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山东财经网 - 楼市 - 1月房地产业销售与拿地双双升温 繁荣背后有隐忧
1月房地产业销售与拿地双双升温 繁荣背后有隐忧
加入时间:2018-2-12 10:53:34  来源:中国商网-中国商报

中原地产研究中心统计数据显示,2018年1月,50个热点城市土地成交金额同比大涨73%,销售方面,目前28家房企公布了2018年1月份的销售业绩,同比上涨幅度高达65%。房地产行业在土地市场和销售行情方面热度回升,然而双双升温无法掩盖房企资金的紧张。

今年一月,土地市场由于供需双旺出现拿地热潮。据同策研究院统计,一月土地成交金额高达4993亿元,其中TOP20上市房企土地成交金额为1505.25亿元,占全国土地成交金额的30.15%。中原地产研究中心统计数据显示,50个热点城市土地成交金额达3773.6亿元,同比大涨73%;50个热点城市中,大部分城市土地成交面积同比有较大幅度增长,少部分城市土地成交面积同比略微下降。

来自中国指数研究院的数据显示,2018年1月,全国土地成交额TOP10城市总计成交达到1869亿元,同比增长130%;规划建筑面积TOP10城市共成交3297万平方米,同比增长86%。一二线城市仍为房企投资拿地的重心。其中,杭州以418亿元的成交总价位于榜单首位,同比增长151%;北京市场也依旧火热,以403亿元的成交总额占据榜单第2位。此外,济南和苏州土地市场供应量大幅增加,成交额同比分别增加83倍和40倍。

易居研究院智库中心研究总监严跃进解释:“今年一月大城市的供地类型主要包括共有产权用地、限地价限房价的双线用地以及租赁型用地,中小城市则主要是住宅用地。” 在接受华夏时报记者采访时说。他表示现在政府在积极供地,但是结构性调整是比较明显的,总体上来讲大城市的供地节奏加快,同时对整个土地结构的调整力度相较于小城市是更大的。

亚豪机构职场总监郭毅则表示,此前多个城市的供地处于受限状态,经过去年一年的市场高速去化后,房企储备了大量资金,却面临土地缺乏的状态,所以在土地市场放开供应闸门时大量拿地。

事实上,1月份土地市场虽然火热,但确实出现了许多溢价率不高甚至流拍的状况。今年1月的土地拍卖市场中鲜有“地王”的出现,即使一些地块总价较高,也主要是因为地块本身蕴含的价值,而不是因为企业间竞争的结果。与往年动辄超过100%甚至200%的溢价率相比,近期成交的土地整体溢价率都不高。北京1月份甚至有三宗优质地块流拍。

就一月成交土地的溢价率来说,中原地产研究中心统计数据显示,50个热点城市中,一线城市除广州溢价率较高,为55%,北、上、深、天均较低,均在12%以下,二线城市中约三分之二城市的土地溢价率低于20%,三四线城市中约有半数的土地溢价率低于30%。

对此,郭毅表示,1月份大量拿地的房企进入了一个新的状况,即资金不足、土储过大,因此近期房企拿地更加慎重和理性。“房企会选择性地拿地,一些市场前景可能不是很乐观的地块就会被放弃。”郭毅总结。

销售方面,今年1月份以来,房企销售额就在持续走高。“三、四线城市今年1月份的成交量仍处在高位,一、二线城市则相对平稳。”张大伟表示,另外有些房企将2017年的销售结转预留了一部分到2018年,所以2018年1月份,房企销售额可谓全线飘红。

据中原地产研究中心统计数据显示,目前28家房企公布了2018年1月份的销售业绩,合计为4131亿元,同比上涨幅度高达65%。整体看,大部分企业的销售额均刷新了同期历史纪录,创下新高。

另有数据显示,2018年1月份,碧桂园、万科、恒大销售额均破600亿元,17家房企销售额超过百亿元,TOP100房企销售额同比增长57.8%。

销售火热的原因,或许可以从恒大身上找到。据恒房通数据显示,在全国范围内,恒大启动了“新春88折,分期付款,首期5%”等优惠政策,为了抓住三、四线城市的“返乡置业潮”,甚至祭出“老带新,老业主可获1%佣金”等促销手段。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,恒大的优惠举措是一种营销手段,恒大在三线城市项目占比较大,通过刺激返乡置业需求,对于提升业绩具有重要作用。

对此,中原地产首席分析师张大伟则表示,龙头房企启动打折促销战略,可见房企今年的销售任务很重。在一、二线城市持续发布调控重磅的市场格局下,三、四线城市的销售就非常关键,春节返乡置业成为恒大提升销售额的窗口期。

张大伟进一步称,对于一些在三、四线城市有大量布局的房企来说,抓“返乡置业潮”打折促销,是每年的“常规动作”,88折促销是延续之前的传统,并没有多少项目出现实质性的大幅降价。

有业内人士表示,抢规模的背后,是融资渠道的紧缩,房企不得不加快项目周转速度来换取现金。在资产负债率超过80%,2018年下半年将进入集中偿还公司债的偿债高峰期的双重压力下,房企若不能加快销售速度,偿债压力非常大。此外,加快提升销售额才能储备“粮食”拿地,以求进一步扩张规模。




编辑:luyi

 

 

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