据戴德梁行最新发布的统计数据显示，2017年年末佛山全市甲级写字楼存量增至123.9万平方米，同比上升23.1%.今年，全年佛山甲级写字楼市场预计迎来58 .6万平方米的新增供应。

一方面是佛山的写字楼和集中商业的存量越来越大，另一方面是各大房企仍在建设更多的商业业态。

在业内人士看来，房地产去库存已经不仅仅是“销售端”的问题，而是依靠产业结构优化、城市竞争力升级、中高端人才流入等背景，在“使用端”去库存。不管是现有写字楼库存，还是正在新建的商业业态，都需要在城市配套与先进制造业发展需求领域，寻找新的机会和各业态之间互补的“自循环”能力。

千灯湖写字楼存量占全市逾五成

据戴德梁行发布的统计数据显示，过去一年，佛山共新录得甲级写字楼3个，分别分布在祖庙板块和佛山新城板块，新增供应23.3万平方米。受新增项目影响，2017年年末全市甲级写字楼存量增加至123.9万平方米，同比上升23.1%.

从整体来看，佛山中心城区甲级写字楼市场主要分为4个商务区，分别为千灯湖商务区、季华路商务区、佛山新城商务区和祖庙商业区。其中，千灯湖商务区甲级写字楼存量占到全市总存量的54.6%，成为目前写字楼存量最大的商务区；季华路商务区的甲级写字楼存量则以22%占比紧追其后，佛山新城商务区和祖庙商业区甲级写字楼存量占到全市总存量的17%和6%.

“广佛同城的深化推进，佛山甲级写字楼市场发展迅速，租赁也表现很进取，整体市场表现显示良好趋势。”戴德梁行华中区研究部主管繆舒怡分析认为，活跃的市场租赁推动全市空置率显著回落，全市各商务区空置率均呈现同比下降趋势。“而佛山新城随着新项目的交付开启快速发展新里程，空置率数据也出现了暂时偏高的情况。”

数据显示，佛山去年录得净吸纳量20.3万平方米，约为2016年的2.7倍，全市空置率降至33.6%.其中顺德区因为新增2个新项目，空置率超过60%，高于全市平均水平。

成熟商务区平均租金稳健增长

活跃的市场吸纳推动了租金的成长。戴德梁行数据显示，包括季华路、千灯湖和祖庙等商务区在内，2017年佛山成熟商务区均录得平均租金稳健增长。

其中，季华路商务区租金上涨趋势明显，每月每平方米69.4元，同比上升5.9%.繆舒怡表示，空置面积的减少，商务区配套成熟，吸引越来越多消费者，是导致季华路等成熟商务区平均租金增长的原因之一。

成熟商务区租金水平虽呈上升趋势，但由于年内新增供应物业中有部分位于新兴商务区，受此影响，全市年末整体租金水平同比结构性小幅下降2.9%至每月每平方米64.7元。“整体有所下滑主要是在新兴商务区，主要受新兴商务区环境配套还有待培育等原因影响。”

繆舒怡分析认为，得益于诸多优惠政策及不断提升的市场环境，金融类企业成为佛山甲级写字楼市场的吸纳主力，制造业优势催生了制造服务业及贸易类公司对佛山优质办公空间的需求，中资企业继续成为推动佛山甲级写字楼租赁需求的主要动力。

戴德梁行研究部公开的2017年佛山中心城区主要租赁交易记录显示，华为、微诚金服、拓成金融先后进驻千灯湖等区域。

佛山新城成新增写字楼主力区域

戴德梁行预计，2018年的佛山甲级写字楼市场需求仍将保持活跃，全市甲级写字楼存量将攀升至约182.4万平方米。今年佛山甲级写字楼市场预计将迎来58.6万平方米的新增供应，除祖庙商务区外，其他商务区皆有新增项目入市，且千灯湖商务区新增供应量占2018全年全市供应面积的64.8%.

