用全部面积，仅开放了部分市场。
    经济导报记者在新开业的北区市场看到，目前正在营业的店铺公布在商场的一、二层，包含狼腾、传奇皇后、格奈尔、博诗莱等品牌。而商场的三、四层则并未见有店铺营业。
    正值周三，商场内十分冷清。经济导报记者绕行两周发现，仅有个别店铺内有一两名顾客正在试衣选购，绝大多数的商铺只有销售人员在三两成群地聊天。“除了节假日，平时顾客比较少。就算有顾客来逛，最后能购买的就更少了。”商场一层一家店铺的销售人员对经济导报记者“吐槽”道。
    “这个商场就是这样，其实搬迁前在南楼也差不多。工作日没几位顾客，周末商场里的人还能稍微多点。”在一层某知名专柜，店内领班对经济导报记者表示。
    在该领班看来，此次整体搬迁对商场是不利的。“原来的位置很显眼，在美里路上就能看见，这个北楼太靠里了。我听说有小店铺因为之前生意就不是很好，这次搬迁便没有再进场。”

平均租赁单价
从50.61元降至36.22元

    “济南海宁皮革城只是一个皮革专业市场，招租情况也是根据整个行业的发展现状及景气度来变化。目前的状况，不只是存在于我们一家市场。”对此，济南海宁皮革城一位内部管理人士对经济导报记者透露。
    经济导报记者获得的一组关于济南海宁皮革城有限公司(下称“济南皮革城公司”)的财务数据，也在一定程度上佐证了上述状况——2018年，济南皮革城公司实现营业收入2189.96万元，净利润-1992.03万元；2019年1-6月，其实现营业收入892.30万元，净利润同样报亏1084.90万元。
    而这样的业绩，无疑与近年来市场招商情况未达预期，并只开放部分市场经营的现状，密切相关。
    根据济南皮革城项目近年来商铺及配套物业租赁明细，2016年，项目出租率为95.56%，平均租赁单价为50.61元/平方米/月，物业租赁及管理收入为3602.21万元；2017年，项目出租率骤降至73.44%，平均租赁单价也降为45.28元/平方米/月，物业租赁及管理收入随之降至2477.13万元；到了2018年，出租率保持73.44%，但平均租赁单价进一步降至36.22元/平方米/月，物业租赁及管理收入为1981.21万元。
    那么，当下皮草服装行业的发展现状，究竟如何呢？
    “前几年，生意真的挺好做，尤其是在2011年至2016年，每年的销量都在逐年增加。但最近两三年，整个行业都出现了产能过剩、供大于求的状况。”在浙江省经营一家皮草服装加工、销售企业的张娟对经济导报记者表示。
    来自前瞻产业研究院的数据同样显示，2016年，皮草行业完成销售收入957.26亿元，2018年销售收入下降为770.32亿元，较2017年同比下降17.7%，市场需求继续下降。
    在张娟看来，消费终端的变化，已直接传导至上游产业链。“如今，行业同质化竞争严重，原材料过剩，商家只能不断降低售价，打‘价格战’，导致利润越来越低。传统的销售模式又受到电商冲击，像我们这种同时做着加工和销售业务，自己有工厂的，还有一定优势，否则就更难了。”

南楼将经营其他商业业态

    针对为何要整体迁至相对“偏僻”的北区，多家商铺的销售人员均表示，“听说原来的南楼不再运营皮革城了，海那方面另有用处。”
    据经济导报记者多方了解，此次济南海宁皮革城的整体搬迁，源于海宁皮革城与山东海那产业集团有限公司(下称“海那公司”)彼时合作的“遗留问题”，以及海宁皮革城从重资产运营向轻资产方向转型的整体布局。
    在今年初，面对整体物业资产存在一定闲置率的现状，为减亏增效，海宁皮革城与海那公司、济南皮革城公司三方拟就济南海宁皮革城合作事宜予以调整并变更合作协议条款，济南皮革城将受让该项目50%的物业，专注于皮革专业市场经营，而海那公司持有的目标项目剩余50%物业将经营其他商业业态。
    值得注意的是，出于商业运营的需要以及考虑到待转让物业与海那公司持有物业的位置存在差异，济南皮革城公司应向海那公司支付的待转让物业的转让价款为目标物业开发费用的50%扣减各方协商确认的位置调整价款1000万元后的价款。  （编辑：李师全 陈德罡）