◆经济导报记者 王延锋
    一系列政策的出台，表明了政府发展完善住房租赁市场的决心。日前，杭州、天津就相继发布关于加强企业自持租赁住房管理的通知，以防止房地产市场“明租实售”行为。但有业内人士指出，“明租实售”的擦边球行为恰恰反映了住房租赁的投资回报率较低，而迄今为止住房租赁市场尚未有成熟的盈利模式。
    杭州市通知规定，开发商自持商品房屋对外出租，单次租期不得超过10年，单次收取租金的期限不得超过1年，租赁备案价格原则上1年内不得上调。天津市的规定也类似，要求企业自持租赁住房应当以租赁方式自持经营，不得销售，不得分割转让、分割抵押；自持租赁住房持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。
    业内认为，这样的文件是针对一些开发商的“明租实售”行为——它们把自持租赁房屋的租期延长至几十年，变相“卖房”给租房人。
    合富辉煌山东分公司副总经理许传明告诉经济导报记者，目前我国住房租赁市场的主流模式有个人出租、中介租赁、长租公寓三类，近一两年住房租赁市场火爆，专业租赁公司、大型开发商等主要投身的是长租公寓。克尔瑞研究中心数据显示，全国排名前30位的房企已有近1/3涉足长租公寓，包括万科、招商蛇口、金地、龙湖等。
    但运营长租公寓仍存在不少问题，其中最主要的是租金回报率低。数据显示，2016年我国一线城市的租金回报率分别是北京1.37%，深圳1.38%，上海1.48%，广州1.69%。如此，开发商自持物业发展长租公寓就面临着盈利模式的考验，这也是一些开发商进行“明租实售”的内在原因。
    此外，还有一些租赁产品并非由运营商自持。其经营模式又分为两种，一种是运营商自找房源，对其进行包装后再对外出租；另一种是运营商与开发商合作，在房屋销售环节就介入其中，对买房人承诺未来将承租其房屋。前者虽属市场化运作，但要找到合适的房源并不容易，因为并不是所有的房源都适合做长租公寓产品；后者则更像是在“卖”房子，只不过是为卖房找了一个更好的噱头，其在后期的运营中很容易出现问题。