“2018年全国购房者中80后占比达47.8%，近年来虽然90后逐渐深入市场，不过80后仍旧占据半壁江山。”1月28日，贝壳研究院发布了《2018年全国购房者调查报告》（以下简称《报告》）。报告显示，2018年购房者平均年龄为29.5岁，对比全球各地，中国人的买房平均年龄更为年轻化，这也是我国楼市相对活跃的重要原因之一。

      人均居住空间不足，改善需求渐成主流

    《报告》显示，通过对2018年购房业主进行问卷调查，统计出2018年购房者人均居住面积为27.8平方米，其中24.3%的购房者人均居住面积不到20平方米，相当于三口之家住房不到60平方米。从年龄划分来看，相较于资金积累薄弱的90后，80后的居住空间更狭小，数据显示，家里普遍有小孩的他们，人均居住面积为27平方米，在各年龄段中居住条件属最差。

    当前，中国房地产市场已进入存量时代，二手房购房需求某种程度上更接近购房者的整体需求。《报告》显示，在二手房市场，购房需求以两居室为主。同时，换到面积更适宜、地理位置更便利、品质更好的房子，是换房需求的三大核心要素。而为了“住得更好”，当前80前换房占比已达40%以上，成为换房改善的主力。

       首置人群更依赖贷款买房，低收入者杠杆最高

   “2018年首次置业购房者贷款成交占比为90%，为不同购房需求贷款成交占比最高。”《报告》显示，首置人群对贷款的依赖性较强，与此同时，杠杆也更高。2018年首次购房者的平均月供收入比为42.9%，比其他购房需求高出5个百分点，在这之中，月供收入比在50%以上的占比，也超过其他群体。

    由于首置需求多数来自于80后、90后，年轻一代的偿债压力尤为凸显。数据显示，80后的月供收入比为40.8%，90后为43.5%。值得一提的是，抛开年龄分组，从收入维度看，低收入者杠杆更高，其平均月供收入比为43%。

    事实上，除偿债压力外，购房者的支付压力也会极大地影响买房决策。贝壳研究院通过比较2018年购房者所购房屋总价与家庭税前年收入，得出总体房价收入比在7.1这个数值。

    针对不同年龄段，《报告》指出，80、90后因为资金积累相对较弱，更懂得量力而行，所购房屋价格与其收入相适应，房价收入比分别为7.2与6.5。而80前主要依赖资产置换，所购房产价值相对其收入更高。

   对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐预测，考虑不同购房者的居住现状、杠杆压力、买房需求等，政策应支持有房的人换房改善，鼓励卖房买房，特别是鼓励卖二买一、卖三买一。