东方IC 图

　　2018年行程过半，宏观调控维持稳定并局部加码。此外，融资环境的进一步收紧也提升了房企的融资难度和融资成本。虽然上半年房企的销售额依旧亮眼，但是在市场压力之下，部分房企已经开始谋求新的发展空间。

　　2018年赛道已过半，随着各大房企上半年流量销售金额榜单的先后发布，赛道上的房企选手们暂得一口喘息之机。

　　回顾上半年房地产市场，调控政策持续深化，金融监管力度逐步加强。在此之下，新建商品住宅成交量得到有效调控，成交面积持续回落。

　　业绩好股价却跌

　　中国指数研究院发布的数据显示，2018年上半年，50个代表城市新建商品住宅市场月均成交量在2740万平方米左右，同比下降约10%。

　　但在此大背景下，TOP100房企的销售额再创新高，今年上半年共实现销售额约46848亿元，累计同比增长约38%。

　　由此可见，房地产集中度持续提升，“阶层固化”态势已然显现。

　　其中，碧桂园销售金额已突破4000亿元。中国恒大和万科地产销售金额突破3000亿元。保利地产(10.610, 0.03, 0.28%)、融创中国和绿地控股(6.210, 0.02, 0.32%)销售额突破1500亿元。

　　但是，良好的销售业绩并未能阻止地产个股近期“跌跌不休”。

　　一位私募人士对《国际金融报》记者表示，虽然上半年TOP房企销售业绩靓眼，但个别企业仍存在一定风险，尤其是过高的负债率和现金流压力。

　　“‘去通道降杠杆’、 严防投机性资金进入房地产市场等持续收紧的金融监管环境，迫使房企面临‘规模还是现金流’、‘加速补货还是多元化’的选题。”上述私募人士说。

　　抑制非理性需求

　　从中国指数研究院发布的统计数据来看，政策调控成效已逐步显现，新建商品住宅销售面积得到有效控制。

　　然而，今年上半年，市场上仍有不和谐的因素存在。

　　4月初，地处上海新天地的高端楼盘——翠湖天地隽荟都，因摇号名单中公司客户占比超55%，一时红遍上海滩。

　　彼时，新城控股(28.450, 0.29, 1.03%)高级副总裁欧阳捷在接受媒体采访时表示，允许公司买房其实留了很大一扇窗。“如果有人注册，合伙买上十几套房子，三年之后就可以出手，似乎比个人买房还要宽松，何况还可以卖给不限购的人群”。

　　6月，“一人注册的3家公司全中签”又发生在九龙仓珑玺项目上，使得杭州摇号政策产生了信任危机，再次引爆舆论。

　　随后各地陆续发布相关限制企业购房的政策，矛头直指公司购房。

　　6月24日，西安宣布在限购区域暂停企事业单位购买住房，此乃全国首例。

　　紧随西安的脚步，6月25日、26日，长沙和杭州也相继出台限制企业购房的政策。

　　7月1日，昆明宣布暂停向在昆明市主城五区（包括三个国家级开发区）已经拥有1套及以上住房的非云南户籍人士销售新建商品房，再到7月2日，大厂、上海纷纷收紧楼市调控政策。

　　9天时间，有6个城市从不同方面对当地房地产市场进行调控。

　　此外，6月28日，七部委联合出动，印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月底，在30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，重点打击包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。

　　对此，中国指数研究院上海分院副总经理张志杰指出，与2017年相比，2018年上半年除了在需求端进行重点调控外，也注重在“供给侧”解决供需结构不匹配的问题，即抑制非理性需求和保证中长期有效供给共同发力。

　　融资环境收紧

　　政策端在精准调控，融资端也在延续收紧态势，房企公司债“被中止”集中爆发。

　　6月15日，上海证券交易所网站显示，金融街(7.020, 0.03, 0.43%)拟发行的50亿元小公募公司债，状态显示为“中止”。

　　中招的不只有金融街一家。

　　5月25日，花样年集团拟发行的50亿元住房租赁私募债被中止；5月28日，碧桂园中止发行200亿元额度的小公募债；5月29日，富力地产中止非公开发行60亿元2018年住房租赁专项公司债券；5月30日，合生创展中止2018年非公开发行31亿元公司债券。

　　天风证券研究报告显示，2018年第一季度，龙头房企和大型房企筹资活动现金流依然维持大规模净流入，且较去年同期分别小规模增长6.25%和7.34%，而中型房企筹资活动现金流转负，小型房企筹资现金净流入规模大幅下降，仅为去年同期的27%。

　　同策研究院总监张宏伟对《国际金融报》记者表示，目前中小型房企的平均融资成本已经高达12%-15%，而大型房企的融资成本基本在8%-10%之间。

　　有银行人士对记者透露，房企传统融资渠道收紧，相对而言融资成本更高的非标融资渠道也在收窄。

　　“在防范系统性金融风险的大环境下，国内总体融资环境在日益收缩。”国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲日前接受媒体采访时表示，“对于房地产企业来说，不做好应对，会出现流动性困难。”

　规模、现金流，多元化？

　　双重夹击下，迫使房企面临“规模还是现金流”、“加速补货还是多元化”的选题。

　　一直以“现金流为王”的万科，在近日其2017年股东大会上突然宣布“抛弃房地产”。

　　6月29日，万科董事会主席郁亮表示，“十年后，万科还会是地产公司吗？我想不是了，如果还是，那也是惨淡经营了。”

　　紧接着，万科宣布入股华人文化集团公司，又于7月5日宣布参与投资中信资本医疗健康专项基金。

　　除万科外，恒大于6月25日宣布入主美国新能源(5.250, -0.01,-0.19%)汽车公司Faraday Future，正式进军新能源汽车行业。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进对《国际金融报》记者表示，由于房地产行业整体的转型升级，龙头企业的多元化布局一方面是为了适应新形势，另一方面也是为了捕捉未来潜在的盈利机会。