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山东财经网 - 楼市 - 全国70家上市房企负债率超7成 员工长期周末无休
全国70家上市房企负债率超7成 员工长期周末无休
加入时间:2018-5-14 9:36:04  来源:长江商报消息

 “从过年到现在四个月,我只有一天完整休息过,工作日加班到十一二点,周末无休是常态。”

  近日,面对长江商报记者的采访,一家全国十强的房企品牌负责人大吐苦水。在他看来,房企加速高周转的境况下,慢进即是退。

  依据权威机构统计数据,长江商报记者梳理发现,一季度136家房地产开发企业中,有近40家公司资产负债率超过80%,占比接近26%,26家超85%,近一半的企业资产负债率超过70%。

  重压之下,房企纷纷抛出加码高周转的“解题思路”。碧桂园为提高周转速度连发三份加急文件,要求设计当天内出图;南国置业(3.880, 0.01,0.26%)目前的周转周期约为12个月左右;泰禾集团(26.000, 0.04, 0.15%)华东公司为冲刺上半年指标,要求总监及以上级别管理人员从5月4日到6月30日取消所有休假……

  中原地产首席分析师张大伟对长江商报记者表示,房地产开发企业对于高周转模式的追求,源自于企业对利润的追求。源自于企业大量的金融借贷和抵押,企业的负债率及高,风险极大,这样的压力让企业有高周转的动力。而高转模式,本质上是为了更好更快地捕获市场需求。

  易居研究院研究总监严跃进则提醒,高周转的模式要防范单纯的规模至上的思路,如果盲目定指标、压缩工期,那么此类战略扩张模式也是有问题的,往往是欲速而不达。

  136家上市房企

  平均每家负债484亿

  在亮眼的业绩表象之下,房企负债率却已升至2005年以来历史高位。

  近期,各大房企纷纷发布2018年前4月销售业绩。有机构统计显示,截至4月末,国内百强房企整体销售规模达到2.65万亿元,同比增长28.5%。其中,碧桂园累计销售规模超2500亿元,恒大超过2000亿元,万科也达到了1961.5亿元。同时,融创中国、保利地产(13.880, 0.18, 1.31%)的销售规模也均超千亿元。

  Wind资讯数据显示,2017年全年136家上市房企负债合计超过6.58万亿元,同比增长幅度达34%,这意味着平均每家负债高达484亿元。而这136家上市房企的平均负债率达到79.1%,较2016年上升了1.85个百分点。房地产行业资产负债率位居28个一级行业中第三位,仅次于银行和非银金融。

  长江商报记者梳理发现,一季度136家房地产开发企业中,有近40家公司资产负债率超过80%,占比接近26%,26家超85%,近一半的企业资产负债率超过70%。其中,负载率高的房企包括鲁商置业(3.520, 0.02,0.57%)(负债率94.06%)、中交地产(17.930, -0.07, -0.39%)(89.08%)、绿地控股(7.290, 0.03, 0.41%)(88.67%)、泰禾集团(88.46%)、阳光城(7.450, 0.06, 0.81%)(86.8%)、新城控股(34.650,0.83, 2.45%)(86.26%)、金科股份(5.430, -0.04, -0.73%)(86.22%)、泛海控股(7.220, 0.04, 0.56%)(85.66%)、中粮地产(7.010, -0.05, -0.71%)(85.21%)、京投发展(5.610, -0.02, -0.36%)(85.19%)等实力公司。

  房企负债率增至历史高位,但房企用于偿还负债的现金流却在不断吃紧。根据房企一季报数据统计,136家上市房企中,净现金流为负值的房企占了一半,现金流最差的三家房企是:万科A(28.240, 0.30, 1.07%)(净现金流-803.64亿元)、华夏幸福(28.980, 0.16, 0.56%)(净现金流-197.15亿元)、绿地控股(净现金流-129.47亿元)。

  数据显示,2017年主要上市房企的持有现金为23415亿元,同比增长16.4%,增幅下降34.5个百分点。其中,60家重点房企的现金持有量为20126亿元,同比增长20.0%,增幅下降32.1个百分点。2017年,现金增长的企业有100家,同比2016年减少29家。

  有分析师认为,2017年限购、限贷、限售等调控政策的持续加码,房地产融资环境也呈现持续收紧的态势。与此同时,行业集中度持续提高,规模房企销售大涨之下,扩张诉求依然强烈,行业收并购整合加剧,是房企的现金总持有量增幅放缓的主要因素。

  房企高周转缓解资金压力,员工周末无休成常态

  缓解现金流压力,仅依靠融资越来越难,唯有快周转快销售快速回笼资金。

  高周转指的是资金从资金形态——货物形态——资金形态,每循环一周叫周转天数,周转天数越少,那么周转率越高,反之就是周转率低。当土地和资金成本增高,政府调控政策不断出台,市场竞争越来越激烈,仅靠土地增值和粗放型管理赚钱越来越难。这种情况下,企业都在尽量的高周转。

  在房地产开发过程中,按照一般的推进节奏,房企在获取项目后,会先进行产品定位和策划,再委托设计单位做方案和施工图,其间还会展开多次讨论与评审。如此一来,从拿地到开工,短则8个月、长则1年。如今,有实力规模的房企大部分缩短至3到4个月。