◆导报记者 戴岳 济南报道
“众所周知，现在济南市整体写字楼市场存量及新增量都是非常大的，尤其是东部区域，持续大量新增写字楼，是现阶段空置率居高不下的一个原因。”戴德梁行山东区域副总经理韩冰接受经济导报记者专访时表示。不过，在韩冰看来，济南核心区域写字楼发展方向都是以自持为主，资源要比青岛好。
近年来，除了商业地产空置率居高不下之外，房地产市场在经历了过去几年的大幅上涨后也进入调整期。不少业内人士认为，随着去库存刺激政策逐渐退出，2018年下半年三、四线城市房地产市场将出现调整。
空置率达30%
经济导报记者从济南市规划局获悉，近日济南CBD规划的“山、泉、湖、河、城”元素的5座超高层塔楼中，一直未亮相的“城”的设计方案已通过济南市规委会专家委员会论证，并报市政府审定。
CBD的景观方案、“五指山”设计方案等重磅消息的出炉，让济南CBD备受关注，“身价”也在不断上涨。目前，CBD已经吸引中石油、中烟集团等众多实力企业入驻，企业总部中心已具规模。
经济导报记者走访时发现，CBD周边的中润世纪广场、鲁商国奥城、黄金时代广场、银丰财富广场等已建成写字楼大部分已销售殆尽。戴德梁行发布的数据显示，2017年济南甲级写字楼市场新增供应入市项目主要集中在奥体片区。
随着这些项目的集中入市，济南甲级写字楼市场竞争将会更加激烈，同时市场空置率也将进一步上升。未来3年，济南甲级写字楼新增供应主要集中在奥体片区，奥体板块单一业权写字楼存量可能将超过济南市中心板块。
从数据上看，目前济南市自持写字楼出租率最高在82%，平均出租率在70%。同为山东省主要经济城市的青岛，甲级写字楼空置率却未超过20%。
戴德梁行数据显示，今年一季度，青岛甲级写字楼市场无新增供给入市，总存量仍为114.1万平方米，甲级写字楼空置率降至17.5%，环比下降1.4个百分点。分商圈来看，市南CBD空置上升至17.6%，环比上升1.1个百分点；市北CBD本季度需求显著上升，空置率环比下降8.6个百分点至21.7%；崂山CBD空置率降至13.65%，环比下降1.1个百分点。
10年间供应量增10倍
尽管写字楼空置率居高不下，但韩冰仍看好济南写字楼前景。
“从数据看来，济南写字楼确实存在过剩的问题，但是以我们代理的项目情况而言，客户的活跃度非常高，越来越多的企业对于济南市场表现出极大的兴趣。”韩冰表示，2017年戴德梁行就为今日头条在济南的东部区域成功选址一万余平方米写字楼，成为其进入山东的首次布局。
经济导报记者发现，在济南，大部分甲级写字楼“整层或者整栋销售”已经成为一条定律，尤其是CBD附近的高端写字楼，基本是针对大客户的定向开发。如，黄金时代广场E座写字楼项目已有中石油、中海油、农业银行、新华保险等500强企业，以及山东大型国有公司等进驻。黄金时代广场东侧的鲁商国奥城也已入驻万达、万科等房企和渤海银行等金融类企业，在售楼层基本按半层或整层出售。距龙奥大厦最近的银丰财富广场，销售均价在2万元/m2，早早地销售一空。
《济南CBD楼宇经济及产业发展》数据显示，济南办公楼市场规模发展迅速，从2007年的40万m2到2017年400万m2，10年间供应量迅速增长了10倍。其中，甲级写字楼存量16.9万m2，租金每月118元/m2，租户多为金融服务业、房地产、建筑业、健康医疗以及高科技产业，空置率相比乙级写字楼较低。
“确实如此，在山东我们更看好济南写字楼市场，如此大面积、大规模的优质写字楼群，在青岛很难见到。事实上，在一线城市，核心区域写字楼发展方向都是以自持为主，自持的物业从管理品质、硬件设施、物业服务等方面都明显优于销售型物业，这也是越来越多的企业客户对于自持型写字楼物业愈发青睐的原因。”韩冰表示。
“大市场”将进入调整期
在商业地产备受关注的今天，大部分业内人士对房地产行业进入调整期的观点是一致的。
2017年底，国家有关部门定调2018年的楼市调控，提出要坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性。
一位济南房地产业内人士对经济导报记者表示，预计2018年房地产调控政策将维持平稳，房地产市场在经历了过去几年的大幅上涨后将进入调整期，“长期而言，改进土地供给、租售并举等房地产调控的长效机制，将逐步取代限购限贷等调控政策。但短期而言，为达到稳定市场预期的效果，相关政策暂时不会放松和推出。”
韩冰对此观点表示赞同：“房地产投资最终会逐步放缓，但放缓速度和幅度可能不会太大。”房地产开发企业资产负债率在2018年一季度末达到79.4%，在各行业处于较高水平，发改委和央行等5部门下发的《“2018年降低企业杠杆率工作要点”的通知》指出加强金融机构对企业负债的约束，限制高负债企业过度债务融资，房企融资渠道和负债空间将进一步紧缩。
“从城市层级来看，由于房地产紧缩调控政策不放松，一线和热点二线城市会率先探底，而三、四线城市调整将明显滞后于一线城市，政策相对宽松、需求外溢等因素仍将支持三、四线城市保持一定的热度，但随着去库存刺激政策逐渐退出，转变为紧缩调控，预计今年下半年三、四线城市市场将会出现调整。”韩冰坦言。
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