开发商2018年成绩单公布 年末销售降温影响今年策略

◆导报记者 孙罗南 济南报道

    2019年伊始，国内众多大型房地产开发商纷纷公布2018年全年销售业绩。
    经济导报记者注意到，从交出的成绩单看，一些大型房企业绩总体保持上升势头，不过进入去年第三季度之后，在行情整体下滑的背景下，各房企涨跌不一。尤其从最后两个月的单月销售看，有的房企业绩并不理想。
    “在济南房地产市场，好多企业去年都没完成任务。”济南某房地产开发商中层人士李先生对经济导报记者说，“整体看，去年下半年以来，有部分房企的业绩出现一定程度的下滑，资金回笼压力大，这有可能造成今年上半年的销售情况比较严峻，”
    在业内人士看来，部分房企业绩面临较大压力，对购房者来说，他们则有望获得更有竞争力的价格。

碧桂园“控速”

    从总体销售金额来看，碧桂园、万科、恒大依旧位列国内房企的前三甲。
    碧桂园近期公布的数据显示，去年全年，碧桂园及其附属公司、连同其合营公司和联营公司，共实现归属公司股东权益的合同销售金额约5018.8亿元，同比增长31.25%；归属公司股东权益的合同销售建筑面积约5416万平方米，同比增长23.06%。
    尽管碧桂园自去年下半年起仅公布权益销售金额，据业界判断，碧桂园2018全年的销售总额依然位居行业第一。
    经济导报记者注意到，去年前11个月，碧桂园完成权益合同销售金额约4897.4亿元，同比增长29.52%；前10个月，权益合同销售金额约4559.9亿元，同比增长34.91%。由此计算，碧桂园去年12月单月完成的权益合同销售金额仅为121.4亿元，这与11月337.5亿元的权益销售额相比大幅下滑，速度放慢明显。
    上述开发商中层人士对经济导报记者表示，“碧桂园去年最后一个月业绩下滑，有市场因素影响，也与自身战略有关。”
    此前因“高周转”模式而陷入舆论漩涡的碧桂园，已经开始调整方向，并明确提出“控速”。碧桂园董事会主席杨国强在去年发布半年报业绩的当天表示，“宁可放慢一些发展速度，也要追根溯源地全面提升管理水平”。
    这样放缓“高周转”开发模式的表态当时还给出了具体措施，包括“全年拿地支出将从4000亿元调至3000亿元，相比上半年70%的去化率，下半年的指标为60%；全年结算面积从原先目标4100万平方米调整至3700万平方米。”
    从2017年业绩看，三、四线城市仍是碧桂园的“主战场”。不过，多年来一直侧重于三、四线城市策略的碧桂园，如今在一、二线城市的布局也在加重。在2017年年末，碧桂园斥资97.76亿元在济南新东站张马屯片区一口气摘得8宗土地，正式挺进济南主城区。而此前其仅在章丘布局。碧桂园在济南新东站片区的项目去年已经开盘。

涨跌不一

    除了碧桂园以外，另一家行业龙头万科公布的2018年全年销售业绩显示，去年1-12月份其累计实现合同销售面积4037.7万平方米，合同销售金额6069.5亿元。经济导报记者注意到，从2018年12月份单月看，其实现合同销售面积438.7万平方米，合同销售金额630.1亿元。而在去年11月份、10月份，万科实现合同销售金额分别为583.2亿元、540.7亿元，其最后两个月业绩依然保持较好的增长势头。
    中国恒大公布的数据显示，2018年全年的合约销售金额约为5513.4亿元，全年合约销售面积约为5243.5万平方米，全年合约销售均价为每平方米10515元。刚好完成其2018年5500亿元的销售目标。恒大2018年12月、11月、10月份的合约销售金额分别约为161.3亿元、340.7亿元、530.4亿元，其定下的2019年合约销售目标为6000亿元，较2018年全年目标增加500亿元。
    国内另一家房企融创中国近年来因大手笔收购也成为聚光灯下的主角。融创中国公布的去年销售数据显示，2018年实现合约销售金额4649.5亿元(其中，合同销售金额为4608.3亿元，预订销售金额为41.2亿元)，同比增长27%，合约销售面积约3056.2万平方米。2018年归属于融创中国的权益合约销售金额为3289.4亿元(同比增长23%)，权益合同销售金额为3262.8亿元(同比增长23%)。
    不过，在2018年11月、12月最后两个月里，融创中国的单月合同销售金额有所放缓。2018年12月单月，融创实现新增预订销售金额456.1亿元，合同销售金额446.0亿元，合同销售面积约295.8万平方米。
    融创在去年12月456.1亿元的新增预订销售金额，同11月份的463.6亿元相比有所下降；融创11月的合同销售金额为449.3亿元，合同销售面积约308.1万平方米，12月份的数据也较之减少。而融创11月份的销售数据相比10月份也有所下滑，去年10月，融创实现新增预订销售金额533.9亿元，合同销售金额522.4亿元，合同销售面积约359.2万平方米。

销售压力

    在前三季度一路高歌猛进之后，一些房企最后两个月的单月销售成绩出现回落，也折射出房地市场的冷暖。
    经济导报记者注意到，虽然去年上半年整个行业依旧保持一定增势，但自去年7月份以来，房地产市场已经降温明显，在济南房地产市场，各楼盘的开盘去化率大为降低，不少房企已经感受到楼市的寒意，可谓几家欢喜几家愁。对比2018年全年，房地产市场逐渐变冷，房企的销售也出现一定程度的收缩。
    上述房地产企业中层人士对经济导报记者说，“由于2017年市场形势一片大好，各大房企也提高了自己2018年的销售目标，任务定的比较高，所以单就济南市场来说，有很多企业2018年都没完成任务，预计市场销售压力将会更大。”
    经济导报记者还注意到，在目前的济南市场，部分开发商的楼盘也面临一定盈利压力。在经十路以北的长岭山片区，雅居乐和路劲此前联合拿下一宗土地，拿地成本已经达到约1.7万元/平方米左右，但其楼盘售价为2.19万元/平方米左右。
    在济南东部的飞跃大道以北，由旭辉银盛泰拿地的一个项目，土地楼面成本是8677元/平方米，其楼盘售价为1.35万元/平方米左右。济南东部有部分开发商的新项目，也打出了较具竞争力的价格。在孙村片区西北部的某楼盘，释放的价格为1.1万元/平方米左右，土地楼面成本是5391元/平方米。在业内人士看来，这也意味着购房者将有更广的选择面。