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山东财经网 - 楼市 - 专家:房价仍具上涨动力 应警惕需求爆发导致房价失控
专家:房价仍具上涨动力 应警惕需求爆发导致房价失控
加入时间:2018-6-15 9:09:28  来源:21世纪经济报道

    5月经济需求下滑明显

  销售的升温并不意外。尽管楼市调控政策密集出台,但很多热点城市仍然推出了落户新政等对冲措施。在资金压力下,部分房企加快推盘节奏,并做出一定程度的价格折让。

  6月14日,国家统计局发布5月宏观经济数据。在5月楼市升温的情况下,房地产数据明显改善。

  今年前5月,全国商品房销售面积56409万平方米,同比增长2.9%,增速比1-4月份提高1.6个百分点。自去年7月以来的10个月间,销售面积增速首度出现反弹。同期的销售额增速达到11.8%,增幅扩大2.8个百分点,出现最近10个月的第二次反弹,上次反弹发生在岁末年初。

  受此影响,房企资金到位增速明显扩大。其他指标中,土地购置面积增速再度转正,施工和新开工都在加速,房地产开发投资增速则继续维持在10%以上的水平。

  销售的升温并不意外。尽管楼市调控政策密集出台,但很多热点城市仍然推出了落户新政等对冲措施。在资金压力下,部分房企加快推盘节奏,并做出一定程度的价格折让。

  华创证券指出,自2016年8月苏州和厦门等核心二线城市重启限购算起,本轮房地产调控目前已历时23个月,超过以往两轮调控的时长。在这种情况下,需求反弹的动力仍然存在,未来楼市将可能进入一段博弈期。

  供需两端均旺盛

  5月楼市的升温局面,在供需两端都有体现。在需求端,5月单月的商品房销售面积达到1.42亿平方米,虽然不及3月份的水平,但仍比4月增长了17.5%,同比增长8%。销售额方面,5月单月的环比和同比增速分别为18.2%和17.7%。

  这与市场的直观感受颇为一致。成都某房企人士向21世纪经济报道表示,从4月开始,政府部门就对预售证的审核有所松动,5月“过审”的项目明显增多,以求在一定程度上缓解成都市场“万人摇号”的紧张局面。

  北京朝阳区链家房地产经纪人也指出,近期门店带看情况明显增多,其所在的东五环定福庄区域,二手房成交量有所增加,部分房源的成交价格也已出现提升。

  中信建投认为,5月市场升温的原因主要有三个,一是预售证释放边际改善;二是今年龙头房企推盘节奏提前;三是融资难度加大倒逼更多房企加速推盘兑现现金流。

  此外,在经历了长时间的楼市调控后,需求正在谋求释放。本轮房地产调控自 2016 年 8 月苏州和厦门等核心二线城市重启限购开始,目前已经历时23个月,且不见松绑。而在2010-2011年、2013-2014年的两轮周期中,楼市调控分别历时21个月和16个月。

  热点城市不断推出的落户新政,叠加了这部分需求,也被认为是此轮市场升温的推手。据天津市人力资源和社会保障局消息,自5月16日发布人才新政至21日,天津共直接落户5800人,领取调档函的27000多人。

  正因如此,尽管5月单月各地出台了刷新纪录的50次调控政策(中原地产数据),但仍被各项利好所抵消,最终导致“红五月”的出现。

  供给端的数据继续旺盛。前5月,全国房地产开发投资41420亿元,同比名义增长10.2%,增速连续三个月维持在10%以上的水平。房企购地面积增速,由前4月的-2.1%,转为2.1%。房企施工面积和新开工面积增速也均有所扩大。

  由于供需双双改善,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)从4月的101.37提高至5月的101.58,实现了自去年7月以来的最大涨幅。

  价格博弈或将深化

  5月市场升温,也使房企的资金状况得以改善。今年前5月,房地产开发企业到位资金62003亿元,同比增长5.1%,增速创今年以来的新高,比1-4月份提高3个百分点。

  但华泰证券认为,这难以掩盖房企融资环境的趋紧。因为新增资金主要来源于定金及预收款、自筹资金。国内贷款依然延续同比负增长态势,说明开发贷和非银渠道依然趋紧。

  华泰证券指出,在融资端持续收紧的情况下,政府和房企之间的价格博弈可能发生变化。一方面,房企为加速资金回笼,可能在价格方面做出让步;另一方面,政府也有意通过扩大供给,缓解热点城市的供需缺口,避免一二手房价倒挂所带来的投机过热。

 中原地产首席分析师张大伟也认同“博弈”的观点,但他表示,房价仍然具备上涨的动力,应警惕需求爆发导致的房价失控。

  其理由在于,当前库存创下最近46个月的新低。而且从区域上看,在一二线进入补库存后,三四线也开启库存短缺时代。因此,短期来看,供需缺口并不容易填补。

  张大伟表示,从统计局的数据可以看出,商品房的销售额上涨幅度与商品房销售面积的涨幅差距在拉大,“这证明了房价上涨幅度在加快。”

  房企的态度较为谨慎。某闽系上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示,政策变化仍是未来的影响因素。“到目前为止,调控政策并没有松动的迹象,而且随时可能加码。”他说。因此,5月市场的回暖,究竟是反弹的先兆,还是昙花一现,目前尚需观察。

  但他同时表示,至少不会对市场过于悲观。因为从部分热点城市的抢房现象中可以看出,市场需求已经累计到足够的规模,并有能力为市场提供支撑。




编辑:luyi

 

 

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