◆经济导报首席记者 王延锋 济南报道
济南房地产市场正进入精装房时代——越来越多的楼盘是精装修产品，毛坯房日渐成为“少数派”。
在精装房流行的背后，是开发商突破限价的迫切需求。“最大的驱动力是突破限价。开发精装产品可以以毛坯房的价格备案网签，再加一部分精装价格对外出售，一方面保证了利润，另一方面也能加快网签速度。”济南一房地产企业中层人士4日向经济导报记者说道。
在这种背景下，经济导报记者从济南建设主管部门了解到，该市目前正在研究制定装修住宅销售管理办法,以规范精装修商品房市场。
“济南对精装房的规范还没有具体内容。未来有两种可能，一种是对精装房的流程等作出规范，另一种是对精装标准等作出直接规定。前者对市场的冲击不会太大，它更多是规范市场发展的性质；后者可能会对当地房地产市场带来很大冲击。”合富辉煌山东分公司副总经理许传明向经济导报记者说道。
精装房渐成市场主流
最近，正在准备买房的济南市民梁女士有些困惑：怎么现在济南市场上都是精装房，毛坯房为什么越来越少了？
作为一个刚需族，梁女士对购房的总预算在150万元左右。她向经济导报记者算了一笔账：150万元的总房款，首付45万元左右，需要贷款105万元。现在房贷利率都上调了，通常是在基准利率基础上上浮15%，按照30年还款期计算，一个月需要还款6000元左右。而她与丈夫两人每月收入合计有1.2万元左右。家里的宝宝刚刚出生，一家三口正常月生活支出在3000元左右，再加上每月2000来元的房租支出，还款压力巨大。
按照150万元的总预算，她将看房子的目光瞄向了济南东部1.5万元/平方米左右的楼盘。但她逛了一大圈，却有些气馁：“1.5万左右的楼盘已经不多了，现在动不动就是精装修，价格好多都说在1.7万元/平方米以上。”
梁女士将她看房子的第一站选在了万达城，这是东部一个超级大盘，此前已售产品为毛坯房，价格为1.45万元/平方米。但置业顾问现在告诉她， 该项目未来再开盘将为精装修产品，价格较前期也上涨不少。随后，梁女士来到万达城北侧的龙湖春江郦城，这里此前销售的也是毛坯房，价格1.5万元至1.6万元/平方米，但该项目未来加推的也是精装产品，价格可能在1.7万/平方米以上。在唐冶片区鲁能泰山七号的售楼处，置业顾问表示该楼盘也将由毛坯房改为精装房，目前售价还没确定。另外，在周边的万科龙湖城市之光、中新锦绣天地、玖唐府等项目也将是精装产品。
变相提价
上述楼盘仅仅是个缩影，从去年到现在，当地房地产市场上的精装楼盘正在变得越来越多。前述开发商人士向经济导报记者分析称，精装楼盘越来越多，一方面是由于开发商自身的产品在升级，精装楼盘可以为买房人带来更好的产品体验，省去未来装修的大量时间，从而带来更多溢价。另一方面，精装楼盘可以对价格进行拆分，比如售价1.5万元/平方米的楼盘，可以按照1万元/平方米的价格进行备案、网签，剩余5000元/平方米按照装修价格来签协议，这样就能加快网签速度，从而加快开发商的资金周转速度。
也正因为如此，济南房地产市场上甚至出现了毛坯房按照精装房签约的现象：明明是毛坯房，开发商却要求买房人签署精装房购房合同，一部分房款按照毛坯房备案、网签，另一部分房款按照装修费来签约。
经济导报记者注意到，将房地产价格转移到精装修、车位、地下室等并不是济南独有现象。日前，在西安市场甚至出现了非常奇葩的案例：一女子买房花费190万元，但却要同时再打包购买两个车位，车位款总计达到204万元。
“其实，这些都是限价导致的价格扭曲现象。因为房屋价格受限制，开发商就不得不将成本和利润转移到其他方面。相对来说，济南市场控制还比较好，并没与出现很特殊的案例，市场总体还是比较稳定的。”许传明分析称。
未来影响待定
但济南的精装楼盘有可能迎来一个考验。经济导报记者从济南建设主管部门了解到，济南已经开始研究制定规范装修住宅销售行为的办法。目前，这个办法的具体内容和方向尚未披露。
参照目前其他地方已经出台的精装房销售办法，大致可以分为两类内容。一类是对精装标准作出规定。如莆田市日前出台政策，要求精装加价每平方米不超过2500元。福州日前也出台规定，对房地产企业在备案价格之外加价销售商品房或收取其它费用、超出政府规定装修标准收取装修费用等违法违规行为，经认定为价外加价违法行为后，由物价部门依照《价格法》规定，没收违法所得，从重从严处罚。另一类是对精装房的流程等作出规范，如宁波日前出台规定，要求建设单位应为购房者提供参观交付样板房和介绍装修品质、装修材料及使用功能等内容的服务，并与购房者书面确认交付商品房的装修内容和观感质量，等等。
许传明向经济导报记者分析称，目前济南正在研究的规范会侧重于哪个方面尚不明确，因此它的具体影响还不确定。“如果是对流程等方面进行规范，那将是行业乐意看到的；如果是对精装标准作出规定，有些项目可能陷入比较困难的处境。”许传明表示，济南部分高价地项目即将在下半年入市，它们的土地成本高，但产品销售又受限价因素影响，未来如果要保持盈利，就需要通过精装等方式来规避限价。而如果精装标准再限定死的话，这些项目就将很难运作。
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