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山东财经网 - 导报原创 - 济南正研究制定相关规范 开发商靠精装修加价,难了
济南正研究制定相关规范 开发商靠精装修加价,难了
加入时间:2018-6-6 7:36:14  来源:经济导报-山东财经网

◆经济导报首席记者  王延锋  济南报道

    济南房地产市场正进入精装房时代——越来越多的楼盘是精装修产品,毛坯房日渐成为“少数派”。
    在精装房流行的背后,是开发商突破限价的迫切需求。“最大的驱动力是突破限价。开发精装产品可以以毛坯房的价格备案网签,再加一部分精装价格对外出售,一方面保证了利润,另一方面也能加快网签速度。”济南一房地产企业中层人士4日向经济导报记者说道。
    在这种背景下,经济导报记者从济南建设主管部门了解到,该市目前正在研究制定装修住宅销售管理办法,以规范精装修商品房市场。
    “济南对精装房的规范还没有具体内容。未来有两种可能,一种是对精装房的流程等作出规范,另一种是对精装标准等作出直接规定。前者对市场的冲击不会太大,它更多是规范市场发展的性质;后者可能会对当地房地产市场带来很大冲击。”合富辉煌山东分公司副总经理许传明向经济导报记者说道。

精装房渐成市场主流

    最近,正在准备买房的济南市民梁女士有些困惑:怎么现在济南市场上都是精装房,毛坯房为什么越来越少了?
    作为一个刚需族,梁女士对购房的总预算在150万元左右。她向经济导报记者算了一笔账:150万元的总房款,首付45万元左右,需要贷款105万元。现在房贷利率都上调了,通常是在基准利率基础上上浮15%,按照30年还款期计算,一个月需要还款6000元左右。而她与丈夫两人每月收入合计有1.2万元左右。家里的宝宝刚刚出生,一家三口正常月生活支出在3000元左右,再加上每月2000来元的房租支出,还款压力巨大。
    按照150万元的总预算,她将看房子的目光瞄向了济南东部1.5万元/平方米左右的楼盘。但她逛了一大圈,却有些气馁:“1.5万左右的楼盘已经不多了,现在动不动就是精装修,价格好多都说在1.7万元/平方米以上。”
    梁女士将她看房子的第一站选在了万达城,这是东部一个超级大盘,此前已售产品为毛坯房,价格为1.45万元/平方米。但置业顾问现在告诉她, 该项目未来再开盘将为精装修产品,价格较前期也上涨不少。随后,梁女士来到万达城北侧的龙湖春江郦城,这里此前销售的也是毛坯房,价格1.5万元至1.6万元/平方米,但该项目未来加推的也是精装产品,价格可能在1.7万/平方米以上。在唐冶片区鲁能泰山七号的售楼处,置业顾问表示该楼盘也将由毛坯房改为精装房,目前售价还没确定。另外,在周边的万科龙湖城市之光、中新锦绣天地、玖唐府等项目也将是精装产品。

变相提价

    上述楼盘仅仅是个缩影,从去年到现在,当地房地产市场上的精装楼盘正在变得越来越多。前述开发商人士向经济导报记者分析称,精装楼盘越来越多,一方面是由于开发商自身的产品在升级,精装楼盘可以为买房人带来更好的产品体验,省去未来装修的大量时间,从而带来更多溢价。另一方面,精装楼盘可以对价格进行拆分,比如售价1.5万元/平方米的楼盘,可以按照1万元/平方米的价格进行备案、网签,剩余5000元/平方米按照装修价格来签协议,这样就能加快网签速度,从而加快开发商的资金周转速度。
    也正因为如此,济南房地产市场上甚至出现了毛坯房按照精装房签约的现象:明明是毛坯房,开发商却要求买房人签署精装房购房合同,一部分房款按照毛坯房备案、网签,另一部分房款按照装修费来签约。
     经济导报记者注意到,将房地产价格转移到精装修、车位、地下室等并不是济南独有现象。日前,在西安市场甚至出现了非常奇葩的案例:一女子买房花费190万元,但却要同时再打包购买两个车位,车位款总计达到204万元。
    “其实,这些都是限价导致的价格扭曲现象。因为房屋价格受限制,开发商就不得不将成本和利润转移到其他方面。相对来说,济南市场控制还比较好,并没与出现很特殊的案例,市场总体还是比较稳定的。”许传明分析称。

未来影响待定

    但济南的精装楼盘有可能迎来一个考验。经济导报记者从济南建设主管部门了解到,济南已经开始研究制定规范装修住宅销售行为的办法。目前,这个办法的具体内容和方向尚未披露。
    参照目前其他地方已经出台的精装房销售办法,大致可以分为两类内容。一类是对精装标准作出规定。如莆田市日前出台政策,要求精装加价每平方米不超过2500元。福州日前也出台规定,对房地产企业在备案价格之外加价销售商品房或收取其它费用、超出政府规定装修标准收取装修费用等违法违规行为,经认定为价外加价违法行为后,由物价部门依照《价格法》规定,没收违法所得,从重从严处罚。另一类是对精装房的流程等作出规范,如宁波日前出台规定,要求建设单位应为购房者提供参观交付样板房和介绍装修品质、装修材料及使用功能等内容的服务,并与购房者书面确认交付商品房的装修内容和观感质量,等等。
    许传明向经济导报记者分析称,目前济南正在研究的规范会侧重于哪个方面尚不明确,因此它的具体影响还不确定。“如果是对流程等方面进行规范,那将是行业乐意看到的;如果是对精装标准作出规定,有些项目可能陷入比较困难的处境。”许传明表示,济南部分高价地项目即将在下半年入市,它们的土地成本高,但产品销售又受限价因素影响,未来如果要保持盈利,就需要通过精装等方式来规避限价。而如果精装标准再限定死的话,这些项目就将很难运作。




编辑:行者

 

 

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