◆经济导报记者　刘勇　济南报道       

　　“您好，我是此前曾联系您的房产中介公司的小刘，现在我手中有一套三室的房子，房主着急卖，主动降价20万元，您还看看吗？”14日，济南惠科房地产中介公司的经纪人刘凯挨个给客户打电话，结果忙活一下午，最终只有两个客户同意抽时间去看房。
　　经济导报记者在调查中了解到，限价、涨幅小的新房抢走了大批买家，济南二手房市场成交量明显萎缩，局部房价出现松动，之前报价虚高的部分房源不惜降价甩卖。国家统计局的最新数据显示，济南二手房价格自去年7月起已连续下降7个月，并由去年12月0.1%的降幅增大至0.4%。
　　接受经济导报记者采访的业内人士指出，房价涨幅逐步回落是大趋势，毕竟从2016年开始涨得太猛。“涨幅回落也好，个别降价也罢，其实是市场回归理性的正常现象，要理智看待。”济南亚新房地产咨询有限公司副总经理方亮表示。

房主主动降价

　　刘凯告诉经济导报记者，房主主动降价20万元的这套房子已经挂了半年多了，算是济南南部高档社区里的抢手房源。房子三室两厅两卫，130平方米左右，户型方正，全明设计，还附赠一个地下车位。“当初建议房主报价310万元，不过后来房主听了其他中介机构的说法，报价320万元。现在直接降价20万元，300万元就卖。”刘凯说道。
　　按照刘凯的说法，如果这套房子放在1年前，肯定很抢手。“当时一堆客户等着买学区房呢。那次购买力过去了，拖到现在有点尴尬。二手房买卖都是一房一价，价格高低与房主心态有很大关系。”刘凯表示，有的房源之前报价太过虚高，在如今市场热度整体减弱的情况下很难出手，卖家不得已只好下调价格。   
　　该房产的房主黄芳在接受经济导报记者采访时表示，“当时卖房的也不多，我觉得，按照之前的市场情况，应该还能涨一段时间。而且当时我也不着急卖，没想到，看房的人不少，可一直卖不出去。现在急需用钱了，所以300万元就卖，空调什么的家电也白送。”

“买家就是这么牛”

　　“我也去看过好几个二手房源，房子倒是不错，就是价格也很‘漂亮’。”济南市民魏征说道，“动辄就比周边的房价高出十几万元甚至几十万元。”据魏征介绍，他曾经在济南花园路附近的保利芙蓉看上了一套二手房，96平方米的三室两厅，报价到了295万元，平均每平方米价格达到3.07万元，而与之一条马路之隔的万科海晏门的最低价格才2.8万元/平方米。
　　“这个价格确实比较高，一般这个小区的报价在2.7万元/平方米左右，与之不远的明湖天地的报价一般在2.3万元/平方米左右，春天花园的报价在2万元/平方米左右，大明湖·泉馨居的报价也在2.3万元/平方米左右。对比一看，保利芙蓉的那套房子报价确实有点高。”方亮解释道。
　　“你打电话问问卖家，再便宜5万块钱行不行。行的话，就给我电话，不行就算了。”在济南新业房产经纪公司，一位买家向置业顾问说完后就走出了店。
　　济南新业房产经纪公司总经理马聪苦笑着说：“看到没有，现在买家就是这么牛。”据他介绍，该买家看中的房子，房主已经将房价调低了一些。“之前是275万元，现在降到了270万元，而买家则希望在265万元左右买入。”
　　据经济导报记者了解，针对挂牌超过一段时间的房源，马聪他们会进行客户回访，大约十分之一的房主主动表示愿意降价成交。“有些房东之前表示绝对不还价，现在也表示可以和意向客户聊聊，一般降价5万元到10万元不成问题。”马聪表示。

小型中介无奈退出

　　经济导报记者获悉，由于二手房成交量明显少了，一些小型的中介甚至已经选择退出。
　　“以前隔壁不远就是个中介门头，今年年初关门了。”在棋盘小区，一房产中介的经纪人王俊永对经济导报说道，“业绩不好，我现在能拿到的收入只有2016年的四分之一吧。”
　　而马聪早在去年就重新拾起新房代理的兼职生意，给开发商的售楼处送客户，成交一套拿几千元不等的佣金。“虽然比二手房2%的中介费低很多，但相对来说省心，不用操办后续手续。”

回落是大趋势

　　在马聪看来，标价虚高的很多都是不着急卖房的人，“有些炒房族就是将多余的房子以高价标出，不求卖出只求拉高整个小区房价。”
　　马聪表示，二手房市场相对自由，卖方可以捂房惜售、任意喊价，甚至坐地涨价都不会受限制。很多房主跟风，报价虚高的情况不在少数，这也是导致成交量降低的一大因素。
　　在某些片区，现在一手房、二手房价格倒挂现象比较突出，一些片区的精装修新房售价在2万元/平方米，同样大小的二手房，却没有低于2.5万元/平方米的。除了入住时间晚两年这个劣势之外，新房在户型、规划设计、维护成本等方面都有很大优势。
　　在方亮看来，二手房源报价虚高的情况一直存在，尤其是在2016年疯狂的时候，有些房子在一周内加价四五十万元，最终还是卖掉了。“不过，现在售价要比市场价相对低一些才好卖，如果还是虚高的话肯定不好卖。”方亮说道。
　　“成交的二手房中有9成都是降过价的。”方亮解释说，二手房叫价太高,再加上去年以来限购及贷款难等因素,很多买二手房的市民都持观望态度。目前除了热点区域的学区房售价仍保持坚挺外,济南其他片区的二手房挂牌价与实际成交价均有500元-1000元/平方米的差额。
　　方亮告诉经济导报记者，今年初他的一个客户想在东部某楼盘买新房，同时着急把名下的一套老房子卖掉，一是为了腾出购房名额，二是为了筹集资金。“由于总价比市场价低12万元，这套房子很快就成交了，现在已经完成过户，卖家拿着钱去买新房了。”
　　“现在市场就是这样，很多房子挂出去好几个月卖不动，也有的很快就被抢了，这和性价比有关。”方亮坦言，局部二手房价格下降，多数“事出有因”，配套、物业、品牌等过硬的二手房，价格依然很坚挺。
　　“整体来看，房价涨幅逐步回落是大趋势，这也是回归常态。”方亮说道。