29家上市房企9月销售额共4217.7亿，环比涨19.78%，增速高于上月的10.54%；机构预测，四季度降价促销、低开走量或成常态

　　9月销售额明显增加并非市场回暖，而是开发商在全国范围内降价促销加快推货速度。图/视觉中国(22.680, 0.00, 0.00%)

　　9月刚过，房企就开始发布成绩单，新京报记者根据中原地产等披露的相关数据统计发现，截至10月10日，从披露销售简报的29家房企来看，9月销售额平均环比增速为19.78%，明显高于8月份的10.54%。在易居企业集团CEO丁祖昱看来，部分已经开始以价换量的企业，9月销售表现不错。率先对市场变化做出反应与调整的企业，会取得应得的红利。

　　9月销售增速上涨明显

　　记者根据中原地产以及各大房企的销售简报统计发现，已经披露数据的29家房企，9月单月共实现销售额4217.7亿元，与8月份的3338.7亿元相比增长了19.78%，高于8月份10.54%的环比增速。

　　具体到单个房企，禹洲集团、远洋集团9月销售额环比增速都超过了100%，禹洲集团单月65.61亿元的销售额创下全年月度新高，远洋集团单月135.1亿元的协议销售额是目前除了6月份以外的第二高，也是远洋年度第二个销售过百亿的月份。

　　还有中国金茂、中国恒大9月销售额环比增速均超过50%，特别是恒大，9月单月完成630.1亿元的合约销售额，环比上涨56.5%，创下今年月度销售额新高。融创中国、保利地产(10.980, 0.00, 0.00%)、世茂房地产9月销售额环比增速均超过30%。融创中国9月单月实现新增预订销售额547.3亿元，创下全年月度新高，超6月份近88亿元。

　　相比于大中型房企规模加速、集中度越来越高，强者恒强的马太效应愈发明显，小型房企9月单月推盘速度、去化与增速放缓，景瑞地产、当代置业、宝龙地产、花样年、阳光100等9月销售额环比增速均呈负增长，跌幅超过10%。

　　在58安居客房产研究院首席分析师张波看来，9月单月销售额增加明显表明开发商加快了推货速度，其中不乏通过降价促销或者低开走量方式，这并非市场真正回暖，而是市场降温过程中房企的“抢收”行动。

　　部分龙头房企增速放缓

　　已经披露销售简报的29家房企，前9月共计实现销售额34724.8亿元，平均同比上涨幅度达到56%。中原地产首席分析师张大伟分析认为，从当下销售数据看，2018年标杆房企刷新历史纪录是必然，但整体来看，上涨速度相比2017年会明显放缓。

　　张大伟表示，随着房地产调控深入，房企逐渐出现业绩上涨乏力的现象，从之前一年多的普遍上涨，逐渐出现了龙头房企上涨速度放缓的现象。

　　公告显示，2018年1-9月份，万科累计实现合同销售面积2902.1万平方米，同比增长8.9%，实现合同销售金额4315.5亿元，同比仅增8.9%。金地集团(8.200, 0.00, 0.00%)前9个月累计签约金额1060.9亿元，同比仅增3.39%。绿城中国前9个月实现总销售额1014亿元，同比仅增9%，而上半年的同比增速为26.7%。还有去年前9个月同比增速近90%的碧桂园，今年是38.36%，去年增速为30.5%的恒大，今年是22%。

　　克而瑞研究中心发布的2018年前三季度中国房地产企业销售TOP100排行榜显示，TOP3房企第三季度的业绩规模较一、二季度的降幅更为显著，而其他梯队房企的业绩走势则比较相近。其中，TOP3房企第三季度的总体规模为4100亿元，较二季度环比下降近21%。

　　丁祖昱表示，TOP3房企增速缓慢，有一些基数方面的原因，基数太大增速会慢一点，TOP30的房企较为激进，都想冲得更快一点，更上一层台阶，所以增速明显。

　　千亿阵营再添“新兵”

　　根据克而瑞研究中心数据，截至9月末，千亿房企数量达到18家，已超过2017年全年17家千亿房企的水平。其中，首次破千亿的房企是阳光城(5.090, 0.00, 0.00%)和中南建设(5.320, 0.00, 0.00%)。

　　根据阳光城9月份销售简报，1-9月份，累计实现销售金额1090.02亿元，其中权益销售额约838.03亿元；实现销售面积为812.75万平方米，权益销售面积约为602.58万平方米。中南建设前9月累计实现合同销售额约1026.5亿元，比上年同期增长64%；累计销售面积约777.8万平方米，比上年同期增长37%。

　　一脚迈入千亿阵营的还有中国金茂，前9个月累计取得签约及成交销售金额约978.92亿元，同比增加159%，超额完成千亿目标已不是问题。

　　克而瑞研究中心分析，规模房企数量进一步提升，全年千亿房企数量或超30家。

　　值得关注的是，前9个月，800-1000亿和500-800亿规模以上的房企数量也分别达到了7家和13家。克而瑞研究中心预计，500亿元以上规模的房企数量，有望从2016年的23家提升至超过50家。不过，300亿-500亿元规模区间的房企数量则逐年减少。可见对于在300亿元规模门槛附近的区域型中小房企而言，增长已经遇到瓶颈。在目前的市场环境下，不进则退，继续扩张也对自身的运营战略和资金管控能力提出较强的要求。

