被称为九省通衢的武汉，在2018年创下住房成交面积全国排第二、土地出让面积全国第一的同时，随着新一线城市带来的抢房潮退去后，楼市开始趋于冷静出现回调迹象。贝壳数据显示，1月第2周（1.7-1.13）在贝壳找房武汉站所有库存房源中共有1351套房源出现降价，降价房源占调价房源（涨价、降价房源）比重为83%，降价依然是调价主流。其中更是有一套87平米房源报价从230万调至135万，猛降95万，降幅高达41%。

      从“供不应求”到巨量库存

       “尽管单套降幅41%是个案，但最近武汉房子价格确实是在往下走，从链家上挂的房源调价信息看，降幅10%-15%的房源也不少。”于2013年秋天在武汉购入一套近百平两居室的小A一直在关注房价。因为她已经将自己收房后还没装修的裸房在链家已经挂了半年，但目前仍没有出手。尽管她一直认为自己入手时这个临江小区的房价偏高，但自从2014年9月武汉楼市取消限购刺激楼市，进入2015年后，武汉新房市场就已经开始出现“供不应求”现象，房价也随之水涨船高。以小A购入的华润橡树湾为例，当时她入手时均价约在1万1，当前其在链家上的二手房报价已超过3万元。
      从某种意义上来说，小A赶在武汉楼市崛起之前成功“上车”。随着2016年下半年武汉收紧限购限贷政策，政策越紧反倒引发一波波抢房潮。而在2018年全国多地掀起抢房热潮后，武汉的抢房也愈演愈烈。特别是今年4月，“买房基本靠抢”，带着被子连夜排队买房、10个人抢一套房等现象层出不穷。不过，狂飙突进两年多之后，武汉楼市却从2018年下半年开始降温，去年武汉住房成交1810万平方米，同比下降11.4%。但尽管如此，这一成交数据仍然在全国楼市销量排名中仅次于重庆排在第二，并且连续八年位居前三甲。
      链家数据显示，去年12月，武汉二手房成交均价约在1.7万左右，小A这套江边的房产单价着实不低。“在北京上海，基本上已经是存量房市场，买二手房很普遍，但在武汉，我极少听到周围有人买二手房。”小A感慨，不知道武汉的房能卖给谁。她自己的房依然挂在中介处，但并不打算调价。“先等等看，反正不着急卖。”小A说。
      武汉楼市的供需格局已经发生转折，曾经一房难求的市场上，突然就开始出现大量库存。中国指数研究院统计数据显示，2018年，武汉新建住房供应2660万平方米，同比增长约15.1%。其中12月份供给创出年度新高，整个第四季度939万平方米，占到全年总量三成多。
      有媒体数据显示，截至2018年底，武汉已批准预售尚未网签的商品住房近15万套、1640万平方米，去化周期约9个月。在供给端更为令人倒抽一口冷气的数据是，贝壳研究院相关人士在接受采访时曾披露，2019年武汉的新房市场供应量为30万套。

