用地谨慎放开 房租下降“期待中”

◆导报记者 戚晨 济南报道

    12月23日，《土地管理法修正案(草案)》提请十三届全国人大常委会第七次会议审议，以推动农村土地制度改革依法进行。
    现行土地管理法制定于1986年，历经1988年第一次修正后，1998年8月全面修订、2004年8月第三次修正。此次修正案草案，删去了现行土地管理法中关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或征为国有的原集体土地的规定；对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或个人使用。
    “按照我国相关法规规定，集体建设用地需要通过征地等方式，即进行土地‘国有化’操作才可以出让。本次修正案草案释放了较大的空间。”中国房地产经纪研究中心研究员黎明元对经济导报记者表示，对大家最关心的房价而言，这是一次短期影响不大、长期意义深远的变革。这对于解决我国土地城市化快于人的城市化，实现国家、集体与个人之间土地增值收益的合理分配都具有重大意义。长久以来，各界一直呼吁的集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价的法律障碍，即将被扫清。

土地所有人得到实惠

    “比如，一家公司要在某市建个大型工厂，所需土地有两种来源，一是国有土地，另外一个是集体土地。假如要用集体土地，以往的操作方式是国家先把土地征收过来，转成国有土地后再对外出让，公司通过投标获得土地使用权后才能建工厂。如果非农建设用地不再‘必须国有’，公司可以直接向集体土地所有权人拿地，不用再经历集体土地变为国有土地、国有土地再出让给公司这道程序。”25日，中盈地产山东办事处总经理贾轶接受经济导报记者采访时表示，非农建设性用地操作形式的变化，在一定程度上减少了政府的土地收益，但农民与农村集体将会从中得到更多实惠。
    贾轶介绍，早在2014年12月2日，中央深化改革领导小组第七次会议审议通过《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，彼时被解读为农村土地改革“三箭齐发”。2016年9月，原中央全面深化改革领导小组决定将土地征收制度改革和集体经营性建设用地入市扩大到全部33个试点县(市、区)。其中包括山东的禹城市。
    据了解，33个试点县(市、区)实施的1275宗征地项目中，有918宗(占72%)集中在河北定州、上海松江、浙江义乌、福建晋江、山东禹城等地区。
    经济导报记者从禹城市国土资源局了解到，根据国家有关集体经营性建设用地入市精神及相关文件和《禹城市农村土地征收制度暨集体经营性建设用地入市改革试点实施方案》等有关规定，2018年9月21日至10月22日全市挂牌出让6宗集体经营性建设用地使用权。其中伦镇林场内的2018-J21地块共计0.6666公顷的土地，以50年年限出让给山东迈吉克数控科技有限公司，作为工业用地，成交价格85万元。
    “以前有不少房地产商和企业老板过来找村里谈价格，因为要走‘招拍挂’程序，村里一直没有松口，价格也一直没有谈拢。昨天听到可以直接入市的消息，村委会还专门开了个会。”25日，济南市市中区西蒋村村委会委员王顺富对经济导报记者表示，村里对土地的管理政策比较严，通过集体土地权属调查、登记发证等工作，违法用地现象几乎没有，这也为下一步将土地盘活奠定了基础。

对房价影响不大

    既然不再需要经过征地环节，那么集体经营性建设用地直接进入市场交易，将对房价产生怎样的影响？
    “从目前试点的情况看，集体经营性建设用地入市后的主要用途之一是公租房和廉租房建设。今年一、二线城市在经历了房租暴涨之后，租房市场的吸引力大增，尤其是地处城市近郊的村镇土地，如果建租赁住房，只有2000元/平方米左右的建筑成本，回报率较高。”贾轶认为，此次改革只涉及总体规划为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，住宅用途的土地入市手续没有改变。老百姓买房所需的土地供给仍要走“招拍挂”程序，对住房市场的土地供给并无实质性影响，但对于一、二线城市的租赁房市场来说，或将迎来“洗牌”大潮。
    贾轶解释说，目前一、二线城市的建设性用地出现了紧张的局面，特别是对深圳等城市的商用土地将带来较大冲击。一旦城郊的部分集体经营性建设用地能够用来建设租赁用房，未来公租房、廉租房市场的土地供给将明显增加，这对租户和村镇居民来说都是好事。
    “对于一线城市来讲，此次的改革主要聚焦到产业上，对普通居民住房影响有限，村基地用做租赁住宅，对村镇规划来讲有一定益处。除了租赁住房，还可以做一些多样化的房地产衍生产品。”25日，合富辉煌山东公司副总经理许传明接受经济导报记者采访时表示，比如目前不少房地产开发商聚焦的特色小镇、园林项目、文娱综合体等，这些模式对乡村旅游和乡村振兴都有着非常好的作用。
    许传明建议，对于目前农村集体土地的建设性规划，还应该聚焦在产业振兴、旅游养老等符合产业发展规律的行业。
    黎明元分析，虽然土地管理法修订在短期内对房价没有实质性影响，但长期来看却是一次意义深远的变革，最终将使房价回归理性。

隐患问题待解

    “土地问题是村里的焦点。几年前，村里把一块土地租给一家企业建厂房，不少村民也在企业上班。但是几年后，村里希望提高租金，厂方认为应当按照合同执行，协商不妥，出现过不少纠纷。”济南市郊区某村的一位村民向经济导报记者透露，目前村里农业用地和建设用地“切”得非常开，不少老板干不了几年就走了，原因还在于土地政策和使用的法律政策不完善。
    “我们也碰到过类似问题，之前企业租用了济南郊区某村的一块土地，在流转和开发上都有着不少隐患。公司是以租赁形式和产权人进行交易，然而村委会一换届，我们在开发时候就遇到了不少阻力。”济南德明机械制造有限公司副总经理孙明对经济导报记者“抱怨”。
    此前，“觊觎”非农建设用土地的人不少，但真正在实际开发中遇到的阻力也不小，不少开发商很少去触碰的原因在于“不容易变现”。
    许传明认为，目前不少非农建设性用地面积小，流转需要办理相关手续，目前还没有很明确的说法。他建议，对于非农建设性用地，不应该走房地产市场开发的老路，“快周转、销售型”的模式显然不适合于农村土地的发展。
    “既能保护农民的利益，还能保护投资人的利益，这是双赢。非农建设性用地应该尊重集体经济发展，合理处理好投资者和建设用地及土地所有人之间的利益关系，任何一个环节都要得到保障，才能使行业保证良性、有序发展。”许传明建议，下一步应从政策和法律角度加快推进实施，保证入市途径、入市方式、入市用途的全覆盖和国有、集体土地“同权同价”，让群众实实在在有获得感。