◆经济导报记者  杜杨 

    伴随着祝福与欢笑，我们张开双臂与2019拥抱。新年里，济南市的房价涨还是跌？我们买还是不买？请看我们的一线记者发回的最新调查与专家分析。    

    日前，贝壳研究院发布《2018年全国房地产市场年度报告》（下称《报告》），预测二手房市场下行的趋势有望得到转变，并认为2019年二线房地产市场将成为支持全国房地产市场增长的主力。

    经济导报记者调查发现，当下济南“卖一买一”的连环单显著增多，《报告》中“明年二手房市场有望结束继续下行的态势”已经出现；业内人士认为，2018年济南开工建设的大型项目，已经开始对济南经济实现拉动。多重作用之下，济南房地产市场或将向好发展。

增长25%的房市依然“冰冷”

    “到店咨询人数猛增5倍！”元旦前夕，济南福万家房地产经纪有限公司店长赵永，如是对经济导报记者调侃道。之所以是“调侃”，因为上述猛增有个前提：“2018年10月、11月每天就没几个顾客到店咨询！现在勉强达到10来个。”

    赵永此言非虚，因为经济导报记者在其店面中近一小时的采访时间内，一个顾客也没有。“2018年4季度，我们这里的二手房交易量可谓降至冰点。”他如是说。

    同样感受到寒意的还有中住地产中部签约中心的法务高瑞楠，据她回忆，去年11月份整个签约中心都比较清闲，“‘面签’大约300单左右，我们每名法务可能每天才处理1单业务。”由于上述签约中心不仅能办理网签、开具无房、过户登记、抵押受理等各项二手房交易业务外，还整合了银行、山东省齐鲁公证处等相关机构驻场办公，所以周边不少二手房经纪公司都送客户来办理业务。

    即便如此，上述签约中心在整个11月份依然清闲，可见2018年四季度济南的房市整体都“降至冰点”。“12月份马上过去，现在‘面签’大约400单，虽比11月份有所回升，但每年底市场都会有这样的表现，增长25%算不上回暖的征兆。”高瑞楠在元旦前夕表示。

    根据“济南房地产网”提供的数据，去年11月份，济南二手房挂牌均价每平米19407元，环比下跌0.11%，连续2个月微跌；挂牌套数已不足20000套，同样是连续2个月微跌。

    实际上“降至冰点”的还不只是济南的房市。上述《报告》透露，2018年全国二手房成交量预计420万套，同比持平，低于2015-2016年；而“从重点城市二手房市场年内表现来看，6月以来成交持续回落，11月成交保持在2017年以来低位上。”《报告》如是分析。

“改善型”需求开始释放

    赵永负责的店面业务主要覆盖北坦片区，而就在这“勉强达到10来个”的来店咨询中，赵永还是看出了一丝市场的“暖意”。

    经济导报记者走访该片区发现，这里是典型的城市中心老旧小区，住宅多为5、6层楼房、小户型居多，且坐落于道路两侧。这些楼房沿街一层多已改建为门头房，食杂百货一应俱全，但从单元楼道内铺设的管线看，应是近两年才进行过集中供暖改造。可见这里吃饭出行虽然便利，但居住条件相对一般。赵永表示，北坦片区非常适合“刚需”的初次置业。此外，该片区业主的改善型需求也很强，“一旦有了条件，都会选择好一些的楼盘置业。”

    赵永注意到，“进入2018年12月份，片区不少业主开始打听房价，打算‘卖一买一’了。”尽管当月单店成交量与上月相比差距不大，但他认为这些跃跃欲试的“卖一买一”的购房需求，正是市场回暖的信号。

    高瑞楠也认为市场正在回暖，尽管2018年底与2017年同期的成交量并没有太大的变化，“回暖”的判断缺乏数据支撑，“但今年‘连环单’明显增多。对于这种客户，我们一般都要抓紧跟进其‘老房过户’业务，以免耽误购买新房。”

    所谓“连环单”，指的是置业者需要用出售旧房的房款，来作为换房的购入资金。“从风险管控方面看，一旦买方违约不能按时收款，客户就不能支付新购房的房款，容易造成连环违约。”高瑞楠如是说。但她同时表示，“连环单”的增多意味着市场开始活跃，而且二手房市场的活跃很快就会传导下去。

    房地产市场观察人士、济南房地产网总经理柳廉恒认为，“卖一买一”式的交易门槛较低，“因为相对于初次置业的‘刚需’，这类置业者原先旧房就是购房的资本，其中大部分只需要贷款三、四成，还款压力也比‘刚需’小很多。所以房地产市场一旦回暖，这类需求会先被释放出来。”他对经济导报记者表示，“被释放出来的需求，除了流入高端二手房市场，很大一部分也要由新房市场来满足。”

    另外，发布《报告》的贝壳研究院也认为，房地产行业的全流通时代已经到来，新房、二手房、租赁三个市场的联动越来越强，可见通过二手房市场的“卖一”，释放的需求或能传导至新房市场的“买一”，并最终实现市场的整体回暖。

“支撑房市的还是城市发展”

    “经过2015和2016年的快速上涨，以及2017年调控的持续发力，北坦片区的房价已由高点的每平方米18000元，降至现在的不足15000元。我个人感觉，房价的虚高也杀得差不多了。”赵永如是说。

    既然价格虚高杀下来了，“入场”也就在即了。“除了‘刚需’和改善型需求外，我感觉一些投资型需求也在跃跃欲试。”赵永称，虽说“买涨不买跌”，但也有一些投资者希望“抄底”。

    《报告》也认为房市即将回暖：“随着下半年来重点城市二手房均价的下跌，购房门槛降低，部分购房者开始入市，……明年二手房市场有望结束继续下行的态势。”

    经济导报记者还注意到，《报告》提到了“二线压仓”，即“2018年年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势，2019年二线房地产市场将成为支持全国房地产市场增长的主力。”这与人们普遍认为的房市“一线城市领跑”有明显不同。

    济南这样的二线城市真能成中国房市增长的主力？赵永对此持谨慎态度，“2015、2016年的这波房价快速上涨，济南冲得比较‘猛’，所以尽管市场目前需求依然旺盛，但毕竟房价仍处高位，所以市场短时间内不会太活跃。”

    “支撑房市的还是城市发展。”柳廉恒认为，从中长期来看，济南房市向好的因素不少，“2018年全年，济南开工建设了很多大型项目。随着这些项目在2019年的逐渐投入运行，包括房地产市场在内，济南整座城市的发展也会有新的支撑。”

    经过简单梳理，经济导报记者发现，在济南2018年重点建设项目中，北园大街快速路西延建设工程、东郊饭店片区开发项目等，都将在2019年竣工。再加上元旦已投入使用的济南轨道交通1号线以及济青高速北线等大型项目，未来济南并不缺乏城市发展的新动能。

    “相对于一线城市，济南这样的二线城市发展仍有潜力。”柳廉恒如是总结，“所以2019年，济南房市继续向好发展的空间也很大。”