开年以来，规模房企投资速度不减。从百强房企拿地的表现来看，TOP50房企拿地仍积极，销售规模的马太效应将被继续放大。而受到房企买地等因素的影响，今年前两个月，被监测的50个城市土地整体收入再度刷纪录。在此背景下，房企各个阵营的拿地态度在加速分化，“越大越积极”的现象明显。

房企打响土地争夺战

来自克尔瑞发布的2018年2月房企销售榜单显示，截至2月末，有54家房企的新增货值与销售金额之比大于100%，这意味着许多企业在加速销售的同时，也在加快对土地储备的补充。

在销售百强房企中，有68家在土地市场有所斩获。其中，排名前10的大房企开年来一直在积极拿地，1-2月新增货值集中度较上月增长8个百分点，增长到47%，使其新增货值集中度与销售金额集中度基本持平，用以保证日后企业的销售得到充足的“粮草”供应。分析指出，新增货值仍高度集中于TOP20房企，未来仍为规模房企的天下。

其中碧桂园2018年1-2月累计新增货值达827亿元。土地投资方面，碧桂园坚持“卫星城与三四线城市之王，一二线城区挑战者”。绿地集团2018年1-2月新增20幅土地，总可售货值586亿元，其中总建面超过50万平方米的综合体项目超过7个，通过收购获得的土储占比1/4。

而在房企打响土地争夺战的背后，实则是有强大的业绩支撑。今年前两个月龙头房企销售业绩普遍实现正增长。

据相关机构的统计数据显示，从今年前两个月的销售情况来看，销售规模破百亿的房企增加至32家，龙头房企依然保持较高增长。2018年1月至2月，销售额超过百亿的企业平均值为290.3亿元。其中，龙头房企的带头作用更趋明显，碧桂园、恒大、万科三家房企双月销售额均破千亿，均值达1109.8亿元。

“虽然开年前两个月并非房地产市场的传统旺季，但碧桂园、恒大、万科等三大房企共同创造了全年率先抵达千亿规模的纪录”。某机构的分析人士分析认为，“按此速度，年中之时诞生3000亿房企也并非不可能”。

“可以预料，未来的千亿房企将有较大概率在当前的100亿级规模左右的房企中诞生，目前有超过30家房企在这个销售额之上。而且前60名的销售金额已经占据了百强房企销售总额的92%，比上一个月增加2个百分点，后40名房企的生存压力更大”。上述人士进一步表示，未来房企之间的规模竞争仍将维持一段时间，“除了龙头强者恒强的现象仍在持续，一些区域市场的中小‘黑马’房企也正在赶超当中。”

而在房企业绩不断冲高的背景下，亿翰智库中国上市房企研究中心主任张化东指出，从上述新增货值可以透析房企的投资力度和投资方向。“如果说销售数据代表的是过去，那么货值和土地储备代表的则是未来，也构成了房企估值的核心”。

土地收入破纪录

在房企打响土地争夺战的背景下，今年前两个月土地市场整体成交量依然刷新了历史同期纪录。

近日，来自中原地产研究中心的统计数据显示，2018年以来，全国热点城市延续了2017年土地成交热度，继续大量成交土地。受监测的50大城市合计土地出让收入高达5918.7亿元，同比2017年同期的3685.2亿元，涨幅达到60.6%。

其中，前两个月土地收入最高的城市是杭州，出让金合计591.27亿元，同比上涨250%；其次是北京558.1亿元，同比上涨341%；再次是苏州，土地收入达498亿元。从出让金额来看，1月至2月热点城市纷纷表现出开门红的现象，另有武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等14个城市土地出让收入分别超过100亿元。

但春节之后土地市场表现为明显的冷热不均，从热点城市看，土地溢价率基本平稳，大部分城市溢价率均保持低位。来自中原地产的数据显示，2018年以来，包括一线城市在内的热点城市土地溢价率维持在10％左右，明显低于2015至2017年平均30％的溢价率。其中，北京、南京等城市已有多宗土地出现流标或者底价成交。

2月28日，北京密云区、门头沟区两宗土地入市交易。其中，密云地块因为无人报价出现流标现象。门头沟地块也仅有一次报价，最终底价成交。业内人士分析认为，由于房地产市场持续从紧的调控政策，企业普遍面临资金压力，以往高价抢地的现象正在迅速减少。

据我爱我家集团副总裁胡景晖分析，受益于2017年北京土地供应力度的重新加大，2018年前两个月北京土地市场还是保持了不错的热度。不过，由于目前市场还将继续下行的预期，以及当下北京土地拍卖条件多，住宅用地或是有价格限制，或是纯粹的共有产权房，利润空间小，所以各开发商的热情不算太高，部分土地仅以起始价成交，甚至直接流拍。

但仍有不少地区土地市场呈现火热的态势。

中原地产研究中心统计数据显示，截至2月22日，山东淄博、江苏南通、江西上饶、山东临沂、河北保定等城市，今年以来土地出让金额同比涨幅均在500%以上，出让面积增幅均在100%以上。部分城市创历年同期土地出让面积和金额新高。

3月，多个城市将迎来2018年首次土地出让。扬州日前公告，将出让7宗住宅地块，出让起始总价达26亿元。安徽安庆将于3月24日出让8宗共计842.78亩涉宅涉商地块，出让起始价总计26.28亿元。

江苏常州、浙江嘉兴等地则于近日完成年内首次土地出让。常州的5宗主城区地块均加价一轮成交，地块总面积达10.31万平方米，总成交额约11亿元。嘉兴出让的12宗宅地均告成交。

不过尽管部分三、四线城市土地出让金额涨幅较大，但总体土地溢价率保持平稳，房企拿地较为理性。

房企拿地呈现量级分化

结合以往的表现来看，如今房企各个阵营拿地的态度在加速分化，“越大越积极”现象明显。

权威数据显示，在2017年，销售规模在5000亿元以上、5000亿-1000亿元房企、1000亿-500亿元阵营的房企拿地金额占销售额比重均值超40%，开疆拓土态势加剧，拿地结构更趋均衡；销售规模在500亿-300亿元、300亿-100亿元房企拿地金额占销售额比重均值分别为35.9%、26.8%，与前述梯队差距拉大，且拿地更集中于二线城市，竞争力相对较弱。

同时，百亿房企在重点城市拿地集中度较高，其中温州、南通、福州、合肥、无锡、宁波等城市的占比超7成。

克而瑞研究中心分析师沈晓玲分析，2018年收并购仍将是部分房企的主要拿地方式。目前土地拍卖市场起拍价居高不下，有的地块的楼板价甚至已经高过周边楼盘的销售价格，为了有效降低拿地成本，部分房企依然会在收并购市场上寻找机会。在集中度加强和土地拍卖价格较高的背景下，一些中小房企也面临被淘汰出局的危机，行业洗牌还将继续进行，这也给了规模较大的房企收并购的机会。

同策研究院研究总监张宏伟认为，一二线城市是比较好的拿地机会，也是比较好的并购机会。比较看好一线城市、强二线城市周边的三四线城市拿地机会，其他三四线城市不看好。“但是一线城市、强二线城市不是企业规模大就可以拿到地，因为直接招标、拍卖、挂牌的成本太高，从趋势来看，有没有引进产业的优势以及产城融合的能力将成为这些城市品牌房企在取地战略上角逐的重点。”

业内专家指出，2018年仍被认为是一个土地供应和成交大年，且限价房和共有产权住房用地预料是供应主流。开发商拿地将更加需要审时度势。