◆经济导报记者 孙罗南
济南高新区德润天玺小区9号楼的业主们最近有些担忧,他们所在的这栋25层住宅楼的南面,可能要建一栋33层的高层建筑,这一高楼会影响自家采光吗? 在业主们的申请下,汉峪片区A-4地块规划批前听证会近日由济南市规划局高新分局组织召开,部分9号楼业主、新建小区开发商金科的代表进行了意见交流。 这也让“采光权”这一话题再度进入公众视野。
业主质疑 “拉高排低”
站在自家阳台上,向南望着楼前的一片工地,德润天玺9号楼业主李斌有点焦虑,因为可能要建的那栋楼要比自己所在的楼高出好几层。“将来会不会直接影响到我们的日照时间?” 9号楼位于德润天玺小区的最南端,在这栋楼的南侧区域,是金科去年于汉峪片区摘得的4块土地之一。经济导报记者看到,该地块已经被围挡起来,但尚未大规模开工。 起家于重庆的地产商金科,去年8月在汉峪片区斥重金连拿4宗土地,其中就包括位于旅游路以北、凤凰路以西的这宗占地面积5.03万平方米的A-4地块。金科以17.4亿元、配建储备性安置房1.2万平方米的代价竞得,产品预计今年投放市场。 而今年6月20日公布的“汉峪片区A-4地块建设工程规划许可批前公示”,在德润天玺9号楼业主中掀起了波澜。李斌当即和其他几位业主查看规划图,得知A-4地块最北侧有一栋33层的高层。 经济导报记者从规划前许可公示中看到,A-4地块的金科项目共规划12栋高层住宅,地上容积率为2.4。根据规划,在该地块最北侧,33层与17层两栋建筑并列,与德润天玺9号楼仅一街之隔。33层建筑南侧,则是一栋26层建筑,除此之外整个地块均是18层建筑。 “这个33层高层高出了我们这个25层的楼,对我们的采光会造成严重影响。而且整个地块建筑拉高排低的分布,把高层全部挤压到地块西北沿路楼栋,我们9号楼业主对日后能否正常采光存在严重质疑。”李斌说。 此外,9号楼的业主们认为,A-4地块整个小区没有均等分布楼座,且对整个片区的整体景观效果都会产生不和谐影响。 李斌告诉经济导报记者,“6月21日我们即向济南市规划局高新分局申请召开听证会,听证会于上周五(7月13日)举行,只是意见交流,还没有形成任何结论。”
“为什么单独 这个楼高一点?”
经济导报记者16日联系到A-4地块建设单位金科骏耀房地产开发有限公司的相关人士,他对经济导报记者强调,“我们项目是满足各种条件的,包括楼间距。我们的楼间距比他们北侧的楼间距还要大,我们退线的距离超过了25米,再加上他们的退线等,总共60米以上是有了。” “我们去年8月份通过招拍挂拿地,这本身就是高层地块,前期容积率我们也是满足的。而且这一片全部都是高层住宅,天际线没问题,我们也不属于高低配。”这位人士进一步说。 “听证会上我们是一直围绕日照时间这个问题展开的,都对业主作了解释。我们企业内部也是考虑了对德润天玺的影响,这个退线,我们退10米也满足日照要求。为了不对德润天玺的项目造成压迫感,我们主动退线25米。”他解释。 “如果这个楼一改,我们整个方案全部得调。为什么单独这个楼高一点?其他楼有18层的?为什么这么设计呢?就是因为日照问题。”这位人士对经济导报记者说,“如果把这些楼平均一下,比如33层的‘砍’到26层,多余的层数放到别的楼,就把别的楼挡了。而且我们东侧是个幼儿园。”
“当时宣传的是 规划的一所初中”
