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山东财经网 - 楼市 - 广州新房4年最低!专家:一半楼盘降价,买房机会来了
广州新房4年最低!专家:一半楼盘降价,买房机会来了
加入时间:2018-11-30 9:58:17  来源:南方都市报

“白银时代”可能会迟到,但不会缺席。2012年就抛出的房地产“白银时代”,在2018年似乎真的来了。

在即将过去的一年里,人们不需要在“今年不买房,一年又白忙”的“箴言”中仓促买房,终于可以坐下来慢慢挑选。而房地产企业也可以在高周转、拼扩张的焦虑中,“慢下来”细心研究产品了。这一年,全国房地产开发投资、商品房销售金额的增速,都开始回落,不少城市的房价出现了松动。尽管龙头开发商的销售额依然在猛增,但也开始显露出收缩战线的意图。

政策从严、地价稳定、业绩压力、房价松动,2018年底也是市场留给购房者的机会。

“白银时代”不再是“狼来了”

早在2012年,当时的行业老大万科,初次判断地产行业进入“白银时代”。但那个时候,“白银时代”并没有真的到来,随后几年,地产成交量继续大涨,并在2016年迎来了“史上最大年”。在那一年,平均每位中国人都买了超过1平的房子。不少人也笑称,正是因为喊出了“白银时代”,导致万科错过了一个时代。

不过,在即将过去的2018年,万科又再次祭出了“白银时代”论。万科董事会主席郁亮在一次例会上称,万科在2012年就判断行业进入“白银时代”,但这只是一种预测,并不知道什么时候会出现真正的转折。而如今,转折点实实在在到来了。在这一年,万科开始提出具体的业务操作是“收敛”和“聚焦”,以“活下去”为最终目标。

这一次万科“白银时代”的论断,似乎也得到了更多同行的认同。恒大提出要降低土地储备,碧桂园称要放慢速度,融创中国孙宏斌更是直言,今年房企业绩都不错是因为今年反映的是之前的情况。过两年以后,才会反映出今年和明年的业绩。不过也有像保利、绿地、华润等国资背景的房企,进行反周期操作,加大拿地的力度。

全国地产数据增速全面回落

统计局最新的数据显示,2018年1-10月份,全国房地产开发投资99325亿元,同比增长9.7%,增速比1-9月份回落0.2个百分点。同期,商品房销售面积133117万平,同比增长2.2%,增速比1-9月份回落0.7个百分点。房地产开发企业土地成交价款11695亿元,增长20.6%,增速回落2.1个百分点。中原地产研究中心统计数据显示,截止至11月22日,全国50城有45座城市的土地溢价率下调。

尽管整体市场不好,但随着“大鱼吃小鱼”,行业集中度进一步提高,龙头房企的销售额依然得到了保证。克而瑞最新统计数据显示,今年前10月,碧桂园、恒大、万科的广义销售额分别达到6115.5亿元、5010.9亿元和4833.8亿元,同比2017年依然取得了较大的增长幅度。而部分中小房企在行业不景气,融资渠道缺乏的情况下,则面临着被吞并的现实。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者,今年和往年的低潮期相比,最大的变化是开发商的投资意愿变得非常不强烈。“今年九、十月的市场表现不是太好,包括经济下行的压力之下,是有理由期待明年能够有一个比较宽松的环境,甚至可以期待有一些刺激性的政策,这大概率出现在明年的下半年。”

广州一手住宅成交量或创4年新低

在2016年这个疯狂大年之后,广州在2017年发布了“3·30新政”,调控从严一直延续至今。而从成效来看,也是非常显著。随着2017年广州楼市回归“冷静”,2018年广州楼市依然保持着平稳。

中国指数研究院统计数据显示,2018年1-10月,广州一手住宅成交73533套。若按照前10月月均7353套的成交量来计算,2018年全年的成交量或在88239套,比去年再减1620套,创下4年来的新低。

业内:广州一半楼盘出现降价

至于在房价方面,在今年7月份,广州市住房和城乡建设委员会认为“阳光家缘”网站此前每日公布的楼市数据信息,较易被片面解读、炒作,不利于稳定房地产市场预期。为进一步规范房地产信息发布管理,增强信息发布和数据解读的权威性,将广州房地产市场信息的发布形式调整为定期发布和解读。

地产经济学家邓浩志告诉记者,从去年调控之后,广州楼市成交量就一直维持在相对较低的水平,到金九银十期间,普遍出现了降价、促销优惠的现象,依然处于一个下行的周期。“今年在广州,大概有50%的楼盘出现了或多或少的降价,其中有一半降价幅度是在3%到5%之间,还有30%的楼盘,降价幅度在8%左右,剩余的20%大概降价10%,仅有个别的楼盘降价达到15%以上。”

广东省房协理事赵卓文也认为,资产负债率高企,融资难,企业流动资金不足,已经成为大型房地产企业普遍存在的问题。年末打折促销,似乎难以避免。

二手成交减三成,公寓市场继续冷

一手住宅市场,开发商还可以通过降价促销的方式,换取一些成交。而二手市场,买家和卖家陷入一场“冷战”。中原地产监控阳光家缘二手网签数据(不含南沙、从化)显示,在2018年1- 10月,广州二手房网签量仅为66051套。按照这样的速度,今年全年成交将很难超八万套。而在过去的两年,广州二手成交数量都在10万套以上。

此外,变化较大的还有一手公寓市场。由于“3·30新政”中,要求公寓不得再销售给个人,也导致公寓成交趋缓。中国指数研究院数据显示,2018年1- 10月,广州全市公寓成交仅为9295套,较去年几乎减少了一半,甚至只有前年的1/3。

土地供应近5年最高,底价成交成主流

事实上,从今年广州的土地供应情况也可以看出,政府部门对于稳定房价的决心。根据广州中原研究发展部统计,截止至11月7日,广州今年已经累计供应352 .37万m2商住用地,是近5年来的最高值,较2016年全年供地量翻了一倍有多。业内人士认为,供地增加将缓解部分区域一手“无货可供”的尴尬情况,也能给未来广州吸引优质劳动力提供必要的居住保障。

值得注意的是,在供地量大增的情况,由于楼市的前景尚未明朗,再加上房企遭遇融资难,此前一些高周转的企业,今年都放慢了拿地的步伐。即便是负债率非常低的中海,也宣布“宁愿错失一些机会,也不想投错几块地”。从今年广州土地市场的成交结果来看,再没出现两年前“高价地”频出的现象,低溢价和底价成交成为主流,甚至有不少地块屡次出现“延迟出让”的情况,部分板块今年新拍地块楼面价也较前两年有所调低。




编辑:luyi

 

 

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