◆经济导报记者  戚晨

    在楼市调控“连环拳”下，全国热点城市房价上涨势头得到了遏制，但房租却有“接棒”趋势，多个城市的租房价格出现了大幅上涨。
    20日和21日，经济导报记者走访济南多个房屋中介和小区发现，自第三季度以来，泉城优质房源、学区房的租金都有了明显上涨。在部分热点城市房租价格持续上涨之际，济南也搭上了这趟“涨租”的列车。

年轻人被动“增负”

    最近，刘洋上班之外的时间都用在了“搜房”和看房上。他租住的房子9月初将到期，房东告知准备收回房子，这让他完全没有心理准备。
    “之前和房东说了准备长租，但对方突然告知我们不再出租了，估计是想另觅租户并借机涨价。”刘洋说，自己大学毕业后就留在济南工作，但是现在买房有些力不从心，与妻子只能暂时租房。
    “目前我们租住的阳光舜城小区，距离妻子的单位比较近，100平的房子一个月房租2800元，但是这一个月从网上和房屋中介寻找房源，同户型拎包入住的房子基本上都在每月3500元左右了。”刘洋没想到，近半年时间房租居然涨了不少，而且靠近学校或者有电梯、户型好的房源，都上涨了五六百元/月不等。
    位于济南阳光舜城小区的哈比特不动产经理田亮对经济导报记者表示，目前小区内优质的大三室户型、一层、带电梯的房源基本上挂出一套很快就会被定下，小区内的出租房不少，但是真正优质、能够达到拎包入住标准的不多，这就造成了优质房源出租价格攀升的局面。目前不仅是阳光舜城小区，附近的伟东新都、舜玉小区等成熟社区都存在这样的情况。
    面对房租的增加，刘洋感觉可以支配的工资更少了。“我工作4年了，目前除去‘五险一金’，基本上一个月能剩下4000元左右，妻子的工资每个月也差不多4000元。原本2000多元的房租还能承受，扣除房租、水电费、物业费、暖气费等，我一年的收入还有结余，但是如果房租涨到3500元，每个月我也就剩下500元，再想存钱买房简直是‘天方夜谭’。”因为买房还是租房的问题，刘洋和妻子争执过好几次，妻子认为每个月的租金与房贷的还款金额差不多。
    除了私人房东出租房外，目前不少新晋职场的年轻人选择品牌长租公寓，小户型、装修时尚成为他们青睐的主因，但是长租公寓也出现了房租涨价潮。
    21日，在济南市堤口路的长租公寓——“晓寓”门口，经济导报记者与两位选择长租公寓的年轻人交流时，他们表示，自己在2017年全年支付的房租只有12000元，但是今年月租金是1150元，算下来一年涨了1800元。
    “我们刚入职场，月收入3500元，单身公寓每个月的房租支出大概占了工资的三分之一，除去购物、生活支出等费用，基本上就是‘月光族’。”毕业两年的“济漂”刘念祖表示，在济南租房感觉压力较大，如果没有家里支持，买房根本不可能。

“抬”房租有手段

    面对涨价潮，刘洋告诉经济导报记者，他和同事说了房东涨价的事情，同事告诉他，这是租房圈子的“套路”。
    “同事自己有个两居室对外出租，一个月的租金是1800元。挂出来后，不少中介直接找到他说愿意出价长租，一个月给1800元，而且还帮着同事重新装修，并整租5年。同事觉得不错还省心，就签下了合同。但是一段时间后，他了解到，自己的房子对外出租价格是2500元/月，这让同事大跌眼镜。”刘洋表示，现在他从网上找房源都不敢找中介了，只想找房东直接谈。
    面对优质房源少的局面，中介的长包和抬价成了房租上涨的人为因素。除此之外，长租公寓也进来“搅局”。20日，经济导报记者联系到“晓寓”的负责人和合伙人之一的王乐全，他对经济导报记表示，自己曾经干过房产中介，“做长租运营也是一样的道理。”
    “说实话，长租公寓盈利很困难，不抬租金，盈利就是个大问题。比如我们把堤口路一栋不用的酒店包下来，重新改装后出租，租金会高于周围普通一居室200元到500元，主要原因是我们的装修、管理以及符合年轻人的定位。”王乐全表示，目前长租公寓都是通过整包酒店、厂房或者公寓等模式进行改装，一次性投入的费用少则几百万，多则几千万，但租金的回报率却没有一线城市高。
    王乐全认为，在二、三线城市，长租公寓还仅仅是一种比较单纯的运营手段，在北京、上海，房子会很快被中介和二房东定下，至于想租房的年轻人只能高价租房了。
    面对万科、世联行等品牌长租公寓的入驻，以及背后资本的助推，王乐全明显感到了竞争的压力。“我们没有过多的宣传费用，就是通过一些租房平台打广告，随着人工开支的增加，我们给每一户业主只是增加了100-500元不等的房租，就是希望能够在价格上吸引到年轻人。”王乐全表示。
    “目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%，仅靠商品房出租不可能建立盈利模式，如果使用其他闲置不动产改造，租金收益率可以提升到6%至8%。但目前这个行业的运营费用率很高，一般可分配给投资者的收益率只有3%至5%。对于大品牌而言，运营费用率可控制，税后可分配给投资者的收益率为4%至5.5%。”中国房地产经纪研究中心研究员黎明元对经济导报记者表示，“营改增”后，长租公寓需缴纳11%的增值税，外加企业所得税，总税负约26%，因此运营成本的增加也直接会体现在房租价格上。

期待政策完善

    “我爱我家”原副总裁胡景晖近日称，以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%争抢房源，人为抬高收房价格，而且这些长租公寓重装修、“N+1”出租模式加剧了租房价格上涨，长租公寓企业一味满足资本市场的胃口，现在发展严重跑偏了。
    近日，北京市住建委联合多个部门，集中约谈了链家、我爱我家、麦田在线、中原地产等多家房源信息发布主要网站，要求在9月1日前整改。事后，自如、相寓、蛋壳公寓等10家企业承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。新增投放市场的房源会维持租金不涨，全国九城续约房源涨幅不超过5%。
    “‘中国式租房’暴露出的是政府在监管方面的薄弱环节，不能单纯期待市场理性对待。”黎明元认为，一方面，住房租赁市场有明显的地域性特征，政策从中央到落地，既要结合当地的现实，又需要有人力、物力、财力去支撑，短期内很难一蹴而就；另一方面，近几年房地产买卖市场火爆，各地监管部门将主要精力放在这一领域，而对体量相对较小的租赁市场有所忽略。
    据了解，针对国内的住房租赁市场，虽然出台了一些相关政策，但并未完全细化落地，这也一度导致了监管的缺失。
    “房屋租赁市场具有更多的福利属性，房租稳定是民生稳定和社会稳定的重要基础。房租大幅上涨，让很多中低收入者无法继续生活，伤害的是居住权的公平性，伤害的是一座城市的竞争活力与阶层的多样性。”21日，同策咨询研究部总监张宏伟对经济导报记者表示，房租过快上涨会让整个城市的发展承受其代价，必须重视房租快速上升背后的预警信号。
    张宏伟建议，下一步，住建部及相关部门应处理好房租不理性上涨问题，摸索建立稳定租金的长期框架，构建一套完整的房屋租赁供应体系，这样才能寻找到真正实现住有所居的路径。