◆经济导报记者 初磊 孙罗南

    近日，济南诚基中心、卓越时代广场（卓越名座）、万豪中心商铺项目“退房退款”引发行业关注。
    受限购令的影响，一些购房者无奈退出住宅市场,转投商业地产，商铺成为追捧的对象，一些投资客争相涌入。投资商铺真是置业顾问口中“包赚不赔”的一笔生意吗？

98万元的本儿
总算保住了

    济南市民孙女士是诚基中心最早的一批商铺投资者。2010年，她拿出98万元一次性购置了3套商铺，但7年来，因为一直没有拿到房产证，商铺处于空置状态。“本以为在黄金地段，租出去也能带来一部分收益，但是这次投资出乎意料。”孙女士11日对经济导报记者回忆说。
    退房登记，多少给了她一些惊喜。10日上午，她赶到位于二环东路的五岳宾馆时，退房者早已排起了长龙，秩序井然。“3间商铺7年没有带来收益，但这样的解决方式让人看到了希望，并且核算了利息，比银行理财收益还稍高，家人对此觉得很安慰。”孙女士说。
    据悉，10日是办理退房登记的第一天，受理400名购房者的退房登记。
    经济导报记者采访中获悉，有不少投资者购买了商铺之后，自己做生意，陆续把本钱赚了回来；也有的投资者将商铺出租，一年也能有三四万元的租金。
    孙女士没精力打理，这次买铺是抱着纯投资的心理，因此，相比拿出全部积蓄买铺的投资者，她的抗风险能力稍高，不过也影响到了家庭资金的周转。
    “孩子在国外，需要一笔资金，商铺放在那里，没法变现，干着急。”孙女士直言，买来的商铺，原本是时间越长回报越好，而这次像是“烫手的山芋”，让她和家人犯了难。
    办理退房登记，离孙女士距拿回投资近了一步。据悉，后续拿到现金还要走法律渠道，“看到曙光了，再等一等吧！”孙女士对经济导报记者说。

收益与高风险相伴

    “诚基中心这一类，就属于典型的运营不善。”房地产综合服务商F·S·T房生态集团董事长徐伟伟11日对经济导报记者分析说，这一项目也给投资者提了个醒，“一铺养三代”藏有风险，对普通投资者来说，选择商铺应选实力开发商的项目，因为无预售许可证的，会存在烂尾风险；小产权项目不受政策支持；而中小开发商做的项目，在运营管理上缺乏积淀和经验，建议慎重选择。
    不受限购政策影响，商铺面积较小，总价也低，有的购房者便抱着“捡便宜”的心态投资商铺。济南的商业地产市场不断升温，一些开发商也正在这一市场加大投资。
    济南市民张先生在洪楼南路有一间10多平方米的门头房，这是他数年前投资的一间商铺。“以前往外出租，一个月2000元租金，现在涨到了4000元。”张先生对经济导报记者说。
    对于张先生而言，租金一路上涨，主要得益于马路摆摊占道经营的少了。“这一两年，由于拆违拆临、取缔马路市场，一些摆摊卖菜的商贩选择了‘退路进厅’租门头房卖菜。”眼看投资回报一年比一年高，张先生觉得自己“投对了”。
    “我们周边的商铺现在特别抢手，很多做生意的都想租，还不容易租到，有的还倒了好几手再往外租。”张先生对经济导报记者说，这虽然还算不上“一铺养三代”，但如今也算是“日进斗金”了。
    不过，并非所有的商铺都如此易于出租，也不是所有商铺都能很快获利。一套靠谱的商铺可以带来不断上涨的租金收入，但高收益也与高风险相伴。如果碰到不靠谱的商铺，有可能导致血本无归。
    “现在都说买商铺别被坑了，别掉到‘坑’里，我觉得我买的商铺简直就是个‘天坑’。”济南炫街人防商城的商户王先生11日对经济导报记者抱怨说，“我买商铺10年了，到现在项目都没启动，10年血本无归啊。”
    炫街人防商城位于济南市天桥区，在长途汽车站附近。“大约2010年到2012年，这商城里有的商铺还经营过一段时间，后来整个生意都不大行，到了2013年，商城直接就停水停电关门了。”王先生对经济导报记者说。
    经济导报记者注意到，在此之前，济南还曾出现了包括洪家楼天天淘宝街等在内的不少商铺运维不善案例。
    在业内人士看来，商铺投资与住宅投资完全不同，投资商铺的主要收益来自出租收益，操作难度要远远高于住宅投资，风险大得多，所以必须更加谨慎。

看地段看品牌

    11日下午，经济导报记者又接到洪家楼商圈一商铺项目的推介电话，对方承诺，“先买后包租12年，50平方米首付不到40万，月租金超过5000元，邻近地铁口，能带来1-2倍的高回报。”
    不少市民对这一类营销电话并不陌生，同时也会有不少疑问：投资商铺如何规避风险？
    徐伟伟给出的建议是：先看地段，比如说，在济南，东部CBD核心商圈和西客站商圈是首选地段之一；其次要看开发商，“开发商的品牌很关键，国内一线品牌大多有先进的运营经验。”
    徐伟伟给经济导报记者细算了一笔账：以CBD一个项目为例，1300平方米的写字楼，按每平方米1.6万元计算，总价在2000多万元，预计以每天每平方米租金4元计算，这样的预期投资回报率在9%-11%。
    商铺是否也能实现这一数字的回报？“核心商圈的回报能超过写字楼。”徐伟伟对经济导报记者分析说，同样以CBD片区一个项目商铺的投资来算，一间150平方米的商铺，售价在每平方米2.6万元，租金预计为每天每平方米10元，如此计算，年投资回报率近14%。
    在徐伟伟看来，一般而言，在某些核心地段，投资写字楼的投资回报可能能达到11%左右，商铺的投资回报率能达到13%到14%，这样的核心地段核心物业，可以作为投资选择。
    此外，徐伟伟还对经济导报记者说，要看物业的类型，相对而言，核心地段综合体的商铺较容易吸引人气，有聚集效应，就有流量，预计收益好些。他表示，便利的交通和完善的物业管理，也对物业的整体升值保值很关键，“能够运营起来，租金就会攀升。”