首页  经济导报  新晨报  导报原创 山东  看天下  齐鲁大地  热点  财经  公司  车市  证券  金融  楼市  观点锐评         
山东财经网 - 楼市 - 实地探访深圳现房销售试点楼盘:9万/平方米才回本
实地探访深圳现房销售试点楼盘:9万/平方米才回本
加入时间:2018-10-15 9:16:51  来源:每日经济新闻

    大家买房时,除了选择好楼盘,还要考虑到底是买期房还是现房。

  一般来说,期房比现房便宜,而且因为刚刚开盘,购房者有跟多选择户型的余地。相比之下,现房品质更有保障,且可以马上装修入住,与开发商之间的纠纷也少一些。当然,现房的价格更高。

  为了吸引购房者,很多开发商也都会打出“现房出售”的招牌。但是,对开发商来说,现房意味着更长的资金回笼期,更大的资金压力。过去一段时间,关于取消商品房预售制的风声曾让业界颤抖不已,近日一则“全国首个现房销售试点亮相”的报道再次引发关注。

  始于上世纪90年代末轰轰烈烈“房改”潮中的预售制,是中国房地产市场化改革的基础性制度设计之一,其废立与否的争论,又一石激起千层浪。

  实地探访现房销售项目

  2016年6月2日,龙华出让当年第一块商住用地(A816-0060地块),也是深圳首宗商品房现售试点地块。按照要求,该地块上建设的商业、住宅等建筑物不能进行预售,必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。

  当时,中国电建(4.960, 0.00, 0.00%)集团和金茂联合以82.9亿的高价拿下,楼面价高达56781元/平方米,达到了当时周边二手房如潜龙曼海宁、特发和平里等挂牌均价,一举成为龙华最贵的地块。当时,已有业内人士预测,至少要卖到8.5万元-9万元/平方米才能赚钱。

  10月13日,每日经济新闻记者在实地探访发现,该项目已进入施工收尾阶段,住宅楼座已全部封顶脱绿,将进入外墙装修阶段;底层商业和幼儿园基本建成,目前尚未拆掉绿网。

  目前,周边二手房在售房源较多,大致是2010-2016年间落成的次新盘,单价区间在5.6万元-7.3万元/平方米之间,其中2013年龙华高价地块,也就是紧邻金茂府的中海锦城,9月份的二手房成交均价是6.7万元/平方米。

  项目预计2018年年底开放营销中心,预计2019年现房入市。这意味着,深圳这座内地最先引进商品房预售制度的城市,在预售制度改革方面也率先迈出一步。

  现房销售试点为什么首选深圳?

  商品房预售制度最早出现在香港,于上世纪80年代末传入深圳,此后在内地陆续开花。

  1953年,霍英东率先提出“预售楼花”,并提倡分期付款。这一制度随后由香港传入内地,经过不断发展,终成今日普遍采用的一种售楼方式。

  1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验的基础上,建立了预售许可制度,并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上,部分城市甚至达90%以上,预售制成为国内商品房销售的主要形式。

  在房地产市场发展初期,商品房预售制度有利于加快商品房供应、满足群众住房需求,在促进房地产市场快速发展方面发挥了重要作用。不过,由于房价飞涨、楼花炒卖严重以及期房投诉居高不下等情况不断出现,关于取消商品房预售制的呼声也越来越高。

  两年前,全国首个现房销售试点项目地块在深圳拍出时,广东省房地产行业协会会长蔡穗声曾表示,商品房取消预售制代表一种方向,深圳的现房出售试点是房地产市场走向成熟的标志,随着市场逐步走向成熟,制度上需要一些调整。

  而深圳有什么底气敢于一下子跨越到现房销售呢?

  在新城控股(23.100, 0.00, 0.00%)高级副总裁欧阳捷看来,深圳市早已不依赖房地产。按照深圳市GDP来看,现房销售试点推出的前一年,深圳2015年生产总值17502.99亿元,房地产业增加值1627.77亿元,近十年占比都没有超过9.3%。

  此外,在产业结构上,深圳市四大支柱产业、七大战略性新兴产业都轮不上房地产了,虽然房地产业增加值还比四大金刚的文化产业高一些,但已被抛弃,增加值甚至还不如批发和零售业,也不如文化创意产业,更比不上新一代信息技术产业的增加值和近20%的增长率。

  也正是从2016年开始,除了深圳之外,部分城市为了抑制持续上涨的地价,对出让地块在一定条件下也提出现房销售要求。资料显示:

