◆经济导报记者  王延锋

    房地产调控持续高压之下，上市房企依然保持较好的业绩增长势头。截至目前，已有近半上市房企公布2018年上半年的业绩，绝大部分实现营收和利润的双增长。
    在业绩大增的同时，一些上市房企也在反思“高周转”模式的缺陷。碧桂园（02007HK)董事会主席杨国强就表示，“宁可放慢一些发展速度，追根溯源地全面提升管理水平”；同时，也有一些上市房企认为“高周转是适应市场竞争的”。
    此外，国内房地产市场在进入今年第三季度后迅速冷却，业内预计下半年各上市房企的增势将受到很大压力。“国家调控政策的效果正在显现，预计全年行业增速将稳中有降。”山东中原地产投资顾问总监薄夫利对经济导报记者分析道。

业绩普遍大增

    山东省内惟一上市房企鲁商置业（600223）22日发布半年报，公司营收、利润呈现双增长。在今年上半年，鲁商置业实现营业收入22.77亿元，同比增长0.17%。虽然营收增幅有限，但公司利润增幅较大，上半年实现归属于母公司的净利润为4481.51万元，同比增长15.91%。
    相对来说，鲁商置业属于业绩增长较慢的企业。万科A（000002）21日发布上半年年报，今年上半年公司实现营业收入1059.7亿元，同比增长51.8%；实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元，同比增长24.9%。在业绩增长的同时，公司财务状况保持良好，截至报告期末，公司持有货币资金1595.5亿元；净负债率为32.7%，保持在行业较低水平。
    经济导报记者注意到，除万科A之外，绝大部分上市房企的业绩也实现大幅增长。来自WIND资讯的数据显示，截至23日，已经有50家A股上市房企公布上半年财报，出现亏损的只有4家企业，其他46家企业全部实现盈利。而且，在这50家企业中只有10家的净利润出现下滑，其他40家净利润都实现增长。
    在已公布半年报的A股上市房企中，营业收入最多的5家企业分别是万科A、保利地产（600048）、招商蛇口（001979）、荣盛发展（002146）和中南建设（000961），它们全部实现业营收、净利正增长。其中中南建设归属母公司净利润增幅达到180%，为增幅最快的企业；归属母公司净利润增幅最慢的是保利地产，上半年实现归母净利润65亿元，增长速度也达到15%。
    另外，还有很多大型房企是在香港上市，目前也正在陆续公布半年报，各大企业也均出现净利增长。其中，华润置地（01109HK）是港股中各大房企目前盈利增速最快的。
    华润置地半年报显示，上半年公司实现综合营业额为437.8亿元，同比增长40.4%；上半年公司综合毛利润率大幅提升，由去年同期的35.0%增长到48.1%。因此，在扣除投资物业评估增值后的核心股东应占利润为72.8亿元，同比增长达到151.8%。
    行业龙头房企碧桂园也继续保持快速增长：上半年公司营收为人民币1318.9亿元，同比增约69.7%；净利润129.4亿元，同比增72.5%，突破百亿大关。
    中国恒大（03333HK）目前还没正式公布上半年财报，但也已预告公司业绩将大增：预计上半年度各公司净利润预期同比增长125%以上，核心业务净利润预增长100%以上。

“高周转”之辩

    近些年，国内大型房地产开发企业都在快速扩张规模，营业收入规模不断膨胀。但在最近，行业“高周转”的运作模式受到质疑，这让一些大型房企开始调整方向。
    以最近因“高周转”策略而陷入舆论漩涡的碧桂园为例，杨国强在发布半年报业绩的当天发布一封致投资者的信，其表示“宁可放慢一些发展速度，追根溯源地全面提升管理水平”，要将“零伤亡”作为企业追求的长期目标。业界判断，杨国强这样的表态意味着公司将放缓其“高周转”的开发模式。
    另外，在万科于8月21日上午召开半年业绩会上，各项讨论的重心也在管理体制和多元化业务上，丝毫未提规模的话题。同时，在公司半年报中，也有相当大篇幅论述公司物业服务、租赁住宅、商业开发与运营、物流仓储服务等方面取得的成绩。
    相对来说，一些二线开发商仍在向规模冲刺。比如，旭辉控股集团（00884HK）近些年扩张迅猛，今年上半年集团实现销售规模达到660亿元，同比增长40%。而该集团今年全年销售目标是1400亿元，如若达到其近两年的复合增长率将接近100%。旭辉控股集团主席林中在业绩会上表示，“未来三四年我们还是可以保持这种速度。”但他同时表示，在三四年后规模足够大时，公司就会把速度“放得更稳健一点”。
    龙光地产（03880HK）的增长速度也很快。今年上半年，公司实现合约销售354.7亿元，同比增长达到84%，公司已将全年销售目标由660亿元上调至700亿元。
    一些房地产企业的负责人对高周转策略进行辩解。中南建设集团董事长、总经理陈锦石就在公司半年度业绩投资者会上表示，“高周转不能简单说好，不能简单说不好，出了质量问题就否定高周转，这种做法是不对的。”陈锦石认为，从市场竞争角度来看，高周转是适应市场竞争的。
    一位不愿透露姓名的业内人士分析，从开发商的角度考虑，快速拿地、快速开发、快速回收资金，将大大降低开发商的资金成本，是一种很有竞争力的运作模式。但在这样的模式之下，确实有可能给施工质量带来一些隐患。因此，对于各开发商来说，高周转没错，但应该建立在施工质量、施工安全的基础之上。

调控效果持续发力

    虽然上半年行业增势依然较快，但众多房企已经感受到调控政策之下楼市的重重寒意。
    鲁商置业就在半年报中表示，从行业政策层面看，近期七部委联合印发通知，在北京、上海、济南等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，棚改货币化权限回收至央行等举措密集出台，仅6月份，全国就有18个城市加码楼市调控。下半年，在整体调控不放松的前提下，差别化调控保障合理购房需求是主要趋势。
    鲁商置业认为，未来行业的有效需求仍然存在，但是区域和物业类型将分化严重。
    万科A也在半年报中表示，房地产调控政策持续，房地产市场融资环境持续收紧。央行数据显示，截至2018年6月末人民币房地产贷款余额同比增长20.4%，增速比上年末回落0.5个百分点；上半年房地产贷款增量占同期各项贷款增量的比重比2017年低1.9个百分点。
    在行业调控政策持续之下，鲁商置业就表示，上半年公司加强形势预判，加速推盘和去化；下半年，公司将继续密切关注行业走势，适时调整公司发展思路。而万科A则在半年报中表示，公司将加强现金流管理，积极销售，积极回款，提升资金使用效率。
    薄夫利向经济导报记者分析，上半年众多房企业绩的快速增长跟三、四线城市的楼市密切相关。因为，在今年上半年，众多三、四线城市的楼市销售较火。但对于济南等此前的热点城市来说，在楼市调控政策持续之下，市场已经降温明显。到今年下半年，预计市场销售压力将会更大。因此，展望全年行情，预计整个房地产市场的销售增长将稳中有降。