◆经济导报记者 刘勇

    “全省招募推荐人，成交亿元最低奖励30万！”“欢迎推荐客户购买，成交即奖励总额的1%！”
    最近，在地产圈内不断冒出类似的消息。在融资渠道不断受限的情况下，想方设法卖房促销回款成了开发商的重要选择。楼市入冬，不少房企推出“全民营销”。
    不过，接受经济导报记者采访的房地产业内人士指出，全民营销虽然能在短期内实现拓客，但也凸显出不少问题。“对购房者来说，可以获取一些折扣；但对开发商来说，更多的是噱头。通过全民营销方案，可以让楼盘展现在更多人的朋友圈。”济南一家房地产营销策划代理公司总经理袁杰如是认为。
本质就是“引流”
    “‘本人电话+推荐客户姓名和电话，预计到访日。’将此短信发送至手机号码××××，回复有效即报备成功，成交即奖励总金额的1%。”这是经济导报记者在某房地产开发商建立的一个微信群内看到的信息。
    “这就是全民营销。”袁杰说，“简单说就是，开发商利用互联网平台，最大化调动员工、会员、业主、合作伙伴乃至社会成员，迅速积累有效客户，促进销售成交。”
    “资金链紧张是各开发商所面临的共同难题。项目中的各个环节都是一环紧扣一环，一旦其中一个出现问题，整个项目就面临着崩盘危险。”济南一家房地产项目部的经理戴兵在接受经济导报记者采访时表示，“今年下半年销售增速已经放缓，加上借钱也难，现金流和债务问题让企业承受着不小的压力，所以很多开发商都把回款保证现金流作为重中之重。”
    戴兵认为，在地产销售不佳或要冲刺业绩时，开发商便“祭出”大招，让全员都参与卖房，甚至通过发布奖罚制度来约束。“全民营销的两大目标就是促成交和促传播，从一定程度上也能解决部分业务难题。”
    对于一个楼盘而言，销量除了产品本身外，来访客户的数量和质量也很关键。全民营销的本质就是“引流”。袁杰认为，对于急需回笼资金的房企而言，推介佣金与“准时交款签约”享受9.9折等折扣优惠异曲同工。
    经济导报记者在采访中了解到，不少房企启动了“全民营销”模式，但给出的佣金比例并不一样。以富力集团推出的“富力好房·佣多多”为例，通过注册全民经纪人，推荐成交赚税后1%的佣金、购房者最高享额外9.7折购房优惠。
    在碧桂园凤凰通上，经济导报记者注意到，除了部分旅游度假项目1%-2%的佣金之外，大部分常规项目佣金都在0.3%左右。如位于海南省的博鳌碧桂园给出的佣金为1.2%；山东黄岛碧桂园翡翠湾佣金0.67%；海阳碧桂园十里金滩佣金0.27%；诸城碧桂园佣金0.25%。
    款项到账时间也不同。有的是成交客户签完正式合同3天内就可以将佣金返给推荐人；有些结佣条件则是在一次性客户付完全款、按揭客户银行贷款到账以后才能进行。

需登记才能享优惠

    随着房企“全民营销”的大范围铺开，该优惠甚至可以惠及自己及亲友。购房者可以通过家人或者朋友注册等方式，将推介佣金拿到手。有购房者表示，“推荐给自己的亲人”，相当于在“双11”网购前领到一张优惠券。
    经济导报记者从几大推荐平台了解到，不管是基于APP还是微信公众号的平台，推荐人都需要先完成注册，购买人也需要在销售中心进行推荐登记。不过，不同平台佣金结算、推荐有效期、推荐有效性认定的具体细则并不完全一致。
    袁杰告诉经济导报记者，对真正购房者来说，要想享受到“全民营销”的佣金，需要注意的是，由于电话是唯一的销售凭证，购买人也可在第一次去看房时，用家人的电话前往登记购房，看完房有意向后再进行注册推荐，这样也能规避某些规则限制。
    不过，不同开发商平台的规则并不一样，消费者如有购买意向，建议先注册了解细则后，再选择合适的推荐规则。对比之下，全民营销平台有白纸黑字的规则说明，让推介者享受佣金有较好的保障。
    此外，一些公开开盘的项目，现场销售价格都是透明的，这可有效保障自己能通过亲友推荐得到额外的佣金实惠。
    “总体来说，相当于在享受了开发商给出的优惠政策外，再优惠1%。”戴兵分析。
    在济南另外一家房地产开发商项目部副总经理张凯看来，各大“全民营销”平台运作一段时间后，除了短期内实现拓客的目的之外，也凸显出很多问题，“例如，没有统筹完善的平台发展运营策略指引，没有有效手段用于增加经纪人和客源对于产品和项目的黏性，没有拓展吸纳经纪人的有效渠道。”
    同样，在袁杰看来，在市场低迷期，对于库存偏大的城市而言，项目销售结果好坏很大程度上取决于降价幅度多少，而不是营销渠道的变化。“在市场低迷期，全民经纪人不一定有说的那样效果好。另外，全民经纪人的专业能力难以把控，对项目的卖点不一定能解释清楚，或者可能会错误引导购房者置业，导致后续购房纠纷发生。”