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山东财经网 - 楼市 - 冬日里的狩猎季:房企转型快步跑
冬日里的狩猎季:房企转型快步跑
加入时间:2018-9-11 9:33:19  来源:时代周报

    房企在转型的路上不断奔跑。

  在刚过去的中报期里,往常对规模的热衷,不再是龙头房企的追求。碧桂园提出收缩规模,反思问题;中国恒大选择放缓投资,注重利润率的提升;万科则明确提出降速;融创的关键词里包含强运营、控投资、降杠杆。

  与之相对的,规模导向仍然是第二三梯队房企的选择。喊出冲千亿的新兵在不断增多。在行业分化加剧的面前,规模的大小,依旧代表话语权的强弱。

  不过,无论是龙头房企,还是中小型房企,关注利润、注重资产回报率、追回款、去杠杆、降负债,正成为它们的共性。

  “融创中国在保持销售规模上的难度是不大的,但是要再怎么高增长也很难,所以我们这一两年是把安全放在第一位。”8月31日,融创中国董事长孙宏斌在业绩会上称。

  或者,冬天,恰好也是房企们的“狩猎良机”。

  备货过冬

  已有的充足土地储备,是地产大鳄降速的底气。

  根据年报数据,截至6月30日,碧桂园、中国恒大和融创中国的土地储备面积分别达3.64亿平方米、3.05亿平方米和2.31亿平方米,为行业前三甲。在土地货值的较量中,前三强则为融创中国、碧桂园和中国恒大,数值为3.29万亿元、3.22万亿元和3.19万亿元。

  值得一提的是,这三家也是今年1–8月中,新增土地货值数量最大的前三位。按照克而瑞的统计数据,中国恒大、碧桂园和融创中国的新增货值分别为7731.6亿元、7427.2亿元和6087.8亿元,居行业前三位。

  不过,对比2017年同期,不少房企已经做了缩减。以中国恒大为例,与去年同期相比,今年上半年的拿地数量和建筑面积缩减近半。

  但这并不影响这几家头部公司在拿地上的优势。在土地平均成本上,按照财报数据,融创中国为4470元/平方米,碧桂园为2387元/平方米,中国恒大为龙头房企中最低仅为1683元/平方米。此外,中国恒大有近70%的土储位于一二线城市,而融创中国有92%的土储位于一二线及环一线城市。

  此外,不少房企在过去一年里再一次创下了历年发展来的新高。中信建投(7.910, 0.02, 0.25%)房地产根据上市房企2018年年中报统计得出,今年半年度可能是十年来最好的一次中报。

  在其统计的74家上市房企数据中,上半年增收又增利的现象已经出现。营收上的增速达27%,是2017年11%的2倍之多;归属母公司净利增速已经达43%,高出2017年全年度18%;毛利率和净利率皆呈现过去三年里的最高值,分别为32%和13%。

  从几家龙头房企预收账款的结转来看,已经为今后几年的业绩提供了充分保证。以碧桂园为例,堪称手握巨大现金流,截至6月底,公司的账上总计有超过7000亿元的预收账款(其中的3511.86亿元为贸易以及其他应收款),提前锁定未来两三年的业绩提升空间。

  事实上,房地产板块整体预收账款锁定率继续呈上升趋势。华创证券的研究报告指出,2018年上半年,房地产板块整体预收账款锁定率为146%,较2017年提升29%,较2018年一季度提升14%。其中,一线房企、二线房企和三线房企的预收账款锁定率分别为188%、157%和81%。

  去杠杠

  龙头房企降速的背后,是房地产市场融资环境的持续收紧。

  在政策多重影响下,以拿地为目的的财务扩张正在逐渐消失,行业进入长期去杠杆过程。

  国泰君安(14.250, 0.05, 0.35%)证券研究报告认为,“规范整个实体的融资环境,尤其是房地产行业的融资环境是当前环境的主要矛盾,政策上也是组合出击来严控行业的融资风险。项目资金穿透、打破刚性兑付和资金渠道匹配等政策将缩减地产行业的融资渠道和融资规模,如果新的规定严格执行,那么对企业土地端的融资将产生重大影响”。

  房企的融资成本已经上升。根据克而瑞数据,剔除恒大及佳兆业海外融资影响之后,房企1–8月平均融资成本为5.99%,较2017年全年上升42%。

  像信托这样高息融资方式的成本也在走高。平安证券地产分析师在报告中披露了一个有意思的细节。“2018年7月,一年内房地产信托预期收益率为8.1%,较上年末上升40%。”报告称。

  龙头房企今年上半年的整体投资强度已经有了大幅下降。根据拿地金额/同期销售金额测算,前十强房企的强度由2017年的0.56下降到2018年上半年的0.4;前30–50强的降幅则更为明显,由2017年的0.69下降到2018年上半年的0.37。

  通过高杠杆去扩大土储,已经被视为存在高风险。来自中国恒大总裁夏海钧的观点认为,在维持3亿平方米左右的土储情况下,中国恒大将加速降负债,目前的策略是关注利润。

  融创中国同样视降杠杆为公司战略选择。按照时代周报记者的了解,公司未来将减少资本性支出,减少融资额度,并逐年增加利润将增厚股东权益。

  不过,规模为王的定律,依旧被诸多房企信奉。根据长江证券(4.980,0.03, 0.61%)发布的研究报告显示,不少房企2018年销售目标对应的增长率多在30%至50%之间,保持较快增长速度。

  研究报告指出,在已公布销售目标的主要房企中,除中国恒大制定了同比增速约为10%的目标相对保守外,其他房企销售目标对应增速仍然较快,比如华夏幸福(24.790, 0.29, 1.18%)约为48%,新城控股(25.900, 0.19,0.74%)约为42%,招商蛇口(17.240, 0.11, 0.64%)约为33%,旭辉控股集团约为35%,以及龙光地产约为52%。

  多元化

  寻求地产开发之外的多元发展,也正成为房企逃不开的宿命。

  值得一提的是,早在2008年金融危机之际,多家房企已经开始进入战略转型,并在2011年开始达到转型的高潮期。不过相比较此前百花齐放式的多元化, “地产+”模式,是本轮房企多元化的主要特征。

  回顾来看,每次行业寒冬之际,房企皆会围绕转型,谋求多元化之路。

  今年以来,从城市更新、长租公寓、商业地产、到文旅等,房企产业链的内涵,不断丰富。加入者涵盖了大中小型的房企。

  相比较贸然进入不相关领域,“地产+”模式更为安全,其本质亦是传统房地产功能的延伸,也更进一步利于业务之间的协同发展。

 不过这些能否真正成为增长点尚待考究。以长租公寓为例,诸多地产从业人员已经对其盈利能力有所质疑。

  比如中国海外发展董事局主席兼行政总裁颜建国就在今年年中业绩发布会上表示,长租公寓的发展时机还没有到来,“我们希望长租公寓的土地政策更加更明确了,那个时候投资运营长租公寓是一个可循环、可持续的,才是可以大规模做的阶段”。

  多元化生存,是否帮助房企实现华丽蝶变有待考究。

  中泰证券分析指出,此前不少房企的跨界转型,在2014年和2015年里已经被基本证伪。目前,房企的多元转型在规模上仍难以和住宅开发匹敌,因此强大的住宅开发的支撑仍是必不可少的。

  而在夏海钧看来,未来房地产市场一定是强者恒强,大鱼吃小鱼,“截至目前,前三大地产商的占比达到了15%。按照此规律,在未来3–5年的时间,行业集中度应在40%左右,大企业的份额会逐渐增加”。




编辑:luyi

 

 

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