2018年的“金九银十”，楼市新热点不断：万科喊出“活下去”、房企排队打折促销、业主因房价下跌打砸售楼处……而据国家统计局公布的最新数据显示，9月份全国楼市呈降温态势，一线城市房价环比下降，二三线城市房价涨幅回落，楼市调控持续“加码”成效显现。在此背景下，有专家称，90%的中小房企会退出地产项目。

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楼市降温 房企“甩卖”

对于当下的楼市，有业内人士表示，价跌量稳，“金九银十”失色已是市场共识。在多方面因素影响下，房价九月大面积上涨的趋势得到明显缓解。四季度，在调控政策不放松的背景下,房企的资金压力将逐渐加剧，预计未来几个月市场将整体保持平稳，多项指标涨幅将继续收窄。

中国指数研究院报告显示，10月1日7日，楼市成交降幅显著，其中，三线城市同比降幅超四成。重点检测的20个城市成交面积环比下降51.2%，其中17个城市环比下降，占85%。

在楼市遇冷之际，多家大型房企开始“打折卖房”。招商蛇口在上海一楼盘“买房送宝马”，碧桂园上海某项目通过团购均价由3.4万元/平方米降至2.8万元/平方米，万科在厦门的某项目降价超三成；恒大进行全国性促销打折，住宅8.9折起；泰禾在合肥等多地项目降价幅度超过20%……

据媒体报道，江西上饶的一个项目房价由1万元降到了7000元，引发大量老业主“维权”，该项目的售楼处被砸；杭州滨江未来海岸二期降价40万，导致一期的业主跑到售楼处“维权”；合肥一项目由于促销，将某栋某个户型降价4000元/平方米，引来老业主堵住小区门口，拉横幅“维权”……

“如果确实因为房价下跌而要求退房或补偿，这个理由是站不住脚的。”在上海易居房地产研究院副院长杨红旭看来，房价涨跌是市场行为，购房人没有把握好购房时机，只能“愿赌服输”。

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷也表示，并不是所有的企业、所有的项目都会降价。具体来看，降价的主要是两类楼盘：一是郊区盘，降价原因是在投资客退潮后，刚需不足，改善客户观望；另一类是大盘。“本来一个月可以卖100套，现在一个月变成二三十套了，去化周期拉长，就要加速去化，从而出现一些促销活动。”

“转折点实实在在到来了。”9月，万科董事会主席郁亮说，“我们所有的行为都要收敛聚焦到保证万科‘活下去’。”

九成中小房企要退出房地产业？

10月7日，央行宣布，从2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。此举预计共释放资金1.2万亿元。

分析人士指出，降准并不会让楼市资金“久旱逢甘霖”。因为央行强调，将继续实施稳健中性的货币政策，“不搞大水漫灌，注重定向调控”。对房地产行业资金通道的定向监管并未弱化。

房地产行业高速发展、房价一骑绝尘的时光或将一去不返。各大房企顺势而为，纷纷抛出了转型计划。恒大作为龙头房企，近年来一直在寻求多元化发展，在体育、农业、高科技等方向都有延伸。今年，恒大还投资入主法拉第未来，进入新能源汽车领域；万科董事会主席郁亮9月宣布了“收敛聚焦”战略，称“做了三年还没做成的业务不要再做”；融创中国主席孙宏斌也在近期表示，融创基本不再在公开市场拿地，“接下来会很小心谨慎地把融创做安全”；绿地控股于10月12日宣布了战略强化升级及核心产业中期发展规划。

“90%的中小房企会退出地产项目。到2020年，20强房企可能将会占据市场份额的60%以上。”欧阳捷告诉中国经济周刊记者，“现在一线城市拿地，平均一宗地要16亿～18亿元，二线城市要4亿～6亿之间，三四线城市地价门槛也在提高，一宗地大约要1.1亿元。房地产已经进入资本驱动的时代，中小企业基本就干不了了。”

欧阳捷认为，未来摆在中小房企面前的有四条路：一是做“小而美”的企业，提供有核心竞争力的产品；二是寻求与大企业合作开发；三是下沉到三四线、五六线乃至乡镇；四是把有限的资本转做房地产投资，获取投资收益。

房企日子不好过了，但对于整个市场而言，国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，在各地继续坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜、精准施策的政策环境下，房地产市场正趋于平稳健康发展。