      武汉还撑不起它的房价？

      在武汉楼市近年来的狂飙突进中，被戏称为武汉宇宙中心的光谷板块是最富代表性的缩影。武汉东湖新技术产业开发区，于1988年创建成立，2001年被原国家计委、科技部批准为国家光电子产业基地，即“武汉·中国光谷”，随后光谷楼市起步，2003年前后，万科城市花园等项目拉开光谷楼市序幕。“2004年，光谷区域华工校门外的房子1000块钱一平米，到了2008年涨到了7000左右，四年翻了好几倍。要知道，2008年北京通州房价也才七八千。”小A回忆称。
       “2018年，光谷出现破3万新盘，十年之间，房价又是翻了数倍。”小A说，可以这么说，光谷是过去这十几年，武汉发展最快的区域，完全超越了武汉的整体速度，所以这一区域的楼市更是光速发展，一方面是因为有产业支撑，互联网等创业企业众多，大学生留汉很大一部分会选择光谷，所以购房需求旺盛；另一方面，光谷区域高校众多，教育资源集中，也吸引了很大一部分置业需求。
      但对于光谷、乃至武汉的购房者来说，却是工资水平与高月供的悬殊落差。“假如购买一套150万的两居室，贷款约在100万上下，每个月的月供就得五千多。但对于在武汉工作的人来说，很多普通员工的工资也就是在五六千上下。”小A感慨，根本没法活，所以大家才离开。
      以高新技术人群集中的光谷为例，据东湖高新区地税局数据显示，2016年所得12万元以上个人所得税自行纳税申报中，光谷共有3.1万人自行纳税申报。而光谷的实际人口呢，远超百万。有数据显示，截至2018年9月1日，光谷人口总数达168万。也就是说，在光谷，月均所得1万元以上的人群，占比不到2%。
      人才资源在全国众多城市中有碾压性优势，工资成本相比深圳、北京又几乎是“腰斩”，令武汉这个“人力洼地”吸引大批企业入驻。有媒体统计显示，仅仅在2017年与2018年，就有56家企业入驻武汉，设立第二总部或总部。
       “其实，在武汉，光谷还是较新的产业园区，交通、商业配套与老的商圈相比还不完善，生活便利性就打了折扣，光谷的房价有些超前发展，单单就工资收入来说，负担2-3万的房价有点离谱，随着武汉整体楼市供应猛增，后续光谷区域楼市价格回调是大概率事件。”小A说，如果说光谷尚且撑不起房价，武汉也更是难以支撑，还需要有强有力的产业做支撑。

       天量新增房源卖给武汉的2019年，大量新增房源入市。卖给谁？刚需、年轻人当然是最大的接盘人群。不过，像小A这样，最终选择离开武汉的年轻人不在少数。仅以武汉大学生为例，在2015年蚂蚁金的发布全国首份基于互联网的《大学生就业流向报告》中，在前五大跨省远距离迁移路线中，有三条从武汉出发，分别是武汉到深圳（第一），武汉到北京（第二），武汉到广州（第五）。“武汉大学生毕业后无奈走了，就是因为真的找不到合适的工作，深圳成为就业首选。”小A说，对于刚毕业的大学生们来说，不是不愿意留，而是武汉的经济、产业留不住这么多年轻人。
      公开资料显示，武汉有各类高校89所，在校大学生130万，是除北京、上海之外，全国高校最为密集的城市。然而，就是这样一个地理区位优越、智力资源密集的城市，却一直苦于难以留住年轻人。官方数据显示，留在武汉工作的大学生数量，2013年约有10.4万人，2014年这一数据为10.8万人，2015年为12.6万人，2016年为15万人。
       “对于武汉楼市来说，本地人的购房需求毕竟有限，反而是那些毕业没走的大学生，才是未来支撑房价的重要力量。”小A说，毕竟二十几岁的年轻人，未来工作、结婚、生子带来的购房与消费，是刺激当地经济的重要力量。
       为了吸引年轻人留在武汉，当地政府也是费尽心思。在2016年9月楼市限购政策收紧几个月后，武汉推出“百万大学生留汉创业就业”“百万校友资智回汉”计划，喊出“让大学生以低于市场价20%的价格买到房子”的口号。除了打折买房外，大学毕业生落户武汉更是零门槛，本科生和大专生只要在40岁以下，凭毕业证就可以落户，而硕士生和博士生则不受年龄限制。
      数据显示，2015、2016年武汉市人口净迁移率分别为-1.78‰和-0.29‰。而在2017年抛出一系列吸引人才落户政策后，武汉市的人口净迁移率在当年“扭亏为盈”，达到了19.78‰。
      贝壳数据显示，近三年“新武汉人”成交占比为62%，尤其是2018年这一比例高达68.4%，在“留汉计划”、城市活力、落户政策的吸引下，来自全省甚至全国的人在武汉买房安家的占比提升，也为这个城市注入了新活力。
      对于武汉来说，“五年留住百万大学生”诚意满满。但对于大学生们来说，收入跑赢房价，才是衡量城市竞争力的“硬核”。