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上海楼市走向:上涨预期被打破 一手房降温二手房趋冷
加入时间:2018-9-25 9:11:32  来源:时代周报

    进入传统金九银十的上海楼市,成色究竟会如何?

  8月份国家统计局监测的70城房价数据显示,上海新建商品住宅价格较7月仅为0.1%的涨幅。

  趋向平稳或将成为主基调。来自开发商方面的声音对时代周报记者表明,对市场的预期正在逐渐改变。来自世茂集团董事局副主席许世坛对市场的看法是,做3个月内市场的判断,赶紧卖赶紧销售。

  “按照通常惯例,四季度本就是供货的高峰期,但当下的环境,房企不得不加速去化换取业绩和现金流。”某房企不具名营销总对时代周报记者表示:“我们也在暗自较量,谁能跑得快。”

  在上海,一手房方面,个别项目已经出现降价促销;二手房降温的态势则更为明显。

  来自上海房协最新的报告提示,“上海的调控政策在短期内不会放松,金融政策还有收紧的趋势,市场积压了大量待售的楼盘等待入市,可以说2018年企业面对的市场环境会有可能不会快速转好,企业要适应当前的政策环境,积极做好销售预案,管理好现金流,做好继续‘越冬’的准备。”

  一手房降温

  反映在市场表现上,在经历8月底的一轮高峰后,上海楼市“金九”的开局并没有呈现出热闹的势头。

  据上海中原地产数据显示,在9月10日至9月16日当周,上海新建商品住宅均价为5.1万元/平方米,环比下跌17.3%,是最近两个月均价最低的一周;成交面积13.6万平方米,环比减少0.6%;供应面积为14.4万平方米,环比减少16.7%。

  上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为,基于前期成交快速放量,消耗不少购买力,在整体市场较为平淡的背景下需要更长时间恢复,因此9月以来成交一直持续调整,尽管有个别楼盘有不错的表现。但整体上,9月成交或有低于8月的可能,但并不排除在高供应下成交或将创反弹新高的情况。

  根据易居研究院研报显示,尽管8月上海商品住宅供应大幅放量,全市总共40个项目新开盘或加推,但从开盘项目认筹情况来看,案场到访量出现明显减少,仅三成项目认筹率达100%。“开盘去化两极分化严重,远郊项目普遍去化较差,尽管市中心项目依旧热销,但市场已现趋冷。”报告如是表示。

  据时代周报记者了解,尽管目前上海房价没有出现断崖式下滑,但个别项目不得不做出适当的让利来加速去化。典型的案例是上海宝山商雍和府项目买房送宝马车的营销宣传。

  上海郊区项目的去化压力也开始显现。另据上海东方公证处公布的摇号排序结果显示在7月,上海已经有12个楼盘认筹组数少于房源数,当中不少就是为郊区的项目。而在9月10日至9月16日当周,临港的一项目更是一次性推出600多套房源,均价为2.6万元/平方米与板块均价持平,可见去化意愿之强烈。

  总体上,上海今年新房在持续涌入市场。数据显示,上半年,上海新建商品住宅新增供应套数2.09万套,比去年下半年上涨103%。整体房源数量增多。

  “近期上海的楼盘供应充分说明了供应端在发力,很多新盘其实过去是积压的,预计后续还会有积极供应的表现。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

  值得注意的是,按照上海房协的报告指出,2017年上海约有172个项目达到了预售条件但没领到预售证,今年预计还有25个项目可以达到预售标准,这样市场就会形成一个190个左右的项目,约1000万平方米体量,6000亿元货值的“堰塞湖”。

  同策咨询研究总监张宏伟认为,“在接下来的9–10月份有可能还会延续预售审批加快的速度。开发商资金链压力越来越大,在接受审批的心态就会越来越低,也开始接受现在的市场环境,会想办法推货,尽可能减缓资金压力”。

  “主要存货在上海的中小企业应通过降价等手段尽快拿到预售证;拿到预售证的项目要加快去化速度,加快资金回笼速度。”上海房协方面提示。

  二手房市场趋冷

  相比较上海一手房市场,二手房市场的降温则更为明显。

  上海二手房价格下降趋势已经呈现。根据上海二手房指数办公室提供的数据显示,今年8月份,上海二手房指数为3916点,已连续9个月下行,相比去年同期下跌1.81%。

  上海易居房地产研究院方面认为,整体来看,上海二手房成交自2017年初以来一直属于低位盘整状态,目前绝对量已经处于近6年低位水平,后续下降空间有限,随着政策面和资金面的趋紧,预计短期内成交仍将继续低位盘整,金九银十难以出现。

  以8月的数据来看,在上海130个板块中,二手房价格下跌的板块达到56个,占总量的43%;上涨板块59个,占45%;持平板块15个,占12%,涨跌板块均逾四成。但是下跌的56个板块,价格总体下滑0.68%。而上涨区域价格总体仅有0.17%的上浮。

  不过,上海二手房指数办公室则认为,8月的成交量连续第3个月下降,但摆脱以往1.2万套左右低位达五个月。一手住宅供应以37%%增幅并限价入市,对二手住宅分流影响不明显。

 不过,二手房卖家心理预期开始松动已经有所表现。根据上海中原研究院数据显示,在8月27日至9月2日当周,上海二手房挂牌价下调比例增加1.55%–36.77%,到9月9日这一比重上升到了41.66%。这期间,挂牌价格持平的卖家数量占比均超过43%的水平,由此来看价格下调与持平是当前市场大趋势。

  另据时代周报记者了解,一些房东撤牌观望的情绪也有所体现。截至8月底,上海二手住宅挂牌量为79114套,比去年同期下降约50%。“一些房东由原先的卖房变为出租。”一中介门店中介对时代周报记者表示。

  相比较部分一手房在郊区趋冷的行情,上海二手房指数办公室发现,二手房方面在新兴城区近郊延续议价揽客,普通刚需及中级改善成交增多,中外环间房源关注度上升。“8月中心城区成交量下降幅度最大,大面积豪宅下降明显。”上海二手房指数办公室报告认为。

  按照上海易居房地产研究院副院长杨红旭的看法,上海的二手房市场量缩得很小,基本从2016年四季度开始就一直处于量能偏低运行的状态。一方面是由于政策调控的原因;另一方面是市场内部也有调整的自我需求,过去两年这一波上涨幅度都比较大,市场需求透支,需要重新休整。




编辑:luyi

 

 

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