  南京市国土局从2016年8月12日起,在住宅、商住地块的土拍中,如果竞价达到最高限价90%时,地块所建商品住房必须以现房销售。该政策一直到今年7月才以“竞自持”的竞拍方式予以替代,共执行23个月。

  杭州则从2017年3月开始要求当拍卖土地“溢价率达到50%,必须现房销售”,不过4个月后该政策即取消。

  此前广东省住建厅拟订的相关材料提出,从过去历史看,预售制度的确问题非常多。当下房地产市场各种质量问题,交付问题,基本都与预售制度有关系。

  另一方面,在过去几十年,预售制度的确加快了房地产企业的销售节奏,加快了房地产的建设量。商品房预售制度是房地产行业能够快速发展最重要的基础条件之一,但同时也带来了大量的矛盾和纠纷,“货不对板”、“虚假宣传”、“质量瑕疵”等问题屡见不鲜。

  取消预售制影响几何?

  房地产是资金密集型行业,持续健康的现金流对房企而言至关重要。今年以来,几乎所有的房企都感受到融资渠道的步步收紧,“缺钱”已成为2018年房地产的关键词之一。

  著名经济学家宋清辉对每日经济新闻记者表示,

  在房地产市场已基本进入存量时代背景下,短期内全面取消预售制度的可能性不大。假若“取消商品房预售制度”真的实施,对于房企的影响是致命的,预计房企三成以上的资金来源恐将受到影响。

“房地产市场对预售制度非常敏感,特别是强调高周转和高负债的企业。从对股市的影响看,房地产股全线下调体现了资本市场对政策调控继续收紧的担忧。”中原地产首席分析师张大伟认为,虽然全面实施取消预售制度的可能性不大,但在部分城市试点的可能性则明显增加。

  中原地产首席分析师张大伟表示:

  取消预售制度,会带来供应量短期锐减的担忧,不利于平稳市场,房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内,而且房地产市场已经基本进入存量环节时代,房地产企业的负债率降低的情况下。当下如果取消预售制,起码50%的房地产将倒闭。

  “取消预售制度的建议是大势所趋。”欧阳捷认为,但若政策出台并且实行一刀切的话,会严重影响到企业的现金流,大幅延缓项目建设进度,大量减少企业拿地,在融资不畅的背景下,很多房企会出现资金不济、工程烂尾。如果是循序渐进、新老划断,对于大型房企影响不会很大,企业可以有选择地调整拿地节奏,组织好施工、销售管理,把控好现金流。




编辑:luyi

 

 

[山东财经网声明]:凡本网注明“来源:经济导报·山东财经网”的所有作品,版权均属于经济导报·山东财经网。经济导报·山东财经网与作品作者联合声明,任何组织转载、摘编或利用其它方式使用上述作品,敬请注明出处和作者,违者必究!。凡本网注明来源非经济导报·山东财经网的作品,均转载自其它媒体,转载目的在于传递信息,更好地服务读者,并不代表本网赞同其观点,本网亦不对其真实性负责,持异议者应与原出处单位主张权利。如稿件版权单位或个人不想在本网发布,可与本网联系,本网视情况可立即将其撤除。如因作品内容、版权和其它问题需要同本网联系的,请30日内进行。


 
  财经  
 
 
 
· 上证综指险守2900点,沪镍抬头带
· 专家解读中国经济半年报:稳中有进
· 进一步开放市场不动摇
· 中央财政全力保障扶贫资金投入
· 建国70年经济社会发展成就:能源生
· 8个楼盘“抢滩” 济南CBD迎来供
· 恒丰银行ETC设备免费领 高速5
· 上半年我国境内投资者累计实现对外投
· 发改委:经济稳中有进态势不变 积极
· 财政部:上半年财政运行总体平稳 减
 
  时事  
 
 
 
· 注意!山东生活垃圾填埋无害化评价复
· 山东出新规:加快解决民企土地房屋产
· 在环渤海经济圈中,山东应该充当什么
· 济南入围中央财政支持住房租赁市场发
· 山东7天迎来5镇撤镇设办,涉及济南
· 如此重大诉讼,这家上市鲁企竟没披露
· 20条新政力促山东新旧动能转换基金
· 全国首单高铁专项债发行,利率3.8
· 全国首创!一张地图将标明济南全市地
· 第三届山东文化惠民消费季启动 惠民
关于我们 - 广告服务 - 友情链接
 

Copyright @ 山东财经网   地址:济南市泺源大街2号 大众传媒大厦F24

邮编:250014  电话:0531-85196563  电子邮箱:sdenews@126.com QQ:627831312