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山东财经网 - 导报原创 - 开发商明年日子可能不好过
开发商明年日子可能不好过
加入时间:2018-10-29 9:51:20  来源:经济导报-山东财经网

◆导报记者 刘勇 济南报道

    2018年,济南楼市跌宕起伏。上半年,开发商半夜开盘认筹、全款优先选房、捆绑车位地下室等非正常现象频频出现在济南房地产市场上;到了年底风云突变,开发商突然发现,房子不好卖了,随着年关临近,无论是开发商还是购房者,对明年市场走向更加关注。
    10月27日,一个小型座谈会在济南举行,与会人员除了房地产开发商外,还有营销代理公司。经济导报记者从现场获悉,与会人士普遍认为,明年开发商的日子不一定好过。在多重压力下,开发商会采取各种措施加大回笼资金的速度,部分开发商或将“以价换量”冲业绩。
    “从现在的情况看,明年需求动力减弱,济南楼市或进入调整期。同时,开发商在资金压力下,会提供降价促销的楼盘让市民选择。”济南一家房地产公司项目部经理冯泽瑞表示。

“变脸”的市场

    “感觉就是一夜之间,市场突然‘变脸’。”济南一家房地产公司的副总经理李祥瑞在接受经济导报记者采访时表示,“从客户疯抢房子到我们疯找客户,几乎是一瞬间的转换。”
    而在济南一家房地产营销策划代理公司总经理袁杰看来,最近几个月,房地产市场热度消散。“从最近的开盘情况来看,价格高出客户心理预期的项目,去化率往往较低。同时,客户的选择权也多了起来。”
    正如袁杰所说,世联行济南第42周(10月15日-21日)的周报显示,万达城在19日加推了246套房源,成交均价1.69万元/平方米,当天成交80套左右;中建锦绣首府在21日首推了120套房源,成交均价2.2万元/平方米,当天成交61套。
    同样,易居研究院26日发布的报告显示,其监测的100个城市新房成交均价同比增幅连续14个月保持收窄态势,房价环比下跌的城市数量在近两个月有所增加,9月升至31个。9月份的楼市库存规模明显增长,属于近45个月以来首次显著攀升。
    该研究院发布的百城住宅库存报告显示,截至9月底,100个城市新建商品住宅库存总量为43488万平方米,环比增长2.9%,同比减少5.5%。
   “观察历史数据,2015年1月份以来,全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势,中间个别月份虽有反弹,但下跌的趋势不改。而今年9月份库存规模明显增长,是45个月以来首次显著攀升。这意味着库存走势迎来拐点,四季度将重返上行通道。”易居研究院智库中心研究总监严跃进介绍。
    袁杰告诉经济导报记者,现在市场上的楼盘出现了分化:一种是虽然意向购房者很多,但买房者并不多,大多数客户在观望;还有一种楼盘是意向客户很少,楼盘根本没有什么知名度。
    “有想法的开发商营销策略很连贯,每一步都能有一些实际的效果,同时结合赠送地下室、车位等促销手段,去化率也就提升了。但还有一些楼盘只想着找精准客户,价格还虚高,去化率就成了问题。”袁杰说。
    “现在,已经有楼盘开始通过各种方式降价促销了。”冯泽瑞坦言。据他介绍,济南唐冶片区的玖唐府,今年6月份开盘时价格为1.85万元/平方米左右,随后降到了1.7万元/平方米左右,目前均价已经到了1.55万元/平方米。“现在又在以‘双11’的名义搞促销,购买该盘还可以1万元的价格抢购原价1.7万元的车位,相当于每平方米降价1000元左右。”冯泽瑞说。
    这并不是个例。鲁能泰山七号9月份成交的一套住宅成交价为1.63万元/平方米,现在几乎同位置的一套房,成交价则为1.52万元/平方米,每平方米下降了1000元左右。
    “即使降价促销也难吸引客户。”袁杰解释道,“此前我们代理的一家楼盘做最后的冲刺,虽然表明要清盘爆仓,但最少的一天售楼处登记的到访表上仅有2名客户。”

现在还不是最艰难的时刻

    袁杰告诉经济导报记者,现在买房人观望情绪太重,需求下滑比较厉害。“但现在还不是最艰难的时刻,最难的是明年,我估计明年对开发商来说或许是道坎。”
    “今年已经这样了,改变不了多少,最大的问题是明年会是什么情况。”李祥瑞表示,“从调控政策环境来看,形势整体尚未放松。前段时间广州想要走个‘当头炮’,试试水,没想到接着就自己打脸回去了。因此明年的日子不会好过。”
    持有同样意见的还有冯泽瑞。他认为,这一次调控,中央的决心比以往任何一次都要强烈,楼市调控进入了长期化、常态化。
    实际上,作为主管部门,住建部在7月31日中央政治局会议明确表态“坚决遏制房价上涨”后,很快开出了“第一枪”。8月7日,住建部在部分城市房地产工作座谈会上提出,要加快制定住房发展计划,并对楼市调控不力的城市坚决问责。此前,住建部联合其他部委发布通知,7月初至12月底将在全国30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。
    中国指数研究院常务副院长黄瑜表示,“坚决遏制房价上涨”,为房地产政策走向定下基调。今年3季度,各地调控政策继续密集出台,完善限购、限售政策,强化差别化信贷,同时调整住房和土地供应结构,因地制宜推进棚改货币化安置等。受政策持续深化影响,购房者预期出现转变迹象,市场开始逐步调整。
    在冯泽瑞看来,一旦出现房子卖不出去的情况,开发商就没有办法回款,资金压力会越来越大。“明年的业绩考核,回款可能会成为一个非常重要的指标,甚至会是排在首位的指标。”
    冯泽瑞告诉经济导报记者,从房地产开发资金来源结构看,以预收款、按揭贷款等需求端的资金供给平均占比近50%,由于这部分资金来源占比较大,销售端实现的资金回笼以及自筹资金对于房地产开发影响较大。
    经济导报记者在调查中了解到,在严格的限购政策下,有资格买房的客户正在逐渐减少,如果政策不松动,同时供应量集中赶上来,在年度销售指标、资金兑付压力等驱动下,明年市场表现特征或为“以价换量”冲业绩。  




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