◆导报记者 戚晨 胶南报道

    今年7月份以来，部分城市房租上涨明显。据了解，以自如、蛋壳公寓等为代表的长租公寓运营商以高于市场正常水平的价格争抢房源，破坏了正常的房屋租赁市场秩序，助推了这一轮房租上涨。与此同时，杭州长租公寓鼎家的“租金贷”模式也受到质疑。 　　
    截至目前，包括杭州鼎家、上海寓见、长沙咖菲猫以及昊园恒业，全国至少已有10余家长租公寓机构先后“爆仓”。
    作为我国住房租赁市场的新业态，长租公寓在发展中积累了哪些问题？这些问题产生的症结在哪里？未来到底该何去何从？在资本裹挟长租公寓发展的行业行进中，“至暗时刻”仿佛到来。

运营之困 

    随着冬日来临，胶南万家长租公寓负责人吴德福的生意清闲了不少。夏天最忙时节，吴德福从老家曾短期招来6个服务人员。“我们有70%的租客是外地的，他们通常夏天带着家人和朋友过来度假。但是，10月份以后公寓基本上就空置了。”吴德福形容起夏日繁忙的景象便打开了话匣子：有20%的房源是短租房，夏天订房需要至少提前一周，一天下来，打扫卫生的服务员都来不及吃饭。
    海滨城市的长租公寓，是近几年房地产三级市场的新兴行业，既有以地产系为主的重资产运营，也有以中介系为主的轻资产运营。中介系的做法是运营商将业主房屋租赁过来，装修改造后再出租，做的是“二房东”生意。
    长租房在海滨城市已经不是新鲜的概念，但在旺季过后的淡季时节，空置率和较低的出租率成为长租公寓运营方绕不开的“心结”。
    “我此前做酒店，淡季的空置率也不低，但是改造成长租公寓后，有了一定的长租户，经营业绩相对提升了一些，但是管控的部门多了，加上与品牌长租公寓没法PK，最终只能在价格上让步。”同样在胶南做长租公寓生意的王松岭对经济导报记者表示，目前他管理100多间长租公寓，30至40平方米左右的房间，平均月租金在1200元左右，和周围的不少私人业主出租房相比，这个价格不具备竞争优势。
    “空置的时间越长，赔钱越多，所以从盈利的角度来说，目前不少分散式长租公寓的房源都有着运营的痛点。”一位不愿具名的业内人士告诉经济导报记者，目前小型的长租公寓以分散式公寓为主，机构持有的分散式长租公寓房源基本都是收来的，存在较高的持有成本，所以避免空置就是其运营的一个重要方向。
    济南某大学毕业生王潇初入职场，经学长推荐，与朋友合租了济南高新区的万科泊寓。随着最近长租公寓运营爆出的众多问题，王潇也开始有些担心。“一开始是父母看到消息后给我打来电话，说别的长租公寓出现了不少维权事件，很多房子被二次出租。”王潇浏览新闻才知晓，几家长租公寓确实有违规操作等问题，导致了一系列运营问题，这也加剧了他的担心。
　　 “从‘租金贷’等问题可以很清晰地看出，仅仅依靠每个月的租金收入，长租公寓的盈利往往无法支撑其扩张的速度。虽然公司有资本的投入，但收购房源改建成长租公寓需要大量资金，这也导致很多靠互联网思维、民营资本支持的集中式长租公寓扩张缓慢。即便是实力更加雄厚的房地产企业，其下属的长租公寓也仅仅处于试验阶段，并未大规模扩张。”中国房地产经纪研究中心研究员黎明元接受经济导报记者采访时表示，在不少大型品牌房地产开发商进入长租公寓市场后，竞争变得更加惨烈，获取物业再出租的成本越来越高，直接挤压了不少小品牌或者没有品牌长租公寓的生存空间。

制造“虚假盛景”

