经济导报    原创    山东    公司    金融    山东国资    智库    鹰眼IPO    热点    好品山东    证券    消费    楼市
山东财经网 - 导报原创 - 济南二手房:天凉快了,市场也凉了
济南二手房:天凉快了,市场也凉了
加入时间:2018-9-10 9:01:33  来源:经济导报-山东财经网

房源每月都在增加  看房次数直线下滑

◆导报首席记者 王延锋 济南报道

    “济南调整二手房交易评估计税价格后,对市场实际影响不大。但现在的二手房整体成交清淡,价格有微幅下跌的势头。”9日,济南21世纪不动产某店负责人张先生向经济导报记者如此说道。
    来自链家的交易数据显示,近5个月来,链家每个月新增二手房房源整体呈上升趋势,但链家带意向买房人看房的次数却呈直线下滑之势。
    “楼市的预期已经逆转。二手房观望气氛很浓,很多买房人在等着房价下降,而卖房人也不愿轻易降价,交易相对比较清淡。”前述张先生向经济导报记者说道。

计税调整影响不大

    从本月1日开始,济南市调整了存量住房交易评估计税价格。新政策实施几天,部分小区的评估计税价格调整额度已经大致清晰,大部分小区上调幅度均比较大。比如,和平路附近的甸柳小区由6000元/平方米上调至14600元/平方米左右,鲁能领秀城由6000元/平方米上调至15200元/平方米左右。
    根据济南市税务局此前的通知,本次调整计税价格的目的是为了“全面客观准确反映我市存量住房交易价格水平,提高交易环节计税依据的准确性”。那么,调整之后,对市场的影响到底有多大?
    经济导报记者注意到,如果按照评估计税价格纳税的话,买卖双方通常需要多缴纳数万元的税额。
    目前,二手房交易纳税科目主要包括增值税、个税和契税。其中,对于个人购房未满两年的二手房来说,增值税是大头,其纳税额为交易总价的5%;若卖房人购房时间已经超过2年,增值税免征。个税和契税的纳税金额也都是以交易总价为基础测算,比如若个人购房未满5年,其在出售房屋是需要按照房屋总价的1%征收个税;若所售房屋面积大于90平方米,且买房人为二套房的话,需要按照交易总额的2%缴纳契税。
    以鲁能领秀城为例计算,一套100平方米的房子、购房未满两年且买方为二套房,若按照评估计税价格缴税,调整之前双方需要缴纳4.66万元的税额,调整之后需要缴纳11.80万元的税额。这样算下来,买卖方双方缴税额度提升了6万多元,升幅可谓很大。
    “实际上,在二手房买卖过程中,纳税额很多时候都不以评估计税价格计算。”张先生向经济导报记者介绍道。
    根据相关政策,在实际交易中,对于纳税人申报的交易价格超过存量房价格评估值的,按照纳税人申报的交易价格征税。对于评估认定纳税人申报的交易价格偏低的,有正当理由的,按申报交易价格征税;未能举证正当理由的,税务人员会以系统评估价为参考确定计税依据。
    “二手房的成交价格,通常都是远高于评估计税价格。有时候,买卖双方达成一致刻意避税时,会出现成交价格低于评估计税价格的现象。而在现实的交易中,一套房子动辄二三百万元,买房人通常需要贷款。即使买卖双方有意避税,为了不影响贷款额度,网签的价格通常不会很低。所以大部分交易都是以买卖双方的申报价格计税的,而非以存量房交易评估计税价格计税,后者的调整对实际交易影响并不是很大。”张先生向经济导报记者说道。

“要想卖房,就得降价”

