◆经济导报首席记者 王延锋      

    青岛市城阳公证处25日发布青岛高新区商品房公证摇号售房规则，即日起实施。这意味着，青岛高新区房地产市场未来开盘将采用公证摇号的方式。
    经济导报记者注意到，在最近一段时间，西安、南京、深圳等多地都发布了公证摇号售房的实施办法。
    业内认为，公证摇号售房可使买房人选房过程更加透明，有利于行业健康发展。但部分热点城市房地产市场供需存在失衡，若供需紧张局面不能得到缓解，公证摇号售房依然无法避免“抢房”现象。

“登记购房人”
每户只能出一个

    25日，青岛市城阳公证处发布高新区商品房公证摇号售房规则。该规则由青岛市城阳公证处制定，经高新区国土分局同意公布执行，自2018年6月25日起实施。规则适用于青岛高新区范围内采用公证摇号方式进行销售的新建商品房项目。
    这个公证摇号售房的规则，对买房人、开发商在新房交易中的行为都做出了限制。比如，对买房人来说，一个家庭只能有一人代表登记为购房人，摇号两次不买房1年内不允许参加摇号。对于开发商来说，项目在取得预售许可证之前，不得与购房人签订任何形式的认购协议，不得以任何名义向意向购房人收取费用；项目准予销售之后、开盘销售前，房地产开发企业应通过媒体及其他途径发布公证摇号售房公告，公告渠道和内容由高新区国土分局审核确定。
    在摇号之前，开发商要对准售房源在售房现场进行公示，公示的信息包括项目名称、批准文件、规划套数、进行摇号的套数、楼号、楼层、房型、面积、单价及总价、其他税费等，公证机构负责对房源公示的情况进行保全。
    青岛高新区公证摇号售房的一大亮点是，公证机构要使用专门的电脑及摇号软件进行摇号操作，其摇号电脑、摇号软件均由公证机构提供；摇号一般应在公证机构的办公场所进行，特殊情况下可安排在由公证机构认可的第三方场所。这样的操作，可以较好地保障摇号过程中的公正性。
    另外，青岛高新区公证摇号结果对房地产开发企业构成强制性约束；摇号入围人不得置换和转移其购房资格。

软件由谁提供很重要

    除了青岛高新区，全国很多地方都在近期发布公证摇号售房规则。
    在不久前曾发生“摇号门”事件的西安市，其房管部门24日发布了最新的公正摇号售房规则。在此前的“摇号门”事件，西安摇号售房体系暴露出很多问题。比如，在采取公证摇号方式公开销售的过程中，公证机构全程“监督”，而非同样实行摇号的上海、南京等城市所规定的“主持”，且摇号软件由谁决定，亦无明确要求。这就造成了“监督”变成了一种“形式”，并未真正起到监督作用。
    但在西安最新公布的规则中，摇号售房的方式、流程、房源、参与摇号人员及摇号软件都将由公证机构确定，并由公证机构对摇号售房进行全程现场监督。
    一知情人士向经济导报记者介绍，在公证处主持摇号售房之前，很多楼盘开盘都采用开发商自己摇号售房。在这些摇号售房中，开发商可在摇号软件中做手脚，从而较为容易地操控摇号结果。在此前西安“摇号门”事件中，就存在“相关工作人员涉嫌破坏计算机信息系统犯罪”，当地公安部门对企业销售经理、摇号系统操作员等7名犯罪嫌疑人采取了刑事强制措施。
    正因为如此，在摇号售房中，摇号软件由谁提供非常重要。在西安最近出台的摇号售房细则中明确，摇号软件由公证机构确定；青岛高新区的规则中也明确，其摇号电脑、摇号软件均由公证机构提供，如此就能比较好地保障未来摇号售房的客观公正。

改善供需
还要更多措施

    值得注意到是，公证摇号售房虽然能保障大家选房的公平性，但并不能改变市场上的供需关系。
    在本月16日，深圳万科蛇口公馆194套房源开售，这被媒体称为深圳房地产史上首个采用公证处系统摇号的一手楼盘。但在摇号开售前，通过资料审核并完成诚意登记手续的诚意客户总共为669组。在摇号过程中，669组客户抢194套，中签率只有29%左右。
    世联行山东区域总经理朱江向经济导报记者分析称，摇号售房反映的恰恰是市场上的供不应求的现状，在某些地方是总体供应紧张，还有一些地方是因为限价扭曲了市场的价格体系，造成投资客疯狂涌入“买到即赚到”的限价房。因此，公证摇号售房可提高选房的透明度，但要解决市场上的“抢房”现象还需要更多综合性措施。
    来自山东省发改委的数据显示，今年前4个月，全省商品房销售面积3089.4万平方米，同比增长8.8%；待售面积2913.5万平方米，同比下降27.3%，达到2014年以来最低水平。库存的持续下降显示去库存战略成效显著，但业内人士提醒，应提防库存继续下降带来的房价上涨压力，部分库存紧张的城市需要加快增加库存，缓解市场紧张的供需关系。

众议摇号售房

    ●中国城市经济专家委员会副主任宋丁：摇号政策是基于对新房限价的特殊对应性政策，尤其在新房价格与二手房价格明显倒挂的城市里会有摇到就赚到的购房心理。相比用摇号解决公平性的问题，增加住房供应量、限售、收紧购房资格等政策会对市场健康发展更有利。
    ●中国人民大学不动产研究中心主任况伟大：摇号首先要决定谁优先摇，应该是首先满足没有房子的家庭的购房需求，既要解决公平问题，也要解决效力问题。如果仅解决一个问题，就会带来投资投机、市场泡沫等问题。　　　　
    ●新城控股高级副总裁欧阳捷：从企业自身角度而言，要防止“漏洞”的产生就要严格把控房源信息，及时对外披露，在政府部门的监督下公开购房人信息，使用公证机构的摇号软件进行摇号。同时在摇号结束后进行复查，包括企业自身自查以及各监督部门的复查。
    ●58安居客房产研究院首席分析师张波：开发商主导的“摇号买房”模式极易滋生权力寻租等问题，建议热点城市推行公证摇号，做到公开、公平、公正，严堵摇号监管漏洞，保障刚需群体购房需求。（宗禾）