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山东财经网 - 导报原创 - 央行金融稳定报告重申严控开发商购地加杠杆行为
央行金融稳定报告重申严控开发商购地加杠杆行为
加入时间:2018-11-7 8:49:26  来源:经济导报-山东财经网

◆经济导报首席记者  王延锋

    中国人民银行(央行)日前发布《中国金融稳定报告(2018)》(下称“报告”),以专题的形式对国内房地产金融进行梳理,其中提到抑制居民部门杠杆继续过快增长、严控开发商购地加杠杆行为等。
    经济导报记者注意到,去年以来国内金融业对房地产行业“去杠杆”不断加码,本次报告再次重申,意味着房地产行业面临的融资环境在短期内将难有明显改善。

上市房企负债率高达79.1%

    报告指出,我国长期实行审慎的住房信贷政策,平均首付比例达34%以上,且银行业金融机构房地产贷款不良率明显低于整体贷款不良率,房地产信贷质量较好,房地产金融风险总体可控。但不容忽视的是,近年来房地产业高杠杆发展模式和房价过快上涨并存,房地产行业风险有所上升,相关风险可能通过多种渠道影响金融体系,须予以高度关注。
    其中一个问题是,房地产企业债务率较高,融资方式复杂。2017年,136家上市房企平均资产负债率高达79.1%,比上年上升1.9个百分点,其中有26家资产负债率超过85%。部分房企的土地竞买保证金也来自外部融资,购地资金杠杆率达到7-8倍,严重违反了自有资金购地的要求。较高的负债率增加了房地产企业经营发展的顺周期性,削弱了其应对行业波动的能力。此外,部分房地产企业的融资渠道存在业务模式复杂、多层嵌套、明股实债的情况,加大了监管部门掌握资金真实流向的难度,削弱了监管效果。
    另外,居民购房存在违规加杠杆情况。2017年,短期消费贷款增速异常,1月短期消费贷款余额同比增速为19.9%,至10月则上升至40.9%。这一现象的出现,部分原因在于2016年下半年以来银行逐渐收紧房贷授信,部分购房者利用短期消费贷款等渠道违规加杠杆,绕过首付比例限制,从而可能导致大量短期消费贷款流入房地产市场,助长了房地产市场投机行为,房价过快上涨问题更为突出。
    房地产行业风险通过多种方式影响金融体系。从直接影响看,首先,银行对房地产行业的信贷敞口较为集中,2017年末房地产贷款余额占各项贷款余额的26.8%,一旦房地产市场出现剧烈波动,银行业将直接面临信用风险。其次,部分房企还通过信托、资管计划等各类非银渠道融资,存在融资模式复杂、多层嵌套的问题,其风险有可能通过以上渠道传导至金融体系。最后,我国大量企业贷款的抵押物为房地产,如果房地产市场波动剧烈,可能通过抵押物价值变化渠道导致风险向金融业传导。从间接影响看,房地产涉及众多上下游行业,其发展状况会对这些行业的经营效益和企业偿债能力产生影响,进而影响金融体系风险状况和经济增长形势。
    对以上风险,央行提出对策,包括加强对消费贷款的管理,防止消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房行为,抑制居民部门杠杆继续过快增长。同时,将防范房地产领域的不当和过度融资,抑制资金过度流向房地产领域。

住户债务9年增长7倍

    除了房地产行业的金融风险,央行还提出,要关注住户部门债务负的快速增长。
    自1997年商业银行开办个人住房抵押贷款业务以来,住户部门债务中个人住房贷款一直占据主体地位。2008—2017年,个人住房贷款余额从3.0万亿元增至21.9万亿元,占住户部门贷款余额的比例保持在45%—54%。住户部门债务水平与房价呈现较大的相关性,近些年国内房价增速随着政策调控的放松与收紧而交替呈现上升-下降的M型波动态势,住户部门债务增速依然与房价增速保持一致的变动趋势。
    央行的报告显示,整体水平看,中国住户部门债务负担低于国际平均水平,且住房贷款抵押物充足、违约率低,当前债务风险总体可控,但债务积累过快需予以关注。
    2017年末,我国住户部门杠杆率(债务余额/GDP)为49.0%,低于国际平均水平(62.1%),但高于新兴市场经济体的平均水平(39.8%)。国际货币基金组织认为,住户部门债务与GDP的比值低于10%时,该国债务的增加将有利于经济增长,比值超过30%时,该国中期经济增长会受到影响,而超过65%会影响到金融稳定。
    尽管我国住户部门杠杆率低于国际平均水平,但近年来增速较快。2008年末,我国住户部门杠杆率为17.9%,至2017年末已经达到49.0%,10年间上升31.1个百分点。
    央行提出,在我国经济从高速发展向高质量增长转型过程中,应坚持以宏观审慎视角密切关注住户部门债务变化,多措并举应对住户部门债务增速过快问题。




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