◆经济导报首席记者 王延锋 齐河报道
29日，济南市公布《济南新旧动能转换先行区总体规划草案》（下称“草案”）。在这份草案中，德州市齐河县也被纳入到了研究区内，且与济阳县被同时定位为济南新旧动能转换先行区的“东西两翼”。
经济导报记者注意到，在黄河以北的济南辖区内，近些年并没有出让太多房地产用地，但齐河近两年出让了大量的房地产开发用地。其中，仅在2017年齐河就有3823亩住宅、商务等土地出让，今年又有1006亩住宅、商务等土地挂牌，这些土地大部分都在临近济南的区域。
“在短期内，齐河会是济南新旧动能转换先行区的最大受益者，也会是先行区楼市开发的一个主战场。”国内某开发商济南项目营销负责人李先生向经济导报记者说道。
齐河484亩土地即将出让
德州市齐河县国土资源局26日发布公告称，将下月底对国道308以南、邯济铁路以北、六六河以东的5宗土地，308国道以北、李家岸渠以西的1宗土地挂牌出让。
经济导报记者注意到，这6宗土地有4宗为居住用地，另有2宗为商服用地，土地总面积484亩。其中，308国道以南的5宗土地需统一规划，统一平衡技术经济指标，住宅地块以开放式小区标准规划，地上综合容积率不大于1.66，商服地块要规划建设建筑面积不少于3.2万平方米的温泉度假村。308国道以北的1宗土地为商服用地，规划建设五星级标准的温泉酒店，建设高度不超过21米，建筑面积不低于5万平方米，床位不少于360张，由竞买人或其关联公司自持，且整体运营。
3月29日上午，经济导报记者驱车来到黄河以北，从天桥区新材料产业园顺着308国道往西行走两三公里，就到达了六六河。根据土地挂牌信息，齐河即将出让的6宗土地全部在这周边。
经济导报记者注意到，在308国道以北区域，由荣盛开发的温泉小镇项目售楼处已经开放。置业顾问介绍称，该项目规划总占地面积6700亩，总投资约300亿，规划有千亩高尔夫球场、五星级温泉酒店以及别墅、洋房、高层等高端住宅产品。而本次出让的308国道以北商业地块，就在荣盛温泉小镇的规划范围内，业内预计其极可能被荣盛摘走。
在308国道以南，由山东地矿集团建设的地热科研示范基地已经部分投用。根据规划，该项目也有较多住宅产品，但目前尚未有销售的信息。而即将出让的308国道以南的土地，就在山东地矿项目附近。
对于308国道以南的5宗土地，土地挂牌文件对开发商有较高的门槛限制，如竞买人须具有投资建设地热温泉的既有经验，竞买人及其直接或间接股东至少投资建设一家地热温泉项目；竞买人须提供已建成项目的地热采矿许可证、温泉项目的立项批文、规划许可证、营业执照等其中一项材料。
“由于这个项目要建设温泉度假村，所以对开发商提出这方面的经验要求并不过分。而从目前信息看，国内有多家开发商对308国道以南的土地比较感兴趣，下月底的土拍可能会出现比较激烈的竞争。”前述开发商人士对经济导报记者表示。
“环济南”有大量土地待开发
经济导报记者统计，近年来齐河在“环济南”地区有大量的土地出让。
3月29日中午，经济导报记者来到齐河县古城大道、旅游路交叉口附近。这里临近黄河，与济南的美里湖街道隔河相望，附近目前已经有较大面积的建成区，包括泉城海洋极地世界、欧乐堡等。泉城海洋极地世界、欧乐堡均由山东省坤河旅游开发有限公司打造，后者在附近有大量投资。在古城大道以西，该公司开发的另一个大型文旅项目正在建设之中。山东省坤河旅游开发有限公司在附近也拿了少量的居住用地，目前尚待入市。
沿着齐河旅游路向西行走，目前周边还是大片荒地，但也有开发商已经拿地。比如，天津天房投资有限公司就在附近拿下3宗土地，面积达到288亩。根据规划，天津天房投资有限公司将投资100亿元，主要建设地标建筑、五星级酒店（含温泉公园）、特色商业街等，另外也有较多住宅产品。
旅游路向西与齐河县南北主干道黄河大道相交，黄河大道以西是当地较为知名的安德湖，黄河大道向南则通过齐河黄河大桥与济南相连。目前，在安德湖附近也有较多土地处于待开发状态。其中，拿地最多的为安德湖投资发展有限公司，仅在去年该公司就拿下了约821亩土地，目前基本处于待开发状态。
经济导报记者统计，在2017年齐河县共有3823亩住宅、商服等土地出让，规划地上建筑面积达到458万平方米；今年以来，齐河县又有1006亩住宅、商服土地挂牌出让，规划地上建面127万平方米左右。这些土地，大部分在黄河以北临近济南较近的地区。
济南先行区的受益者
前述草案显示，济南新旧动能转换先行区辖区范围横跨黄河两岸,总面积约1030平方公里。这1030平方公里均在济南辖区内，但临近济南的齐河也有764平方公里的面积属于辐射区。济南新旧动能转换先行区规划的空间结构为“一廊两轴、一体两翼”，其中的“一体”是指由大桥组团、桑梓店组团、崔寨组团、特色小镇构成的先行区，“两翼”即济阳县城和齐河县城。
前述李先生向经济导报记者分析称，在济南新旧动能转换先行区的建设中，预计会以产业先行。在目前黄河以北的济南辖区，除了济阳县城附近外，其他地方几乎还没有推出房地产开发用地。在这样的背景下，临近济南的齐河县将站到济南黄河以北的楼市风口，齐河县也将在短期内成为济南北跨的最大受益者。
世联行山东区域总经理朱江向经济导报记者分析称，近两年尤其是2017年以来，济南房地产市场开始向周边卫星城辐射，市场需求在向卫星城外溢，开发商也纷纷进驻各卫星城。再加上济南新旧动能转换先行区的建设，位于黄河以北的济阳、齐河成为了开发商眼中的“香饽饽”。
不过，齐河近两年的土地出让规模较为庞大，业内对此也有担忧。“这么大的市场供给量靠齐河本地的需求一定是无法撑起来的，这些产品未来还要靠济南主城区的需求。如果轨道交通等基础设施的建设能跟上的话，济南主城需求消化这些供给并没有问题；如果相关基础设施配套进展不快，齐河在环济南地区的市场未来可能会承受比较大的压力。”李先生向经济导报记者说道。
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