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山东财经网 - 导报原创 - 低层住户忐忑,忧心利益不保,老楼装电梯,怎么清除“拦路虎”
低层住户忐忑,忧心利益不保,老楼装电梯,怎么清除“拦路虎”
加入时间:2018-1-26 9:51:05  来源:经济导报-山东财经网

◆经济导报记者 杜杨 济南报道      

    22日,随着济南市市中区英雄山路201号院4号楼一单元加装的电梯拿到“特种设备使用(检验)标志”,“济南加装第一梯”正式交付使用。自从上月中旬开始施工以来,这里每天都有大量市民前来参观,不少市民来自对电梯有需求、但未能达成加装共识的老旧小区。
据了解,济南首批电梯加装项目的示范效果依然显著:“无人反对”在加装电梯中是个热词,其仰赖对每个业主利益的保障,而利益保障则基于落实制度细节;一旦“无人反对”,后续的协商进展将会非常顺利。

“一楼难题”成拦路虎

    25日,山东大学千佛山校区8号楼(下称“8号楼”)背街面加装电梯正在如火如荼施工,临街面的商铺则客流如织。
    8号楼一、二单元是首批开工的济南既有住宅加装电梯试点项目,业主之所以能迅速达成共识,与8号楼特殊的构造有一定关系:一、二层楼是临街商铺,高层业主在讨论加装电梯事项时无需考虑低层业主的意见。
    显而易见,既有住宅加装电梯,对三楼以上高层业主意味着出行便利,但对住在一、二层楼的低层业主则未必需要。经济导报记者调查发现,低层业主往往对加装电梯带来的不便顾虑重重,比如同为首批项目,青后小区4区3号院4号楼的一楼业主唐先生就对经济导报记者表示,“如果电梯井离楼梯太近,走楼梯就很不方便。还有轿厢在一楼落地时会不会有噪音?我主要担忧这两点。”而上海爱登堡电梯股份有限公司市场副总监谭建明,还给经济导报记者讲述了一个亲历的案例,“上海有个小区,2至7层业主一致同意加装电梯,连费用分摊的金额都敲定了,结果不需要分摊费用的1楼业主却不同意,原因就是房产增值问题。”原来,1楼业主认为加装电梯会让高层房产升值,自己的房产却享受不到升值,故而反对。
    根据济南市住房保障和房产管理局上个月公布的数字,济南老五区共有295个单元居民有加装电梯意愿并已初步协商一致,其他众多小区加装意愿虽然强烈,但就卡在“低层业主反对”这一关,投反对票的大多都是低层住户。
    尽管有所担忧,但唐先生表示,他们楼3个单元的低层住户,在第一时间都表态不反对加装电梯,“我们都是黄河河务局的老职工,既是邻里又是同事,楼上住户行动不便应该体谅。”经济导报记者还发现,济南首批加装电梯的既有住宅多为“单位宿舍”,“既是邻里又是同事”的关系,使这些既有住宅业主能迅速达成共识,从而成功解决“一楼难题”。
    因为低层业主的不反对,青后小区4区3号院4号楼二单元的业主“召集人”张明德,还不断向经济导报记者夸赞邻居们“高风亮节”。 
 
迂回达成的“无人反对”

