◆经济导报记者 韩祖亦
10日晚间，因“近3年平均利润较低”且“对公司资金占用较为明显”等原因，孚日股份（002083）宣布公司董事会同意将持有的全资子公司高密市孚日地产有限公司（下称“孚日地产”）100%的股权全部转让，价格为1.8亿元。
值得注意的是，今年以来，山东中小型房地产企业频频成为股权转让标的。据经济导报记者不完全统计，仅在山东产权交易中心挂牌转让的房地产企业股权项目，今年便已突破10起。除孚日股份外，科达股份（600986）等上市鲁企，也纷纷在今年加入出售房地产子公司的行列。
“近几年，中小房企生存压力越来越大，财务压力、经营压力、拿地压力，进一步挤压其生存空间。尤其是在目前的宏观政策大背景下，整个行业的‘日子’都不好过，中小房企必然更为困难。”在合富辉煌山东分公司副总经理许传明看来，可以预见，房地产行业集中度将不断提升，越来越多的中小房企未来将被迫面临被收购的境遇。
清理涉房业务
资料显示，孚日地产成立于2006年4月26日，原始注册资本1360万元。2014年6月11日，孚日股份对孚日地产进行了增资，注册资本由1360万元增至1亿元。
从财务数据上看，截至2017年12月31日，孚日地产的资产总额7.78亿元，负债总额6.77亿元，净资产1.01亿元。2017年度主营业务收入3.52亿元，净利润2583.91万元。截至2018年7月31日，资产总额5.79亿元，负债总额4.68亿元，净资产1.10亿元，2018年1至7月主营业务收入3.02亿元，净利润5415.60万元。
此次出售孚日地产所得款项，孚日股份拟主要用于归还银行贷款，进行公司主营业务投资或补充流动资金等项目。截至2018年7月31日，孚日地产应付孚日股份经营性其他应付款合计4亿元。
值得注意的是，孚日地产100%股权的受让方，为孚日控股集团股份有限公司（下称“孚日控股”），即为公司的控股股东。截至2017年12月31日，孚日控股净资产3.27亿元，2017年度净利润6778.69万元。
根据双方约定的付款安排，本次股权转让的价款为分期支付，孚日控股应在本协议经双方签署并生效后10个工作日内向孚日股份支付第一笔35%股权转让款6300万元，于协议生效后6个月内支付第二笔35%股权转让款合计6300万元，并于协议生效后1年内支付剩余第三笔30%股权转让款5400万元。
从直接受益看，本次股权转让预计收益约6980万元，将增加孚日股份当期净利润5235万元。
经济导报记者注意到，虽然今年1至7月，孚日地产仍实现了5415.60万元的净利润，较为可观，但其资产负债率较高，约为80%。因此，孚日地产的相关资产、负债及所有者权益从公司资产负债表中剥离后，公司的合并资产负债率将由55%略降至53%，反而有助于提升公司长期偿债能力，并增强公司的现金周
转情况。
扎堆转让
今年以来，在山东产权交易中心挂牌的股权转让项目中，也频频出现房地产企业的身影。
其中，山东鲁信国际物流城有限公司拟出售持有的临沂鲁信置业有限公司（下称“临沂鲁信置业”）40%国有股权，转让底价884.71万元，挂牌起止日期为2018年9月30日至11月1日。
聊城市奥森体育产业投资发展有限公司也从9月10日，开始挂牌拟出售聊城奥森置业有限公司（下称“奥森置业”）100%国有产权，转让底价达5.05亿元。
泰安东岳泰山置业有限公司（下称“泰山置业”）80%国有股权及1.95亿元债权，也出现在转让项目栏中，转让方为泰安市泰山景区客运有限公司，转让底价为2.64亿元。
济南璞园置业有限公司50%国有股权及95587.59万元债权，也被山东高速章丘置业发展有限公司以22.67亿元的低价挂牌。
此外，菏泽中盛房地产开发有限公司51%国有股权，青岛泰泽海泉置业有限公司90%股权及4.01亿元债权，山东创业房地产开发有限公司21.63%国有股权、山东吉润房地产开发有限公司10.39%国有股权等多个股权转让项目，也先后出现在山东产权交易中心网站上。
未来处境将越发艰难
经济导报记者注意到，这些股权被挂牌转让的标的企业，盈利状况大多不容乐观。
临沂鲁信置业2017年实现净利润0.34万元，2018年1至7月的营业收入为0。奥森置业今年1至5月净利润亏损1669.67万元。泰山置业2017年1至7月亏损627.63万元，今年1至2月亏损97.20万元，目前职工人数仅5人……
除国有企业频频剥离房地产资产外，民营上市公司也加入了剥离房地产子公司的队伍。
今年1月28日，科达股份公告称，拟将持有的青岛科达置业有限公司（下称“科达置业”）100%股权出售，交易价格为2.83亿元。科达置业主要经营房地产开发和销售，截至2017年底，资产总额约5.36亿元，负债总额约4.75亿元。
值得注意的是，本次交易完成后，科达股份房地产开发及销售业务只剩余东营科英置业有限公司及滨州科达置业有限公司，这两家公司业务量较小，占公司营业收入比例较低，但科达股份仍表示，不排除未来对上述两家公司进行出售等方式的处置。
在许传明看来，过去只要能做到“快周转”，无论是哪种规模的房地产企业，都有生存空间。“但这一波行业周期之后，‘快周转’这条道路已不能完全走通，而是对房地产企业的融资成本提出了更高要求。在这一点上，中小房地产企业存在明显劣势。融资难、融资成本高，在目前的大环境下，其很难寻找一个可替代的解决方案。而这，也将直接影响中小房地产企业在拿地时的竞争力，处境将越发艰难。”
基于此，许传明表示，整个房地产行业的集中度未来将进一步提高，呈现规模化聚集与并购频发的局面。
|
