◆经济导报记者 孙罗南 济南报道          

    近年在内地鲜有大动作的港资开发商恒隆地产（00101.HK，下称“恒隆”），结束了5年的拿地沉寂期后，开始对内地商业投资加仓——近期豪砸107亿元拿下杭州的黄金商业地块。
    恒隆董事长陈启宗在今年撰写的“致股东函”中，表达了对前景的乐观，强调内地零售出现复苏。
    恒隆在内地已运营的8个恒隆广场中，除了上海的两个项目，其余基本位于二线城市，这些项目都经历了一段磨合期。
    值得注意的是，在上海以外的6个恒隆广场中，济南恒隆广场是表现最好的。经济导报记者注意到，济南恒隆广场去年的租金收入增加3%至2.71亿元。截至去年底，出租率上升3个百分点至94%。

买最好的地段

    近日，恒隆宣布以约107亿元竞得杭州百井坊商业综合体地块。恒隆称，计划投资约190亿元，在该处发展大型商业综合项目，包括世界级商场和办公楼。
    恒隆方面对经济导报记者表示，此次竞得位于杭州的黄金地块，标志着恒隆的版图成功拓展至9个内地城市共11个发展项目，为公司的发展创造另一新里程。
    “我们一直对内地商业及零售市场的发展非常乐观。”陈启宗说，此次入驻杭州，正配合恒隆欲进一步扩大在内地投资的长远策略。
    恒隆此次拿下的地块属于纯商业用地，是杭州传统商圈武林板块内仅剩的大型商业综合体地块。经过336轮竞价，恒隆将其收入囊中，楼面价格达到5.5万元/平方米。
    这也显现出这家港资开发商依然坚持“在最好地段买地”的商业思路。在济南，恒隆曾经拿下的也是一块极具含金量的地皮，地处济南核心商圈泉城路的绝佳地段。
    自1992年进入内地发展的恒隆，曾在上海打造了两个标志性项目——港汇恒隆广场和恒隆广场。其后，不甘偏于上海一隅的恒隆开始加紧扩张。2005年-2006年期间，恒隆吹响进军二线城市的号角：2005年，购入天津、沈阳中街地块；2006年，拿下沈阳市政府广场地块，同时瞄准济南。
    目前恒隆已进入上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉的市场，旗下内地项目均以“恒隆广场”命名。

“租赁合约终止情况减少”

    整体看，除了上海，恒隆在内地其它城市的运营大都经历了磨合阶段。
    济南恒隆广场即是一个例子。2011年，恒隆高调开启了在济南的出征之旅。济南恒隆广场是恒隆在内地打造的第四个商业地产项目，也是其踏出上海后的第二站。
    自开业以来，济南恒隆广场不断做出调整。恒隆在2017年年报中称，去年，更多新兴时尚品牌及优质餐饮租户进驻济南恒隆广场，受惠于租户组合优化及出租率上升，其零售额按年增长12%。
    “租户组合优化”这个关键词是近年来恒隆广场业务调整的缩影。在内地，恒隆广场以收租为主。
    在电商冲击、高端零售市场销售不振等市场环境下，济南恒隆广场也面临调整压力。
    对于济南恒隆广场，恒隆在2016年年报中曾提到，部分大型零售商受到外在因素影响而提早终止租约，但我们已找到合适租户取代，其中的主要租户Apple零售店开业。
    在经历了租户调整后，再加上零售市场有所改善，恒隆称，2017年整体而言，“与过往数年相比，租赁的合约终止和租金下调的情况远远较少。”

济南恒隆
餐饮业态占比加重

    经济导报记者注意到，在过去的一年，无论是租金收入还是出租率，济南恒隆广场均为除上海以外的内地项目中表现最好的。
    济南的恒隆广场去年的租金收入2.71亿元，2016年为2.62亿元。到去年底，济南恒隆广场商铺出租率为94%，在此前一年的出租率为91%。2014年、2015年的租金收入分别为3.36亿元、3.35亿元，不过出租率分别为82%、88%。
    恒隆在2017年年报中提到，济南的恒隆广场新进驻的餐饮包括南京大牌档等。商场在一楼东翼的部分开设济南独有的时尚奢华区。
    经济导报记者在济南恒隆广场一楼东翼区域看到，H&M旗下中高端品牌COS等已经进驻。
    截至去年底，济南恒隆广场商铺的行业性质分布（按已出租楼面面积）显示，36%为服装饰品，27%为餐饮，17%为生活品味及娱乐。商铺总楼面面积17.1万平方米，租户327个，车位789个。
    经济导报记者对比2016年的数据，从商铺分布看，当时，服装饰品占36%，餐饮占25%，生活品味及娱乐占15%。可见，餐饮业态的占比有所加重。
    恒隆称，展望2018年，济南恒隆广场将继续优化租户组合,“探索由大众化餐饮食肆转型吸纳更多专属及新兴品牌的潜能。”

“奢侈品销售复苏强劲”

    如今，恒隆方面表达了对内地商业市场的乐观。陈启宗在今年发布的“致股东函”中阐述了这家港资开发商在过去6年曾经历过的零售寒冬，并提及了租金下调、空置率等问题。
    陈启宗坦言，彼时，“购物商场开业后不久，租户遇上严重的市道低迷。以他们要缴付的租金，实在难以达到他们期望的理想表现。我们开始听到要求减租的声音。这与租约条款相违，但无奈却是残酷的商业现实。假如没有作出让步，我们或会面临某些租户提早离场的严重风险。”
“由2013年起，当早期签订的租约期满再续时，多间租户的租金被下调是无可避免的。纵使我们已经审慎地调低租金，但空置率仍然上升。”陈启宗说。
    如今，陈启宗称，在内地，奢侈品销售的复苏尤其强劲。他预期未来一两年间，营运数据会进一步上扬，并表示，对前景乐观的原因之一是，中国经济正经历理想的转变，个人消费正迅速成为中国经济的支柱。2010年至2016年间可视为恒隆广场闯出上海的第一阶段。经过短暂小休后，2019年、2020年或以后便可视为第二阶段。他相信，这两段时期的经历将截然不同。