    据了解,山东大学千佛山校区8号楼是目前济南唯一采用“包围式平层入户”设计的既有住宅。出于对这种设计的关注,另一小区居民李华数次前来参观考察。
    李华告诉经济导报记者,他的住处和8号楼一样,也是老旧小区的6层居民楼,济南市住房保障和房产管理局出台《济南市既有住宅增设电梯管理办法(试行)》(下称《办法》)等规定后,李华就“请缨”成了他们单元加装电梯的“召集人”,并迅速达成“初步共识”。“二楼住户首先表态说:都是邻居,我不会只考虑自己,我对加装电梯没意见。”对此李华感动不已。
    不过“没有意见”并非没有诉求,二楼邻居提出一个条件:不采用影响采光的“包围式平层入户”设计。
    在8号楼施工现场,经济导报记者发现,钢架结构已经包围住了三层以上原有的后阳台,完工后在二楼后阳台正上方形成一个宽度超过1米的探出,“好似顶了一个巨大的‘帽子’。”李华感叹,这很难让二楼住户接受,但是三楼住户恰恰明确要求采用这种设计,“三楼的老太太行动只能靠轮椅,如果电梯采用常见的错层入户设计,轮椅根本爬不上去。”结果,本来已顺利达成的“无人反对”,却因邻里间不同的诉求产生了反复。
    无独有偶,在“济南加装第一梯”的施工现场,4号楼二单元的一位住户也给经济导报记者讲述了他们“无人反对”达成的不易,“五楼有个‘外来户’,他认为加装电梯应该‘单位’负责。所以加装不反对,但交钱就要‘考虑考虑’。”她说,这位住户前后“考虑”了一个月才同意。而这个院5号楼的一位住户更是无奈:“我们一单元楼梯离院墙太近,摆不下电梯井;要想加装电梯只能从阳面采取入户设计,这得多遮光啊。”他说。
    类似5号楼的建筑格局,也是影响“无人反对”达成的因素。经济导报记者发现,在玉函路46号院的济南市司法局宿舍,两个电梯井距离楼梯不足2米,使住户出入略显局促。据山东富春华电梯有限公司的两位施工人员介绍,之所以将电梯井设计的这么近,是因为稍远处管线密布无法打地基。经济导报记者未能了解到住户对这种局促设计的看法,但根据前述唐先生表达的担忧,这里的共识也应该是迂回达成。

“把握细节”

    万事开头难,受访人士均认为加装电梯最难的就是“无人反对”。根据《办法》,在“业主就增设电梯应达成的协议”中,就设置了预算及其筹集方案、涉电费用、用电管理、对利益受损业主的补偿金及筹集方案等事项,如果业主就这些事项无法统一,共识自然无从谈起。
    不过,经济导报记者发现,同为首批开工的项目,8号楼和“加装第一梯”的建设费用分摊方案就不同:前者按3楼10.98%、每层楼递增1.01%的比例分摊,后者则是3楼1万元、每层楼递增1万元、尾款按比例多退少补的方式分摊。而李华感觉,费用分摊还可以更灵活些,“我们五楼有个小伙子还在上学,留青岛还是回济南需要毕业后才能定,所以对自家要不要参与加装电梯有顾虑。于是我们共同商议,最后也得到当事人认可的一个方案:让他先不用交钱,如果想要回来住随时补上应交款便可,以此换取加装的‘不反对’。”他据此认为想要“无人反对”,保障每个业主的利益,并摸索共同利益的“最大公约数”必不可少。   
    李华认为,“细节”意味着工作预案要做足,持此观点的还有“济南加装第一梯”施工方、山东泉顺达装配式建筑有限公司董事长段连存。“业主会向我们提出各种各样的诉求,我们必须提出合理的解决方案。”段给经济导报记者展示了自己的微信相册,上面满是加装电梯的各类方案效果图。他说,这几天给前来参观的市民介绍各类加装方案,已成为他的工作之一。
    他还就李华遇到的“一楼难题”给出了解决方案:“因为一楼也高过地面半层,可以将包括一二层在内的全部住户都设计成平层入户,这样一二楼也就不会压抑了。”
    段连存认为,确定施工方案离不开细致入微的工作;张明德在谈到设计方案的确定时,也提到当时考虑到唐先生“影响出行、噪音过大”等顾虑,选择了电梯井离楼梯最远的那个设计方案。而《办法》第十条对此也有规定:增设电梯的设计方案应进行公示,公示期不少于10个工作日,在公示期内收到异议的,实施主体应与异议人协商达成一致意见;张明德认为《办法》条款对各项细节的罗列,让住户能在各个阶段充分参与协商,保障了他们的权利,这也是各住户迅速达成初步共识的必要条件。
    在8号楼施工现场,经济导报记者还发现,同院1号楼、2号楼和12号楼的设计方案已进行公示,而且每个单元的12个产权人都已签字同意,说明越来越多的业主对加装电梯存有共识,这意味着越来越多的加装电梯项目也将不日开工。




编辑:行者

 

 

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