参加听证会的一位德润田玺9号楼业主,17日接受经济导报记者采访时说,“在这次听证会上,对于他们建筑对我们9号楼的影响,设计单位以及日照分析单位主要口头说明了,结果是都符合国家的规范。” “我们提出一些质疑,包括检测单位的权威性、检测工具、手段,以及有没有考虑地势因素、西边汉峪新苑小区的高层住宅影响等,他们解释说这些都是用国家指定的计算工具、软件测算的,公司是有资质的,而且把周围影响都计算在内了。”这位业主说。 “在现场,我们追问,如果这个楼盖起来以后对我们一些住户产生了影响,或者到时实测后低于标准,怎么办?这句话被记录到了当时的会议记录里,但是这个问题没有被继续讨论。”他告诉经济导报记者。 “在我们买房时,他们宣传的是规划的是一所初中。现在中学取消了,改成了房地产住宅项目。”他又向经济导报记者提道。 对此,经济导报记者查阅到,在济南市规划局2015年5月公示的汉峪片区控制性详细规划征求意见稿中,该地块规划的是48班的高中,到2016年7月获批公示改成了住宅用地。
依据日照管理规定审批
听证会结束后,下一步的流程怎么走?“我们是先收集汇总听证过程的意见,包括建筑单位反馈、业主意见等,整理成资料,然后局里业务会集体决议。”16日,济南市规划局高新分局的一位工作人员对经济导报记者表示。 这位工作人员对经济导报记者说,“我们对于日照方面的审批依据,一个是国家对于居住区的相关规范,再就是济南市本身有日照的基础管理规定。我们审批的依据只能是日照管理规定,只能依据法律规范来审批。” “这个地块的情况相当复杂,牵扯到幼儿园,这肯定是我们最优先把握的。排布必须考虑到幼儿园的日照,包括活动场地的要求。我们首先要保证幼儿园的日照。”该工作人员对经济导报记者说,“再有,这个项目的复杂之处是,除了南边,三边都是已建成的建筑。” 经济导报记者也注意到,这宗地块周边目前已是大片住宅,除了北侧的德润天玺,西侧是汉峪新苑,东侧是南湖花园。 在济南市规划局2015年发布的《济南市日照分析管理规定》解读中,提到了“新建住宅不应使相邻住宅的原有日照标准降低”。解读中称,规划审批中的原则是新建住宅不应使相邻住宅的原有日照标准降低。此次修订中新增了这部分的条款,简单讲分两种情况——— 如果被遮挡的生活居住类建筑原有日照时间满足大寒日2小时要求的,叠加新建项目日照影响后,仍应满足大寒日2小时;如果被遮挡的生活居住类建筑原本不满足大寒日2小时,叠加新建项目日照影响后,原有日照时间不应减少。 “也就是说,如果您的房子原来满足日照标准,现在虽然日照时间减少了但仍满足日照标准就不构成‘阳光侵权’,因为原有日照时间不等同于日照标准;但是如果您的房子原来就不满足日照标准,原有日照时间一分也不能再少了,否则就真的构成‘阳光侵权’了。”解读称。
“合规却不一定最优”
随着城市中一片片高楼的崛起,高层建筑带来的“阳光纠纷”事件也不时发生。 在去年,位于旅游路的中铁逸都国际二期兰庭小区的部分业主,也曾为采光问题维权。彼时,业主们称,当初买房时开发商对外宣称小区10号楼和11号楼前只盖9层高的花园洋房,也正因视野和采光好,所以比其他楼贵。但此后开发商要改变规划,在11号楼前加盖9栋33层的高楼,业主们因此维权。 山东豪才律师事务所主任周长鹏说,关于采光问题,在北方对居民的影响是比较大的。从规划的角度讲,现在一般都严格卡着“大寒日2小时”的标准,但没有对其他方面的限制,比如景观、居住舒适性等。 “我们也希望相关的统筹规划能站得高看得远,更具前瞻性。在有些时候,法规就是这样的,合规却不一定是最优方案。”德润天玺9号楼的一位业主对经济导报记者说。 对于汉峪片区A-4地块项目听证会的后续进展,济南市规划局高新分局的工作人员对经济导报记者说,“可以关注济南市规划局网站,如果项目通过审批,会有批后公示;如果还有异议的话,可以走法律程序。” (应受访者要求,文中“李斌”系化名)
|