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山东财经网 - 导报原创 - 绿地出售美国加州项目 房企海外投资变审慎
绿地出售美国加州项目 房企海外投资变审慎
加入时间:2018-8-31 8:49:58  来源:经济导报-山东财经网

◆导报记者 孙罗南 济南报道

    国内房企对海外项目的投资,正日益审慎。

顺应政策导向转型发展

    经济导报记者注意到,绿地控股近日发布的2018年半年度报告提到,其“顺应政策导向,推动海外经营转型发展。优化调整原有房地产项目,以大单形式成功出售了美国南旧金山项目,实现了良好的收益”。
    在2016年8月,绿地集团美国子公司宣布,收购位于美国加州南旧金山牡蛎湾的一处滨海地产项目,并计划投资10亿美元将其建设成为集办公、科研和休闲于一体的生物科技产业园。
    该项目占地约合17万平方米,开发面积约为21万平方米。不过,这一项目如今已经“易主”,由位于洛杉矶的地产公司Kilroy接手。绿地在半年报中强调,“以大单形式出售”该项目,并“实现了良好的收益”。
    对于海外项目的优化调整,绿地提到了“顺应政策导向”,其还表示,“将继续推动基建、商业、酒店等业务布局‘一带一路’沿线市场。”
    绿地在半年报中提到,公司顺应全球化趋势,积极推进海外房地产项目拓展,已成功进入美国、英国、加拿大、澳大利亚等海外地区进行项目开发运营,积累了较为丰富的海外经营经验。
    经济导报记者注意到,绿地官网显示,其海外开发项目15个,累计开发面积576万平方米,累计海外投资1240亿元,2013年、2014年、2015年海外业务经营收入分别为30亿元、153亿元、300亿元。目前绿地在北美的项目有3个,两个项目在美国。
    其中,洛杉矶绿地中心总建筑面积33万平方米,总投资90亿元,规划建设三栋高层公寓、一栋酒店及配套商业;纽约大西洋广场总建筑面积60万平方米,总投资332亿元,规划建设以中高档公寓住宅为主的综合社区。
    根据知名房地产服务商戴德梁行8月发布的《2018年二季度中国境外地产投资报告》,在美国市场,内地投资者二季度的投资进一步降至8100万美元,仅成交两个项目,分别是写字楼和住宅。
    报告预测,中国内地投资者在未来一年里依旧将对投资美国市场保持谨慎态度。不过其也表示,从长期来看,因其市场高透明度及物业资源丰富性,仍可对美国地产投资保持乐观。

做一个成一个再看下一步

    “出海”投资房地产市场对于中国企业来说不是一个新概念,它们足迹已经遍布美国、澳大利亚、英国、加拿大等地。
    国内企业对于海外房地产市场早有试水,尤其到2011年后,国内房地产市场经历了严格的调控政策,再加上中国人的海外投资热,中国企业海外布局的规模和速度开始显著提升。
    近年来,海外房地产投资风生水起,将目光瞄向海外房地产市场的企业阵容也不断扩大。保利置业在近期发布的今年上半年年报中表示,2018年上半年,房地产企业多元化运营的步伐加快。海外地产和金融业务是该公司未来重点探索的两个方向。
    保利集团旗下拥有保利地产和保利置业两个地产平台。今年上半年,保利地产完成收购保利(香港)控股有限公司50%股权方案的股权交割工作,基本完成对保利境内房地产业务的整合。
    经济导报记者还注意到,富力地产的2018年中期业绩公告显示,其海外项目的协议销售录得大幅增长50%至20亿元,主要由于马来西亚项目的销售强劲及在柬埔寨推出新项目。
    不过,对于海外投资,富力地产在今年3月的2017年度业绩发布会上,在被问及今年是否有新的海外收购计划时,富力地产的高层在当时表示,“本身已经够累了,海外没有新的收购计划。”
    在碧桂园近日举行的2018年度中期业绩发布会上,被问及碧桂园海外扩张计划时,碧桂园总裁兼执行董事莫斌表示,“海外市场占公司总体量没有超过5%,我们是很慎重的,基本上是尝试开发一些海外市场,跟当地地产商进行合作,能够做一个成一个再继续看下一步的发展。”

非理性投资得到有效遏制

    在对企业境外投资经营的指引上,监管部门对于企业境外非理性投资的管理不断加码。此前,相关监管机构对有关“非理性投资”频频发声,房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域的对外投资成为重点监管领域。
    去年8月18日,国务院发布了《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》,明确了“鼓励发展+负面清单”的原则,设置了鼓励、限制、禁止三类,开展分类指导与管理。其中,房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资是明确被纳入限制类,须经境外投资主管部门核准。
    这些措施已见成效。在8月17日,商务部对外投资和经济合作司负责人介绍2018年1-7月我国对外投资合作情况时表示,对外投资行业结构持续优化,非理性投资得到有效遏制。1-7月,对外投资主要流向租赁和商务服务业、制造业、采矿业以及批发和零售业,占比分别为32.5%、15.8%、11%和9.6%。房地产业、体育和娱乐业对外投资没有新增项目。
    有房地产企业曾表示,对于海外投资会采取积极而审慎的态度,因为海外的法律体系、价格体系、税收体系、材料供应体系等和国内的差异性还是比较大的。

双重压力

    戴德梁行的报告显示,二季度国内地产投资者境外地产投资总额降至43亿美元,同比下降45%。
    报告提到,此次投资金额的下降并不主要针对自今年3月1日起对外投资新政的实行,从而导致的境外投资监管进一步增强。持续收紧的融资环境也对地产投资制造了不小的障碍。此次国内信贷趋紧的状况不仅对国内地产收购产生影响,同时境外地产收购以及海外项目再融资等均受到了不同程度的波及。
    自2018年3月1日起,对外投资新规——《企业境外投资管理办法》正式施行,该办法是国家发改委2017年临近年末时发布的。由此,对中国企业境外投资监管的“微改革”悄然展开。
    “正如预期的一样,原先火热的地标性大宗地产收购已经几乎绝迹。”上述报告称,在今年余下的日子里,除非企业自用或利用境外资本再投资,我们预计境外写字楼投资仍将保持收紧。写字楼投资在二季度强势反弹至36亿美元,环比上涨44%。
   “目前,来自于国内金融及政策环境的双重压力,迫使开发商在投资海外地产时变得更为谨慎及具有策略性。”戴德梁行大中华区海外投资主管张令青表示。
    有分析人士对经济导报记者表示,中国房企对海外房地产的开发,整体还处于探索阶段,毕竟,规则也具有不确定性,尝试海外房地产项目需做好面对政策风险等准备,应更加审慎。




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