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山东财经网 - 楼市 - 东北三省城市房价涨幅居前8 人口流出为何房价强劲?
东北三省城市房价涨幅居前8 人口流出为何房价强劲?
加入时间:2018-8-3 9:47:22  来源:界面

辽宁省沈阳市 图片来源:视觉中国辽宁省沈阳市 图片来源:视觉中国

  据Wind统计,全国31个省(直辖市、自治区)公布了上半年房地产开发投资数据,梳理数据可以发现,经济增速排名下游且人口长期处于流出状态的东北三省,房地产开发投资增速远高于全国其他地区。分析师表示,棚改货币化很大程度上助推了东北地区房地产投资的“加杠杆”,在政策收紧的背景下,过度火热的投资亟需重视。

  来自省统计局的数据显示,今年上半年,黑龙江、吉林、辽宁GDP增速分别为5.5%、2.5%和5.6%,在已公布经济数据的29个省份中排名倒数第五、倒数第一和倒数第六。和GDP增速比起来,这三省在房地产开发投资上的表现十分强劲。其中,黑龙江上半年房地产开放投资同比增速达到30%,吉林和辽宁也分别达到17%和15.5%。

  此外,在国家统计局公布的6月全国70个大中城市房价排行榜中,东北三省城市的房价涨幅居于前列。其中,省会城市长春、哈尔滨、沈阳6月新建商品房价格同比涨幅分别为10.2%、10.9%和9.8%,锦州和丹东为代表的三四线城市房价也持续上涨。

  这些都和东北长期人口外流的趋势并不吻合。

  以辽宁为例,2017年辽宁省国民经济和社会发展统计公报显示,辽宁常住人口4368.9万人,比上年减少8.9万人,这一年,全国各省(市、自治区)减少人口数量排名,吉林、黑龙江、辽宁分列前三。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进接受界面新闻采访时指出,东北这两年经济形势出现回暖,主要和国家出台一系列旨在推动东北振兴的政策有关,各方面资源投入都在加大。他表示,随着经济回暖和吸引人才政策的出台,未来东北省会城市不排除人口净流入率提高和入住率提高的情况。

  据沈阳市营商办发布的数据,今年上半年沈阳人才加速流入趋势明显,去年全市接收高校毕业生7万余人,同比增长13%。

  招商证券地产分析师刘义对界面新闻表示,之前经济发达省份房价上涨较快,而东北地区由于缺乏经济支撑涨幅明显滞后,可以说是价格洼地,这是价格层面的支撑。但更重要的是,棚改货币化政策。

  分析师普遍认为,棚改货币化政策是刺激东北地区房地产投资高企的一剂“强心针”。“棚改货币化”是指政府府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民,而后居民再到商品房市场上购置住房。

  据《辽宁日报》报道,2017年辽宁省棚改货币化安置比例高达97.5%,拉动630万平方米的商品房销售,促进了房地产市场的健康发展。其中,省会沈阳的安置率高达100%。

  界面新闻并未能查询到吉林的具体执行结果,但吉林省此前公布的计划目标是2017年棚户区改造超过10万套。吉林省住建厅厅长孙众志曾公开表示,货币化安置是当前推进棚户区改造、消化存量房、促进房地产市场平稳健康发展最现实、最有力的措施办法。

  实际上,棚改正是从东北开始的。2005年,在时任辽宁省委书记李克强的主导下,辽宁率先在老工业区开始进行大范围棚户区改造工程。

  2008年,为应对金融危机,国务院发布了扩大内需的“国十条”,棚改被列入其中。2013年7月,国务院发布的《关于加快棚户区改造工作的意见》称,2008年至2012年,中国改造各类棚户区1260万户。

  2014年4月,央行创设抵押补充贷款(PSL)并授权国家开发银行和农业发展银行发放,PSL的出台将棚改推向了“高峰”。在这之前,棚改安置主要采用实物安置和货币补偿并重的措施,由被拆迁人自愿选择。其中,实物安置主要是通过建设新房的方式,即拆房子还房子,但这种安置方式的过渡周期较长,也增加了人员安置费用。

  2014年7月,国务院办公厅印发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》,明确提出“与开发性金融政策相衔接,扩大‘债贷组合’用于棚户区改造范围”。当年8月,国务院在《关于近期支持东北振兴若干重大政策举措的意见》中指出,“加快推进棚户区改造”和“扩大东北地区额棚户区改造项目‘债贷组合’债券发行规模”。而国开行等通过“债贷组合”这种直接与间接融资相结合的方法,为筹集棚改所需的长期、大额和低成本资金开辟了新渠道。

  2017年,棚改实际开工再创新高达到609万套。与此同时,货币化安置比例也在上升。尽管官方未发布数据,但分析师预测去年棚改货币安置化比例达到60%,而3年前棚改货币化安置比例仅为9%。

 “对东北来说,这一地区房地产库存普遍较高,是棚改的重点支持区域,随着库存持续被消化,供需关系会发生改变,房价也会相应提高,之后就会有补库存的动作,也就反映在了房企拿地和房地产投资的角度上。” 刘义对界面新闻表示。

  不过,从最近高层释放的信号来看,未来棚改收紧的可能性较大。分析师认为,这或为东北地区尤其是三、四线城市未来的房地产投资带来不确定性。

  今年6月,国开行发布年度报告指出,严控库存不足地区的棚改货币化安置比例。随后,国开行将分行的棚改贷款合同审查权上收到总行,新增棚改专项贷款收紧。一时间,外界对棚改是否要“收闸”的讨论升温。

  7月12日,住房和城乡建设部召开媒体吹风会明确提出,棚改的安置政策要调整,房价涨幅压力大的地区要以实物安置为主;控制棚改成本,对违反政策要求的,不予专项贷款支持。

  “住建部的定调说明棚改背后的金融财政工作预计会有收紧的导向。”严跃进说,对于东北房地产市场来说,要警惕出现投资过热的情况。




编辑:luyi

 

 

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