◆经济导报记者　杜杨　济南报道       

　　9月1日，济南中央商务区（下称CBD）捆绑出让的9宗地块以29.5亿元的总价被500强企业——复星旗下的公司联合体打包摘走。吸引这些企业竞相入驻的CBD的，正是作为区域综合交通系统的核心、面积达200万平方米的地下空间系统。
　　济南的地下空间真有这么大的吸引力？经济导报记者采访发现，目前现有的传统商业地产项目，对地下空间的开发运营动机不足，现有的地下空间业态也面临经营困境，这与CBD片区各项目积极开发、衔接地下空间的态势大相径庭。
　　国土资源部日前印发的《关于加强城市地质工作的指导意见》（下称《意见》）就直指“孤立规划”的弊端，并提出将以地质调查为基础，科学统筹地上、地下空间资源开发利用，并纳入土地利用规划，与相关规划做好衔接。地质专家、山东省地质调查院水环所副所长刘春华则称相关部门准备了大量数据，希望能对济南城市“整体规划”工作做出正面推动。

地上空间的配套

　　济南CBD工地中央有一个十几米深的“大坑”。9月9日经济导报记者造访此地时，规划中的轻轨M环线正铺设到此。
　　据了解，工地之所以挖成一个比地铁轨道深得多的“大坑”，完全是因为此处的CBD中央枢纽车站将兴建国内首例、世界先进、总面积可达200万平方米的地下空间系统。公开资料显示，该地下空间系统是CBD综合交通系统的核心，将车站、地下人行系统、地下商业、地面景观全方位紧密连接，直接服务于其上方超高层办公、居住人群。
　　既然能服务地上生活人群，CBD自然吸引了一批地产项目入驻。绿地山东国际金融中心售楼处就建在“大坑”边上，地下公共空间规划也让绿地项目在设计上注重地下空间。公开资料显示，绿地项目规划有容积率为0.85的地下商业设施，也就是说将有2.5万平方米左右的地下空间从事商业运营，并与CBD中央枢纽车站衔接。绿地山东国际金融中心售楼处的魏经理表示，“CBD中央枢纽车站带来的客流蕴含巨大的商业价值，是任何地产项目都不能忽视的。”
　　而在城市的另一端，同为商业地产项目的济南和谐广场·银座中心，虽然体量比绿地项目（规划总建筑面积约43.06万平方米）多出不少（前者为55万平方米），但它的地下商业面积与绿地项目不可同日而语——营业面积虽接近2万平方米，但有超过8000平方米是“自营”的银座超市，故入驻商铺不足1万平方米。
　　此外，业态已发展十几年人防商城近来遭遇客流减少。“现在租金是每天每㎡4元，虽然2016年后降过2次，但现在经营依然艰难。”英雄山人防商城的一位业户表示。经济导报记者注意到商城内的冷饮摊位的确不少，但即便在最高气温达32℃的9日，前来纳凉的市民依然寥寥无几。
　　上述几个商业地产项目对地下空间的利用和经营现状千差万别，但相关人士分别对经济导报记者表示，他们对地下空间的定位却相对一致——都是地上的配套，包括没有地上部分运营的人防商城。

