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山东财经网 - 导报原创 - 拍卖4地块全部溢价成交 呈现理性回归之势 济南低成本楼盘定价灵活
拍卖4地块全部溢价成交 呈现理性回归之势 济南低成本楼盘定价灵活
加入时间:2019-1-31 9:18:37  来源:经济导报-山东财经网

◆导报首席记者 王延锋 济南报道

    进入2019年,济南市土地出让速度有所加快。1月30日,济南市4宗土地迎来出让,面积合计538.6亩,其中住宅用地合计270.6亩,全部实现溢价成交。
    经济导报记者注意到,随着房地产调控效果日渐显现,近期成交的土地价格有回落之势。虽然本次土地拍卖均出现溢价,但土地价格正在理性回归,这也让市场持续健康发展变得更有基础。

土地价格理性回归

    在30日成交的土地中,其中一宗位于先行区1号地块。该宗土地位于国道220以东、崔耿路南,是济南新旧动能转换先行区的首宗主让地块。但这并不是一宗住宅用地,而是一宗产业用地——该地块用途为仓储物流,将来发展仓储业。
    除了先行区的该宗土地之外,当天出让的其他3宗土地都为住宅用地。其中,有2宗位于长清片区,面积合计有244.7亩,另外1宗位于槐荫区经七路北侧、小纬六路西侧。
    在30日的土地拍卖中,3宗住宅用地均出现竞争。其中,槐荫区的1宗住宅用地经过23轮竞拍,最终价格定格在47672.96万元,楼面地价为9853元/平方米,较底价上升了31%;长清两宗住宅用地分别竞拍11轮和15轮,楼面地价分别达到2625元/平方米和3013元/平方米,较底价上升了9%和15%。虽然本次土拍有所竞争,但竞争烈度远小于2017年、2018年,土地价格得以理性回归。
    在济南主城区,2017年拍卖的很多土地楼面地价价格都在1万元/平方米以上,即使在东绕城高速以外的历城区唐冶片区也曾拍出了1.2万元/平方米以上的楼面地价。
    长清市场在2017年至2018年有多次土地买卖,安徽盛晟投资开发(集团)有限公司、济南保利置业、招商蛇口、西城投资开发集团、山东雅齐房地产等公司摘得土地,但当时的土地价格相对比较高。以2018年6月成交的长清区小柿子园村地块为例,其在拍卖时曾发生了激烈的竞争,最终经过82轮竞争被山东雅齐房地产摘走,该公司属于雅居乐地产旗下项目公司。该宗土地总面积69495平方米,地上最大容积率2.6,楼面地价达到了5700元/平方米。    
    西城开发投资集团于2018年2月在长清所拿土地楼面地价达到6663元/平方米,安徽盛晟投资开发(集团)有限公司、济南保利置业、招商蛇口于2017年在长清所拿土地楼面地价则达到3909元/平方米、4795元/平方米、5836元/平方米。
    章丘的土地价格也明显下降。2019年以来,章丘已经有2批土地成交,其中住宅用地合计有约962亩,全部以底价成交。在这些底价成交的土地中,楼面地价最高的是3300元/平方米。而在2018年、2017年,章丘成交的住宅用地楼面地价曾一度达到了6000元/平方米以上,甚至是7000元/平方米以上。

项目进展不一

    土地价格的理性回归,让济南的房地产市场更加健康。
    “在2017年的时候,每次土拍都是如临大敌。那时候,相关部门经常在土拍之前向各个开发商喊话,要求各个开发商理性拿地,不要将土地价格抬得太高。但当时的市场处于一片狂热之中,很多手中无‘粮’的开发商都采取了激进的拿地方式,导致土地价格迅速飙升。”济南一房地产人士张先生向经济导报记者说道。
    现如今回头看,土地价格的飙升让一些开发商站在了高岗上。以2017年8月的土地拍卖为例,当时济南东绕城高速以外的唐冶片区,土地楼面地价拍到了1.2万元/平方米以上,汉峪片区的成本更是拍到了1.7万元/平方米以上。一年多的时间过去了,这些高价地项目大部分还没有进入市场销售。
    经济导报记者近日在唐冶片区探访,在飞跃大道南、唐冶西路以东,一个由山钢地产开发的项目正在做基坑施工;在飞跃大道以南、唐冶西路以西,另一个由保利地产开发的项目即将露出地面。这两宗土地都是2017年8月成交的高价地项目。在当前房地产开发过程中,拿地一年左右进入市场销售是比较正常的周期,但这些土地价格偏高的项目虽然拿地已经将近一年半,但总体进展较为缓慢。
    而一些土地价格比较合适的项目则进展比较顺利。
    在2017年12月,济南房地产曾一度出现拍地低潮。当时济南新东站片区进行土地拍卖,当时虽然也有低密度住宅用地的楼面地价达到了1.2万元/平方米以上,但其普通住宅的楼面地价多在5535元/平方米与8561元/平方米之间,价格相对比较合理。现如今,新东站这些地块绝大部分已经开工,且已经有3个楼盘进入市场销售阶段。

下一步买房更实惠

    土地价格不同对市场的影响,不仅仅局限于项目的开发进度方面,它也很大程度上影响未来的房地产价格。
    “土地价格是‘面粉’价格,‘面粉’价格的高低自然会影响到将来‘面包’的价格,因为开发商毕竟是要追求利润的。”上述张先生对经济导报记者分析,实际上,一些高价地项目进展缓慢的背后,正是因为开发商拿地价格过高导致的利润测算方面无法实现盈利而延后了开发进程;而一些已经进入市场销售的高价地项目,也因成本过高而定价较高,市场销售并不理想。
    张先生以高新区北部某项目为例:“当初开发商拿地成本在1.7万元/平方米以上,项目进入市场销售后定价高达2.6万元/平方米。这个价格几乎要追上CBD片区的价格了,也远远高于周边二手房的价格,所以目前项目销售进度比较慢。”
    经济导报记者注意到,这种因地价过高而将产品价格定得较高的现象并不是孤立现象。在2017年成交的唐冶高价地中,部分地块已经实现开盘,其采用了叠拼加高层的产品模式,叠拼产品定价高,但市场销售情况一般。
    相反,土地成本较低的房地产项目在定价上就比较灵活。经济导报记者注意到,在济南东部市场几个价格比较合适的大型楼盘,都是拿地时间较早、土地成本较低的楼盘,这些项目分部在华山片区、雪山片区、莲花山以东片区等。
    “这也将有助于房价的理性回归,从而使房地产市场更加持续健康地发展。”张先生说。




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