分区域看，从去年开始到2012年，佛山新城将成为写字楼新增主力区域之一，整个佛山市场表现为新兴商务区新增供应开始加速入市。

戴德梁行研究部统计数据显示，2017年末佛山新城写字楼将呈现明显增长，成为全市第二大写字楼存量区域。

据该数据统计，去年开始到2021年，佛山新城预计将有近258万平方米写字楼陆续交付入市。未计算部分项目因工期调整等因素调整入市时间等因素，预计近四年将有宝能国际文化金融中心、中信银行大厦、苏宁广场、M -city、欧浦国际商务中心、企业家总部大厦、集成金融广场和中盈盈达国际金融中心等至少8个写字楼先后入市。其中2020年和2021年入市量最大，分别有逾73万平方米和近89万平方米。

除了佛山新城之外，千灯湖依旧是新增写字楼的重点区域。据统计，近四年内千灯湖每年都讲有超过100万平方米新增。包括有招商依云之地中心—主塔1号楼、富力国际金融中心、瀚蓝广场、新凯广场、万科荟光大厦和华美国际金融贸易中心。

与此同时，季华路和祖庙板块的新增写字楼供应步伐放缓。据戴德梁行统计，祖庙板块近四年将没有大规模写字楼集中入市，季华路则有天安中心、绿地中心二期和星星广场等项目。

延伸

业界：“去库存”要服务先进制造业

在写字楼供应量不断上升的同时，佛山也在经济增长和产业结构不断优化的同时，从制造业和特色产业平台等领域，为高端写字楼和产业园区“找出口”，发挥实际作用。

以目前甲级写字楼存量最大的南海区为例，3月份举办的“全球创客新都市”南海区城市更新工作会议上，南海区就提出关于搭建特色产业平台的新动态。包括重点推荐的佛山西站新城、三山新城、广东金融高新区及千灯湖创投小镇和南海电子信息产业园。

其中，广东金融高新区定位“金融后援基地”和“产业金融中心”，已吸引346家金融机构及知名企业落户，总投资额超666亿元，吸纳了5万名金融白领人才就业。千灯湖创投小镇位于广东金融高新区服务区，占地面积约1.8平方公里。按照规划，未来五年千灯湖创投小镇注册的创业投资、股权投资基金总规模将达到700亿元，投资佛山本地资金量将达到50亿元。

在业内人士看来，佛山写字楼去库存，除了传统“销售”和“出租”等途径，配合产业升级和做好制造业发展需求相关服务是方向。广东广佛智城商业地产投资有限公司董事长黄河在接受南都记者采访时就曾指出，佛山的存量写字楼还可以配合先进制造业的生存发展需求，实现写字楼园区化。一方面真正贴近中高端制造业对于厂房的需求，另一方面还通过立体规划，可以与商圈中的其他配套互动，解决人员招聘问题，员工的生活和商业配套问题。

市场：多房企重新整合城市配套服务“越来越多的房企不仅仅是将写字楼或商场的开发、建设与运营作为一个独立的盈利形式，而是在自有的开发业态之间，形成互补与内循环。与此前的单一城市综合体不同的是，这些不同的业态不仅仅集中在一个项目，而可能是覆盖整个区域甚至城市。”一方面是佛山的写字楼和集中商业的存量越来越大，另一方面是各大房企仍旧在建设更多的商业业态，对此，有业内人士总结，在这一背景下，已经有越来越多的品牌房企从单一项目运营，到考虑如何互相资源整合，让商业“活”起来。

昨天，佛山万科举办了一场2018商业项目推介会。据了解，万科在佛山的业务已包含住宅、商业、教育、长租公寓、产业办公、酒店、产业链等。据介绍，佛山万科呈现的是商业板块目前“城市综合体+万科里（社区商业）+泊时易（停车场业务）+写字楼物业管理”的产品体系。除了2014年开业的南海万科广场以外，佛山万科近三年已开业或即将开业的商业项目将超10个，其中包含三个大型城市综合体以及多个社区商业项目。

无独有偶，就在上个周五，碧桂园举办的一场总部新翼广场招商启动会上，碧桂园集团也发布了未来商业地产市场的发展目标。据介绍，碧桂园佛肇区域将在佛山、肇庆、云浮等地区布局近10个商业项目，在购物中心、社区商业、办公商业、枢纽商业、文体商业以及长租公寓业务等产品线上，拓展多元化商业产品线和创新商业模式。