“客导线”能带来什么

　　“如果你来逛商场，你是希望在敞亮通透的地上逛，还是在昏暗幽闭的地下逛？”和谐广场营运部的一位工作人员向经济导报记者坦言，“说白了，商业地产要不要向地下发展，完全看客导线能不能下去。”
　　所谓“客导线”，即商场内顾客的流动路线。如上所述，顾客通常青睐采光好、环境通透的商铺，而地下空间显然难以满足，故而相较于商业地产的地上部分，地下空间的商业价值大受影响。
　　经济导报记者在连城国际、中润世纪广场等地走访发现，不少商业地产一楼商铺租金的基准价格多在每天每平方米10元左右，而二楼价格减半，三楼以上继续递减；而地下商铺租金可能仅为1元到3元，与一楼租金差距甚远。可见“客导线”难以“下沉”，造成了地下空间的商业价值不足。
　　“此外，地下空间的建筑成本很高，后期运营，包括通风、排水的成本更高。”上述营运部工作人员估算地下空间的“综合成本”是地上空间的3倍左右，“这就是地下空间被定位为‘配套’，并且商业价值有限的原因。”
　　与之相对，绿地项目因CBD中央枢纽车站的存在，其“客导线”本来就是“自下而上”，所以尽管也属“配套”，但此处的地下商业设施不仅不用担心客流，反而承担着将“客导线”“上提”的作用。魏经理坦承，这就是绿地项目重视的地下空间商业规划的原因之一。
　　经济导报记者还注意到，作为一种利用地下空间的商业模式，人防商城受“客导线”走向的影响也很大。以经四路人防商城为例，有分析称，其经营火热是因为经四路地上商业模式以沿街商铺为主，反倒是地下空间不惧烈日暴雨，购物环境好；而2010年后，随着万达广场等全新商业业态的出现，经四路的“客导线”“上提”，人防商城的经营大受影响。
　　根据《人防建设与城市建设相结合实施办法》所述，城市供电、供水、通信、热力等管线建设，应尽量埋设在地下。这段对地下空间的描述，与商业地产项目对地下空间的定位非常一致。所以业内人士也将人防工程列为城市地上发展的重要“配套”，并认为其开发利用，正是城市地下空间开发利用的重要部分。

亟待整体规划

　　前段时间，济南市纬十二路人防工程已经装修完毕，并交由西市场经营。纬十二路人防商城预计今年年底开业，一条沿纬十二路地下行进的“客导线”呼之欲出。
　　实际上，规划中的轻轨M环线也将沿该市纬十二路铺设，并在经七路与经十路形成换乘站点。如此一来，未来纬十二路沿线，包括和谐、连城，以及苏宁等地产项目，将形成与CBD类似的商业区。届时地下的“客导线”将为整片区域带来更多的人流。
　　当经济导报记者提出上述预测时，和谐广场的营运部工作人员持保留意见，“如果只是将我们跟连城广场连通起来，‘客导线’就会转向他们，所以我们有些吃亏。”他认为原本孤立的单个地产项目，其“客导线”都经过周密的规划设计，一旦因地下空间而连通，几个项目势必打破现有的平衡。
　　上述人防商城业户则更担心客流被引走，“原先纳凉的市民是人防商城的重要客流。现在周围商场既能纳凉，业态又比我们丰富，你说就算客流增加了，到时候我们怎么留人？”公开信息显示，未来纬十二路人防商城将加入“便民市场”业态，与和谐、连城错位经营的思路极为明显。
　　作为孤立的商业地产项目，因缺乏渠道与城市发展规划进行对接，对未来顾虑重重；而在城市规划方面，亦缺乏部门间对接、融合的平台。所以9月6日在《意见》发布的新闻通气会上，国土资源部新闻发言人、规划司司长庄少勤就直言，地质工作是城市规划、建设、运营和管理的重要基础性工作，但城市规划建设管理对地质工作重视不够，地质工作与城市规划建设管理结合也不紧，融合也不够。
　　《意见》表明，将以城市地质调查成果为基础，开展国土空间开发适宜性评价。同时以地质调查为基础，科学统筹地上、地下空间资源开发利用，并纳入土地利用规划，与相关规划做好衔接。
作为省地调院的地质专家，曾参与济南地下水环评的刘春华对经济导报记者分析，《意见》主要分为“统筹城市地上、地下建设”和“加强城市地质调查”两部分，“为了让城市地上、地下建设更协调、合理，涉及城市建设的各有关部门之间应加强同步协作，实现信息的有效互通，才能科学地规划建设。”
　　而根据《济南市城市地下空间开发利用管理办法》，济南地下空间涉及规划部门、国土资源部门、城乡建设部门和人民防空主管部门，山东省地质调查院作为全省公益性基础性地质调查队伍，在服务城市地质调查方面，已经做出了很多有利用价值或参考价值的地质成果。目前，省地调院已经搭建好了济南城市地下空间三维平台，下一步还将在全省逐步开展城市地质调查工作，并希望这些数据能够对城市规划、建设和人防部门的工作，起到正面、科学、有效的服务作用。
　　魏经理则从商业地产运营商的角度说明“整体规划”的重要性，“CBD是政府主导企业同步跟进，周边几个地产项目各安其位，相互之间根据规划发展，也就不存在‘谁占便宜谁吃亏’的问题。”