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成本高、收费难、还亏损,物业进驻老旧小区,钱是难题
加入时间:2018-4-13 9:07:20  来源:经济导报-山东财经网

◆经济导报记者   刘勇                   

    “不用看了,不是因为停车的问题就是楼下占地方的问题引发了纠纷。哎,像这种小区没有个正规物业根本不行,太乱了。”这是近日经济导报记者去朋友家做客时遇到的事情。
    实际上,早在2015年,山东省和济南市就分别出台了一系列文件,推进老旧小区整治改造,有序扩大物业管理覆盖面。
    但经济导报记者在采访中发现,目前真正引进物业管理的老旧小区并不多。不少老旧小区依旧没有正规物业。老旧小区难以引进物业管理的原因,一方面是住户观念上无法接受,此外就是物业公司在运营过程中入不敷出,难以维系。
“老旧小区要进驻正规的物业,除了住户要在观念上改变外,还需要政策和资金上对物业公司进行扶持。”济南浩吉物业公司总经理邓帅在接受经济导报记者采访时说。

居民观念难改变

“人家有物业的小区多方便,也安全。”“有了物业,车就不会停那么乱。”在不少老旧开放式小区,提到物业管理,大部分的居民都是支持的,但当话题转移到物业费,不少居民们就犹豫了。经济导报记者去做客的那个朋友所在的小区就是如此。
    据了解,该小区属于企业宿舍,有独立的院落,三座居民楼,累计有200户居民,建筑面积在1万平方米左右。
    没有正规物业管理的“症状”在该小区非常明显:大门口尽管安装了道闸,但并没有启用,汽车随便进出;标识着消防通道的地面,仍然有汽车停放着;楼道门口停放着自行车和电动车;楼梯间锈迹斑斑的扶手上有厚厚一层灰,可以看出已经很长时间没人打扫了;乱七八糟的东西散乱堆放在院子的角落里;而在一个单元门内,经济导报记者大体数了一下,从一楼到三楼地面上就有近30个烟头……
    该小区三号楼的楼长孙德春告诉经济导报记者,两年前,他们曾想引进物业进行长效管理,“但在民意征求统计中,赞成引进物业并能承担费用的居民不超过10%,而赞成的这部分,每月最多同意交10元。因此,引进物业一事在征求居民意见环节就夭折了。”
“老旧小区尤其是开放式小区的居民,几十年来的生活习惯,已经让他们养成了比较随意的生活方式,引入物业管理本来就对其固有的生活方式造成了冲击,还要让他们为此付费,难度非常大。”邓帅表示。

“赔钱的活儿”

    “我们曾经考察过你说的那个小区,后来经过计算,物业费如果低于一平方米1元钱的话,肯定赔钱。”邓帅说道。
    邓帅给经济导报记者算了一笔账:三个楼坐落在一个院子里,至少需要3个安保人员,同时还得有一个保洁人员。“光这4个人的工资奖金等就差不多需1万元的费用,如果再加上运营管理费以及水电费,每个月的运营费用基本上到了1.5万元左右。”
    “此外,前期投入可能要达到几十万元。一方面小区的电线老旧,安全隐患很大,需要整体更换;此外,消防设施几乎没有,需要投入资金配备一定数量的消防设施。”邓帅表示,收入方面则难以对等。
    如果按平方米收0.5元的物业费,收缴率按百分百计算的话,物业费0.5万元左右;另外还有24个车位,每个车位每月收50元停车费的话,总收入不过6500元。“也就是说,运营一个月就要亏八九千元钱,如果物业费的收缴率50%的话,那每个月得亏1万多元。”邓帅说道,“除了简单的保安、保洁、秩序维护以及不涉及费用的维修服务外,无法开展其他精细化的服务。”
     同样的情况也出现在位于济南二七新村街道办事处的铁二社区。该社区引进的是济南侯孚物业有限公司,其总经理魏蓓蓓告诉经济导报记者,目前该公司向铁二社区派驻了6名工作人员,仅靠收取的停车管理费在维持,112个停车位,每个车位每月收费50元,总收入5600元。去掉人员工资,每月要亏损超过一万元。
    在济南华兴物业管理有限公司总经理黄兴看来,物业服务行业属于微利行业。在济南,物业费低于0.5元/平方米的正规物业小区已很罕见,根本原因在于近年来人工工资、水电费等必要支出大幅上涨。

期待政府扶持

    济南恒圣物业管理有限公司经理程文生表示,考虑到开放式老旧小区的实际情况,仅开展卫生保洁、秩序维护、门卫执勤等简易物业服务,每平方米物业费不低于0.5元,企业才能维持生存;如果实行封闭式管理,成本更高,收费标准也要相应提高。
    在黄兴看来,如果政府对接管老旧小区物业管理服务的财政补助能够及时兑现,物业公司还可以在低亏损的状态下继续营运。
    按照政策规定,政府部门应按照每月每平方米0.2-0.4元的标准,对接管老旧小区的骨干物业企业给予专项补助,具体补助标准由各地政府据实核定。
    但实际上,补贴并没有及时发放到物业公司手中。“这个补贴标准,早就下发给各区县作为指导意见,但财政资金数量有限,这意味着不是所有的小区都能申请到这部分资金。”黄兴说。  
     “刚开始政府可以‘兜底’,以保证物业公司的正常运行,并根据运营情况,逐步调整政府投入比例。同时,通过不间断的检查、考评,保证服务质量,赢得百姓信任。”邓帅建议,“这种‘兜底’并不是大包大揽,我们希望通过努力,在既有管理成果的基础上,不断巩固、深化,真正把小区管理起来。最终,政府逐步退出,将老旧小区物业管理推向市场化。”





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