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山东财经网 - 楼市 - 精装公寓1.5万起售 为何远低于市场价
精装公寓1.5万起售 为何远低于市场价
加入时间:2018-6-22 9:27:18  来源:南方都市报

有公寓自称为首个人才公寓,价格却不足2万元/平方米,为什么这么低?近日,有中介和销售人员在朋友圈等渠道转发一公寓项目销售信息,图片称该项目为珠海首个人才公寓项目。据南都记者了解,销售人员称该项目预计折后价格最低在1.5万元/平方米,且带精装修出售。

这一位于南屏的项目居然卖出白菜价,到底是什么原因?据了解,该项目虽然是住宅用地有70年产权,但这一土地产权无法进行分割,也就是说项目无法办理单独的房产证。有业内人士指出,目前尚不知道该项目具体的销售方式最终如何,但若按照70年租权进行销售,则涉嫌违规。

南屏住宅公寓远低于市场价出售

近日,有中介和销售人员在朋友圈等渠道转发一名为“易佳置业公寓”的项目销售信息,图片称该项目为珠海首个人才公寓项目,带精装修出售,建筑面积为45-60平方米不等。

根据现场销售人员反馈,项目最终发售的价格未定,但会根据购买者的学历设置不同等级的折扣。例如一类人才(即硕士毕业)最高享受7折;二类人才(即本科毕业)最高享受8折;三类人才(即大专毕业)最高享受9折。同时,购房者给诚意金1万元可享受开盘日额外折扣,并且从下诚意金当天算起直至开盘,还能享受每天减100元的叠加优惠。销售人员还称,该项目带精装修出售,且折后最终价格有可能低至1.5万元/平方米。若按照这一价格,一套公寓的最低总价在67.5万-90万元/平方米,相当于不少楼盘的首付款而已。而由于该项目打出这样的低价,吸引了不少购房者到场咨询。然而值得注意的是,该项目位于南屏派出所附近,而在该位置附近的在售项目如绿湖山庄等,对外发售价格为2.8万-3万元/平方米。虽然在产品上绿湖山庄以大户型为主,该项目以刚需小户型为主,但价格差接近一倍,这使得该项目显得和珠海其他主城区项目“与众不同”。

出售的是租赁权 没有房产证

为何该项目价格如此之低?销售人员称,项目出售的是房子的使用权,也就是说,只签署租赁合同,日后要转手,开发商也可配合业主办理更名手续。“业主没办法办理房产证,我们出售的是租赁权”,该项目销售人员表示,土地是住宅用途,按照规定有70年产权,基本上与带房产证的住宅一致,但没有房产证。

记者回溯珠海土地拍卖情况发现,该地块于2014年12月被开发商成功拍得,总成交价约为2797万,折后楼面地价约1940元/平方米。该地块在拍卖之初,就严格规定了“地块所建房屋仅用于出租,土地及地上建筑物不得分割办理《房地产权证》及分割转让”,同时,地块需整体转让,受让人必须为政府指定的单位或企业;该宗地用于企业配套公寓建设,项目的建设和管理应符合《珠海市公共租赁住房管理办法》的相关规定并纳入保障性住房的统计。

没有房产证或存风险

记者留意到,目前珠海的人才房主要分为两种,一种是共有产权房,在拿地之初就已经确定比例,这些房子建成后需要无偿给回政府,例如目前已经在售的惠景慧园有30%的房源需要给回政府,剩下70%用于自售;去年6月份大横琴置业拿下的一宗地块也有一半的房源用于给回政府。

另一种则是公共租赁房,也就是上述应用于租赁的项目。这类房产规定要用于对外租赁,无须无偿给回政府,但也没有产权可言。

目前,有不少开发商对该类地块进行“擦边球”处理。例如此前被称为“最贵租赁房”的北京楼盘万科翡翠书院,按照90平方米三居室的月租金为1.5万至1.8万元,180平方米四居室的月租金为3万至4万元。单次租期则是从3年起步,最长10年。租户都需要在房屋交付前一次性付清首个租期内的全部租金。对于签订10年租期的租户,将可锁定租金价格,10年内不会变动上调租金。以90平方米三居月租金1.5万元计算,如果一次签订10年租约,全部的租金就是180万元,180平方米四居则将达到最低360万元。该楼盘符合此前北京市企业自持商品住房租赁管理有关问题通知中的要求的,开发企业持有土地的对外出租,单次租期不得超过10年。

而珠海该项目目前可以接受贷款,最高可贷款30万,贷款期限最长10年。也即是说,买一套45平方米的公寓,最低首付在30万以上。但目前该项目是否也按照10年进行出售租赁权尚未明晰。有法律人士认为,目前规定的租赁时长最长不得超过10年,若一旦超过,则有可能涉嫌违规。

业内分析

开发商改变传统销售模式

以出租模式回笼资金

合富研究院市场分析师梁文灿对此认为,此类人才公寓房在珠海算是开先河,开发商改变传统销售模式,以出租模式回笼资金;同时面临政策风险,开发商操作空间受限。该项目周边在售项目均价约3.3万/平方米,投资客户仅需约周边市场价的50%资金成本获得该项目使用权。“小面积公寓的投资成本较低,这给投资者有充足收益信心,”他表示,同时全国部分城市已有“租售同权”苗头冒出,珠海相关政策或在酝酿当中,也促使项目往好的方向发展。




编辑:luyi

 

 

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