    “公寓是新装修的，入驻的群体都是年轻人，我和女朋友一直考虑选择长租公寓，没想到一进入房间就把我们俩熏得眼泪直流。”11日，经济导报记者在济南市高新区见到了“白领”曹盛，他表示，自己此前看中了济南会展中心旁边的一个小型长租公寓，该公寓是以一栋酒店改装的，但是没想到房间新装修，气味太大，根本没法入住，不得已，二人只能继续选择其他房源。
    曹盛对经济导报记者表示，当时他在咨询租房的时候，看到物业的工作人员在里面都带着口罩，他认为这样的房子完全不能直接对外出租。
    “此前杭州自如品牌的长租公寓就曾经出过甲醛超标导致租户白血病的问题，在长租公寓扩张态势迅猛的情势下，一些房子从收房、装修到入住的周期还不到1个月。”中盈地产山东办事处总经理贾轶对经济导报记者表示，长租公寓赢利点主要有三个：一是靠装修带来附加值提升；二是与业主签订合同，一般规定一年有一到两个月的空置期，空置期不计算房租，如果周转够快，这部分差价也可以赚到；三是改变房屋结构增加房间数量，即俗称“打隔断”。
    “一些公司为多收租金，能多隔就多隔一间，把客厅也作为房间出租。”有业内人士认为，目前长租公寓因为发展过快，暴露出的问题颇多，除了硬件问题外，其运营发展模式也频频出现问题。
    近期昊园恒业的爆仓，与此前已经倒闭的几家长租公寓相似，因疯狂扩张而引发资金链紧张，在利用金融杠杆工具时违规操作，并欺瞒房东与租客。目前，昊园恒业已经被工商行政管理部门列入经营异常名录。
    “之前一家长租公寓就要求我们绑定一个还款APP，月底房款直接划扣，若没有按时缴纳则视作逾期，手续费为每天收取当期应还款金额的0.1%。”曾经“上过当”的一位长租公寓租房者对经济导报记者表示，不少长租公寓“套路”颇深，常常是以支付租金的形式来“掩盖”贷款的商业模式。
    高力国际企业战略咨询部李嗣振认为，目前全国已有千余家长租公寓企业，涉及房屋数量超200万间，暴增的背后折射出长租公寓行业的“虚假盛景”。

乱象整治

    “长租公寓出现问题的症结，在于资本的投入过于粗放。”黎明元分析，目前不少企业和资本为了这块“奶酪”，动了“歪脑筋”。从“拖房租”“租金贷”到“甲醛超标”“打隔断”，被卷入风暴中心的基本是基于“存量改造”的分散式托管租赁企业，而大型房地产重资产运营的长租公寓普遍稳定一些。
    相比其他省份“爆仓”的长租公寓品牌，贾轶认为，目前山东的品牌长租公寓经营较为稳定，如红璞、自如、泊寓等都在租房客群体中有着一定口碑，但是如何能够让年轻租房者愿意选择长租公寓，还需要规则和政策引导和制约。
    “目前针对长租公寓的资金池并没有相关监管机制，更没有备付金制度，存在一定的风险隐患。这也让长租公寓背后的资本呈现出疯狂的态势，造成乱象。”李嗣振认为，资产证券化给未来住房租赁市场融资提供了新思路，但不少资本打着金融创新的招牌，却钻了监管的空子，需要有相关机构对其进行审核。
    对于长租公寓盈利难问题，贾轶表示，现阶段有长租公寓品牌为了竞争，打出了“应届生入驻返现”“零中介费”“生活全配套”等口号，类似于打车软件和共享单车那样靠补贴烧钱的模式。事实上，这样的模式很难在长租公寓市场奏效，更难以持续。
    “有关部门应该尽快出台租赁房品质规范，如规定居住隔间不得改变房屋结构、装修污染必须符合国家规定，从建筑结构、室内空气质量、卫生环境、治安消防等多个维度规范长租公寓管理。”黎明元建议，运营效率的提升带来的集约化和规模化，才是在竞争中取胜的关键，下一步针对长租公寓领域，应加大监管力度，避免市场无序发展。