    虽然二手房计税调整对市场影响不大,但二手房交易正变得冷清却是事实。
    最近,位于济南市历下区燕山小区南区的常丽女士正在打算卖房,然后换一套大房子。但她没想到,卖套房子居然很难。
    今年4月,她就将卖房信息交给了中介,总价210万元。之所以挂这个价格是有根据的:“去年邻居就是200万元卖出去的,我想着再涨10万元不算多。”没想到,在她将房屋信息挂出去之后,几乎是无人问津。中介说她的房子太贵了,要想卖房,就得降价,而且要比其他人挂牌价格低10%才好出手。
    等了两三个月后,常丽在7月份将挂牌价格下调,“调到了197万元,但看房子的依然寥寥。中介还在劝我继续下调,最好能调到190万左右,但我觉得好亏啊!”常丽说。
    而济南房友燕山店一位工作人员向经济导报记者介绍,现在燕山小区周边的二手房价格确实有下滑的势头。“整体下滑幅度不大,约1000元/平方米左右吧。相对来说,那些大户型、环境好的社区房源少,价格没怎么下滑。但小区环境差、户型面积小的社区房源较多,也不大好卖,下滑幅度就大一些。”
    张先生也向经济导报记者介绍道,目前济南二手房交易比较冷清。“前一段时间天热,买房人都不愿出来看房;现在天凉快了,市场也凉了,买房人还是不愿出来。而对于二手房卖家来说,大家都盯着邻居们此前的成交价格,不愿将房子价格下调,所以成交很冷清。”张先生说。
    来自链家的数据显示,济南二手房的供求状况正悄然发生着转变,主要反映在近几个月的新增房源和带看次数方面。
    今年3月份,链家当月新增房源4344套,对买房人的带看次数是27111次。此后,链家每月新增二手房房源呈现先降后增之势,4至8月的数据分别是4027套、4131套、3953套、4326套、4649套;与此同时,带买房人看房次数呈现直线下滑走势,4至8月的数据分别是24668、23519、20069、19207、18124。如果以8月份和3月份数据相比,链家每月新增房源增加了305套,但带买房人看房次数却减少了8987次。

市场预期逆转

    对于二手房市场变冷的原因,合富辉煌山东分公司副总经理许传明向经济导报记者分析称,“市场预期已经逆转,现在大家对未来的价格走势大都不乐观,市场将进入一个调整期。”
    上述张先生则认为,二手房变冷与新房市场的变冷有直接关系。“现在新房市场的价格上涨预期没有了,大家以前都觉得房价要涨,所以都争先恐后地买房,就怕买晚了价格更贵了。但现如今,大家发现新房价格已经不再上涨,部分楼盘价格甚至有变相下调走势,所以大家就不再恐慌性地买房了,市场从而进入了观望期。”
    许传明分析称,从新房市场近期走势看,购房需求依然是存在的,只不过过高的价格让很多人已经无力承担房价。一个例证是,市场上近期有几个楼盘推出了价格比较合适的产品,去化速度都比较快。因此,虽然未来一段时间市场将进入一个盘整期,但对房价长期走势并不必太悲观。“部分定价过高的楼盘将不得不对其价格进行修正,但市场预计将整体保持稳定。”
    再看二手房市场,稳定也是大势所趋。“现在济南绕城高速边上的新房都每平方米一万五六了,它们是期房,配套也很短期。而二环内的二手房,配套多比较健全,价格方面有贵的,也有很多2万元/平方米左右的,也是有竞争力的。整体来看,二手房价格小幅下调是有可能的,但并不会出现大幅下跌的走势。”前述张先生向经济导报记者说道。




编辑:行者

 

 

[山东财经网声明]:凡本网注明“来源:经济导报·山东财经网”的所有作品,版权均属于经济导报·山东财经网。经济导报·山东财经网与作品作者联合声明,任何组织转载、摘编或利用其它方式使用上述作品,敬请注明出处和作者,违者必究!。凡本网注明来源非经济导报·山东财经网的作品,均转载自其它媒体,转载目的在于传递信息,更好地服务读者,并不代表本网赞同其观点,本网亦不对其真实性负责,持异议者应与原出处单位主张权利。如稿件版权单位或个人不想在本网发布,可与本网联系,本网视情况可立即将其撤除。如因作品内容、版权和其它问题需要同本网联系的,请30日内进行。


 

 

 

新闻推荐
 
·> 这些地区间铁路旅行时间大幅压缩!回家更快了!
·> 世界首个!我国国内有效发明专利数量突破400万件
·> 91家公司排队备案境外上市 港交所和纳斯达克成热门选择
·> 1月16日A股收盘:大金融股异动,带动指数飘红!
·> MLF超额续作,一季度降准降息仍有可能
·> 深股通新增2只宽基ETF,便利境外投资者投资创业板优质企业
·> 首部“银发经济”政策文件出台!这些板块有望受益
·> 沪深交易所发出38份纪律处分,释放“严监管”信号
Copyright @ 山东财经网   地址:济南市泺源大街2号 大众传媒大厦F24

邮编:250014    电子邮箱:sdenews@126.com

备案号:鲁ICP备09023866-44号 鲁新网备案号:201000112

违法不良信息举报电话:0531-85196503 邮箱:sdenews@126.com