◆经济导报首席记者    王延锋    济南报道

    济南中央商务区（CBD）内即将迎来又一个公寓楼盘，它是绿地国际金融中心（IFC）电竞概念主题公寓，该项目于6月21日举行了产品发布会。
    在济南CBD之内及周边，目前有多个公寓项目在售，包括万科大都会、华润中心、龙湖奥东11号等，未来还会有更多公寓产品投放市场，包括龙湖、仁恒、碧桂园等大型开发商所开发的项目。
    除了CBD的公寓产品，济南公寓产品也呈全面开花之势，西至西客站、东至唐冶，都有大量公寓产品销售。
    “公寓作为一种商服产品，区域分化的现象更明显。对于CBD这样的城市商务中心，公寓产品前景光明；但对于一些相对偏远地段的产品，投资者要注意风险，其未来的出租收益能否保障是一个很大的问号。”某开发商山东区域营销总监李先生对经济导报记者说。

CBD内公寓大热

    23日，在历下区奥体西路以东、解放东路南侧，万科大都会的售楼处内人头攒动。万科大都会位于济南CBD核心区域，产品包括写字楼、住宅、商铺、公寓等，目前在售的是公寓产品。置业顾问刘先生介绍，万科大都会的公寓包括两种，一种是层高4.5米的LOFT产品，售价在1.8万元/平方米左右；另一种为层高3.9米的微LOFT，售价为1.75万元/平方米左右。目前该项目有部分特价房销售，3.9米层高的部分房1.6万元/平方米左右即可买到。
    作为未来的中央商务区，济南CBD内规划有大量商业商务产品，包括写字楼、商铺、商务公寓等。根据规划，2015年至2020年是CBD的标杆打造期，计划至2020年中央商务区初现雏形，引驻人流实现日均人流量15万，就业人口8万；2021年至2025年为建设完成期，计划形成金融+、总部、三创产业的生态圈，实现日均人流量35万，就业人口17万；远期的2030年，济南CBD要成为产业高度融合，位列全国前10强的中央商务区。
    正是基于对未来中央商务的预期，目前济南CBD及周边有大量公寓产品正在销售。经济导报记者23日来到解放东路以北、姚家东路以东华润中心售楼处，该项目也包括办公、商业、公寓等多种业态。置业顾问表示，其公寓产品包括LOFT公寓和大平层公寓，前者户型面积较小，单价在1.8万元左右，目前即将销售完毕；后者户型面积较大，单价1.7万元左右。
    另外，刚刚进行新品发布会的绿地国际金融中心公寓被称为“魔寓”，是一个以电竞概念为主题的公寓产品，项目围绕电竞规划了6大主题，预计本月底即将销售，户型面积在35-45平方米之间。

公寓营销电话不断

    除了CBD及周边的公寓，济南还有更多公寓正在销售。
济南市民万里明最近有点烦，他不久前曾在某售楼处留过手机号，现在每天都会接到多个推销楼盘的电话，大多是公寓产品。尤其是东部唐冶片区某楼盘，经常有不同人换着号码给他打电话，让他不胜其烦，“都已经说过多次了，不考虑他们的产品，可还是经常打过来。”
    万里明的遭遇不是个案，很多在售楼处里留过电话的人都有这样的经历：留下号码不久就有其他各楼盘不断打来电话，有时候同一楼盘还会不断打来电话。“同一个楼盘经常有不同人打来电话，打来电话的不是同一拨人。这样的楼盘，通常会因为销售压力大，雇了很多渠道公司进行销售。这些渠道公司的信息是不通的，它们是竞争对手，所以并不会因为拒绝一次就不再打来电话。”前述李先生向经济导报记者说道。
    经济导报记者了解到，在东部的唐冶片区目前有多个公寓在售，包括帝华广场、绿地城、中物世纪芯等，目前售价大都在9000元/平方米左右，以小户型为主。另外，西客站片区及周边也有较多公寓产品，如中骏尚城、融策中心、恒大翡翠华庭、新城领寓等，价格多在1.1万-1.2万元/平方米左右。

投资者须注意风险把控

    对于目前市场上出现的众多公寓产品，合富辉煌山东分公司副总经理许传明向经济导报记者分析，其背后既有政策因素，也有市场原因。政策方面，由于土地规划性质，很多地块只能是商业商务产品，相对来说，很多地方的公寓产品比写字楼要更好卖一些，促使开发商能开发公寓就会开发公寓。市场方面，自2016年房价大涨以来，住宅的价格已经攀升得比较高，很多买房人已经无力承担，再加上住宅市场的限购，倒逼很多有一定资金实力的人将投资方向转向公寓。
    在公寓市场大热之下，许传明提醒投资者注意风险把控：“公寓产品不同于住宅，住宅市场的风险很小，除非遇到烂尾之类的恶劣现象，买住宅几乎没有亏的；但公寓市场比较考验投资者的眼光，买对了出租收益率会很高，买错了可能就会产生较大的风险。”
    前述李先生也向经济导报记者分析，购买公寓的客户可以分为两大类：一类是自住型的，包括买不起住宅临时过渡的，或为了老人、孩子等居住方便而购买的；另一类是纯投资型的。“如果是自住型需求，买房人要考虑开发商品牌、物业服务、距离远近等，这跟住宅相同；但如果是投资型，它的投资思路就跟住宅有很大不同。”李先生说，“公寓是商服性质，交易成本很高，在将来出手时，各种税费成本能占到升值部分的一半左右。而且，公寓的升值空间本来就不如住宅大，所以，投资公寓的升值收益通常远不如住宅。但公寓价格便宜，对外出租的收益率要比住宅高一些，投资公寓重点应该考虑未来的出租难易度。”
    对于公寓市场未来走向，李先生认为可能会出现片区分化的走势。“对于CBD及中部，未来它是济南的中央商务区，会汇集大量的办公人口，公寓的出租收益会比较乐观。CBD可能会对济南的商务办公产生比较大的虹吸效应，也就是说，会吸引其他地段的企业也来到CBD办公，那对其他地段便是利空的。投资者在购买公寓时，一定要分析片区未来的产业、人口等规模，避免出现未来房子交付了却无法租出去的尴尬处境。”