◆经济导报记者　韩祖亦　济南报道     

　　经历了前两年的火爆行情，在房地产调控效果逐步显现的2017年，作为山东最大的上市房企，鲁商置业（600223）交出了怎样的“答卷”呢？
　　28日晚间，鲁商置业2017年年报“祭出”，全年实现营业收入75.49亿元，同比减少1.27%；实现归属于母公司所有者的净利润1.05亿元，同比增长14.06%。不过，其房地产销售收入和毛利率与上年同期相比均出现下降。
　　面对进入新一轮行业调整期的2018年，鲁商置业透露，将继续深耕青岛市场，加大在济南市的项目拓展力度，增加土地储备。

热点城市已出现一定程度回落

　　鲁商置业以房地产开发为主业，地产开发的销售收入占总收入的90%以上。因此，房地产鲁企在2017年的经营状况，从鲁商置业的年报业绩中或许能窥得一二。
　　报告期内，公司实现营业收入75.49亿元，营业成本64.70亿元，毛利率14.30%，与上年同期相比，下降0.31个百分点。
　　分行业来看，在房地产销售方面，鲁商置业实现营业收入72.10亿元，营业成本61.99亿元，毛利率14.03%。与上年相比，营业收入、营业成本分别下滑2.03%、1.93%，毛利率则同比减少0.09个百分点。
　　其中，高档住宅项目和商业项目的毛利率均出现同比下滑，但仍处于高位，分别为14.61%和23.87%，与去年同期相比，下降2.23个和6.14个百分点。普通住宅的毛利率仅为11.38%，但与上年同期相比，上升1.79个百分点。
　　在新项目拓展方面，面对土地市场愈演愈烈的竞抢形势，鲁商置业积极推动与政府产业项目合作一级熟化，2017年公司在青岛获取一宗土地整理项目，并在临沂、潍坊、泰安等地均有新增土地。
　　经济导报记者注意到，2017年，除省内市场外，哈尔滨成为鲁商置业的重点开发区域，有鲁商松江新城、凤凰城项目，占地面积较大。2017年销售额突破20亿元，位居哈尔滨地产销售排行榜前列。
　　从2017年房地产储备情况看，鲁商置业在哈尔滨持有待开发土地的面积为32.11万平方米，其次是临沂的24.42万平方米和青岛的15.74万平方米。菏泽、潍坊、济宁、泰安则分别为2.37万平方米、4.41万平方米、7.68万平方米和4.81万平方米。
　　2017年的房地产政策，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，调控效果逐步显现，当年全国商品房销售面积、金额双创新高，待售面积持续下滑，房地产开发增速、新开工面积都有放缓的趋势。
　　对此，鲁商置业深有体会。“一方面，供应端土地方面政策更严厉，配合限售、限购、限贷等调控政策，精准抑制了投机需求，稳定了市场预期；另一方面，租购并举住房制度不断完善，试点城市政策逐步落实，推进了‘住有所居’目标的实现。”
　　基于此，其认为，在短期政策影响、长期政策预期和市场力量的共同作用下，“房地产市场保持平稳运行，热点城市房地产市场已出现一定程度回落。”
　　此外，在2017年，鲁商置业的大健康养老产业取得突破。济南福瑞达颐养中心于2017年3月31日开始试运营，获得“山东省首批医养结合示范单位”称号。临沂知春湖项目打造老年大学、膳食中心、健身中心、养生中心四大配套服务项目，老年大学于2017年8月正式开业运营。

2018年准备怎么办

　　对于2018年的房地产行业，鲁商置业认为，“2018年伴随调控持续深化，商品房销售面积将有所回落，随着销售的回落，投资和新开工将维持中低速增长。预计2018年房地产市场将呈现‘成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长’的特点。”
　　“从企业发展看，行业集中度持续提升，规模效应不断发酵，强者恒强态势更加突显，优势资源不断向大型房企倾斜，中小型房企的生存压力进一步加剧。”鲁商置业判断。
　　针对济南区域，鲁商置业表示，目前公司在济南市在售项目为鲁商常春藤、御龙湾、国奥城等，均为尾盘项目，2017年公司在济南地区销售金额6亿元。“2018年公司将加大在济南市的项目拓展力度，增加土地储备。”
　　经济导报记者注意到，鲁商置业已经行动起来。就在发布2017年年报的同时，公司还发布了另一则关于受让房地产项目公司股权的公告，意图合作开发房地产项目，实现“强强联合”。
　　其中，公司全资子公司山东省鲁商置业有限公司（下称“山东鲁商置业”）受让章丘市碧桂园房地产开发有限公司（下称“章丘碧桂园”）持有济南碧旻置业有限公司15%的股权，受让价格为章丘碧桂园原出资额150万元。股权受让后，山东鲁商置业将按照出资比例向济南碧旻置业有限公司开发的地产项目提供资金。
　　同时，公司全资子公司山东省商业房地产开发有限公司（下称“商业房地产”）受让青岛银盛泰房地产有限公司（下称“青岛银盛泰”）持有济南银盛泰博盛置业有限公司25%的股权，受让价格为青岛银盛泰原出资额250万元。股权受让后，商业房地产将按照出资比例向济南银盛泰博盛置业有限公司开发的地产项目提供资金。
　　如此合作开发，对于鲁商置业的资金状况也提出了挑战。
　　经济导报记者注意到，根据公司董事会审议通过的《关于公司2018年度融资额度的议案》，鲁商置业计划通过申请房地产开发贷款、债权计划、委托借款、信托、融资租赁、经营性物业贷款等方式向银行等相关机构融资最高额不超过120亿元，向大股东山东省商业集团有限公司及其关联方借款最高额不超过80亿元。