　　销售均价有增有降

　　作为地产行业老大哥，万科于楼市严控、不断有房企打折促销的当口，喊出了“活下去”的口号，这令同行们“瑟瑟发抖”，不止于此，整个行业已经感受到冬天的凛冽，降价、缩编、裁员、节流……

　　根据58安居客房产研究院跟踪监测的全国50余个重点城市，已经有10余个品牌房企在打折促销，包括万科、恒大、中海、荣盛发展(7.040, 0.00,0.00%)、碧桂园、阳光城等企业都采取降价、折扣、优惠等营销手段，抢收“金九”。

　　“金九”期间，这些房价的降价尺度到底有多大？从销售简报中能窥视一二。

　　万科9月单月销售面积增长10.8%，但是销售额则同比下降6.3%，在业内人士看来，与万科采取的降价措施有关。据了解，北京万科抛出“28盘联动钜惠”活动；厦门万科白鹭郡别墅推出107套特价房。世茂房地产，9月份平均销售价格为每平方米16062元，而8月则是每平方米18009元。

　　值得指出的是，早在8月30日，恒大全国在售住宅楼盘打出了全部8.9折优惠的广告。但是前9个月，恒大累计物业销售均价为每平方米10509元，而前8月为每平方米10510元，价格变化很小。

　　也有均价上涨的房企，远洋集团9月份协议销售均价为每平方米约4.04万元，8月份为每平方米约2万元。雅居乐9月平均预售价为每平方米13774元，8月份平均预售价为每平方米13870元。

　　超半数房企完成75%目标

　　根据克而瑞研究中心数据显示，截至9月末，在部分设定了全年销售目标的房企中，22家房企中超半数的房企目标完成率在75%以上，其余则基本在65%-75%之间。

　　其中，中国金茂完成率最高，前9个月达到97.9%。世茂房地产前9个月累计实现合约销售总额约1208.3亿元，完成全年1400亿元销售目标的86%；保利地产前9个月实现签约金额3036.51亿元，完成全年4000亿元销售目标的76%；招商蛇口(16.100, 0.00, 0.00%)前9月实现签约销售金额1162.56亿元，完成全年目标的77%；旭辉控股累计合同销售金额约1070.6亿元，完成全年1400亿元销售目标的76.4%；恒大、阳光城、雅居乐的目标完成率分别是81.5%、77.86%、63.7%。

　　克而瑞研究中心分析，从目前业绩完成度的情况来看，大部分房企完成全年业绩目标不成问题。但是张波表示，房企全年目标完成率会打折，部分房企甚至可能出现目标完成率远不及预期的情形。未来以价换量将成为常态。

　　采写/新京报记者 段文平

　　■ 预测

　　四季度或迎降价潮

　　国庆期间，全国各地多数楼盘进行打折促销以期拉动销售量。但是，从目前的成交数据来看，国庆期间楼市仍然较为冷清。

　　据CRIC监测的商品住宅成交数据显示，今年国庆黄金周期间，31个重点监测城市成交表现低迷，成交量环比大降近七成跌至历史低位，同比下滑27%。随着调控政策的持续深入，业内专家预测，四季度楼市或将出现大面积降价潮。

　　四季度“稳”字当先

　　根据58安居客房产研究院跟踪监测的全国50余个重点城市，目前已经有10余个品牌房企推出打折促销活动，预计四季度房企降价的大趋势将在更多城市和更多项目上得以体现。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波分析称：“四季度房企的降价潮可能袭来，以价换量将大面积推开，三季度房企降价的数量已经开始不断增多，预计四季度房企降价的大趋势将在更多城市和项目上体现。”

　　“从当前市场的交易可以看出，市场没有绝对的降温，部分城市表现不错。当然应该看到，近期供应规模比较大，所以市场不强劲反弹，确实和开发商的预期是有差异的。从实际情况看，当前需要看到，若是市场继续降温，或者说复苏迹象不明显，那么都会面临降价、退房、抛售等现象。”易居研究院智库中心研究总监严跃进这样认为。

　　“虽然部分热点城市房价会出现下降，但是下降幅度不会很大”，易居企业集团CEO丁祖昱认为：“四季度楼市仍然是‘稳’字当先，稳地价，稳房价，稳预期仍然是主要基调。”

　　棚改政策冲击三四线调整

　10月8日，国务院常务会议部署推进棚户区改造工作，明确提出要调整完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。

　　对此，张波分析称：“棚改政策不断收紧，导致部分三四线城市的房价下行压力增强，从10月8日国务院常委会会议传出来的动向来看，商品房库存不足、房价上涨压力大的城市，取消货币化安置的进程要求‘尽快’，这部分变化会直接对部分三四线城市房价形成冲击。”

　　丁祖昱解读称：“从棚改的角度上来说，2017年，棚改的货币化安置带动了大约21%销售量，所以棚改还是很重要的。从目前的政策来看，棚改政策是因城而异的，每个城市的差异非常大，因为有的城市棚改已经回落很厉害了，有的城市棚改才刚刚启动。”

　　对于三四线城市楼市的走向，丁祖昱认为：“房价过快上涨的三四线城市，房价涨幅超过100%的，调整周期会比较长。”