随着北京核心城区将不再新增建设用地的规定出台，五环内甲级写字楼项目稀缺性已成定局。随之而来的将是一场北京写字楼市场的“城市更新、存量升级”的新浪潮。作为北京最早兴起的高端商务写字楼板块之一，东长安街板块内包括新闻大厦在内的多家商业、酒店项目均已完成或加快推进“商改写”、“酒改写”的步伐。写字楼王牌区域东长安街正在上演“王者归来”。
五环内新增写字楼稀缺
“未来北京五环内严禁新增建设用地，严格控制建设规模，这将给存量项目改造带来新的机遇”，一位代理人士如此解析去年北京发布的《关于全面深化改革提升城市规划建设管理水平的意见》（以下简称《意见》）。《意见》中指出加快疏解非首都功能，严格控制增量，坚守产业禁止和限制底线。这也是业内外判断北京核心区优质写字楼资源将在未来陷入短缺的直接原因。
第一太平戴维斯对于2017年下半年北京甲级写字楼市场的展望中指出，未来机构投资者和开发商将更多关注有发展潜力的商业存量物业改造为办公用途，包括商业综合体、酒店等物业改成办公物业。代表性的案例就是，位于东长安街写字楼板块的新闻大厦也在此前完成了从酒店到甲级写字楼的漂亮“转身”。
对于商场和酒店而言，办公楼在运营成本、租金回报等方面都略胜一筹。随着中融信托大厦、盈科中心的改造成功，预计未来几年，在酒店业和传统百货业表现低迷的背景下，核心区老旧商业项目的改造将更加受投资者关注。
东长安街归来
值得关注的是，在众多酒改写项目中，包括新闻大厦、北京国际饭店、中粮广场C座三项目均位于北京老牌写字楼板块——东长安街板块。这也使得此板块的写字楼市场重新“燃”了起来。
资料显示，作为北京最早的传统商务区之一，东长安街沿线近年来鲜有新项目入市，多数项目楼龄较长，因此对于租户的吸引力不如从前。针对这一现象，业主考虑通过楼宇改造升级来挽留租户。高力国际华北区办公楼服务部业主代表及零售房地产服务部总监宋海燕以中粮广场举例介绍，该项目为分段式商业改造写字楼项目，并在改造中融入了共享、艺术及高科技元素，租金也明显较以前有大幅提升。
与之相比，位于长安街南侧、毗邻王府井商圈的新闻大厦的升级改造则更为迅速。据新闻大厦写字楼负责人介绍，2015年6月成功转型，新闻大厦就取得了95%以上的出租率，项目经营效益呈现出稳步上升的态势。据悉，新闻大厦的写字楼改造包括工程升级改造、配套升级、招商合作、运营创新等多个环节。投入运营以来，成功吸引了金融、法律、餐饮等众多行业知名企业入驻。
对于项目改造后的成功运营，项目负责人表示，新闻大厦紧邻长安街行政区，具有成为甲级写字楼先天不可复制的地理优势；同时，项目原有的五星级酒店配备的游泳池、健身房等内部设施和配套是传统写字楼所不具备的；此外，项目酒店式等专业服务也是一大优势；与市场上新写字楼项目相比，新闻大厦作为改造项目的经营成本优势明显，在租金方面可为客户提供打包价格，对客户而言，价格优势也十分明显。
宋海燕进而总结，从区位上看，东长安街板块位于东方广场至CBD，此段区域的写字楼数量较其他区域比较稀少，东长安街区域的楼宇都靠近主干道长安街，从交通上占有明显优势。因此从需求上也加大了此区域的优势。
“酒改写”的背后
高和资本董事长苏鑫表示，城市发展到一定程度后，核心区域土地稀缺，此时城市发展的动力来自于消费推动。以前适合商场和酒店的地方，现在可能缺乏公寓和写字楼，消费推动就会让城市功能产生变化。
专家提示，城市更新是一个万亿级的市场，赚钱的方式很简单，把租金提升，使资产价格提升。但几乎所有“商改写”项目都面临不少难题，投资方需要做好用五年时间回收改造成本的准备。“商改写”、“酒改写”的投资人必须具备改造硬件、装入内容、促进流动三项能力。
上述专家进一步表示，当前写字楼市场供应总体呈增加趋势，空置率也有所上升，但并不意味着写字楼投资即将陷入低迷。市场上类似东长安街板块的城市核心甲级写字楼依然是稀缺产品。该趋势在上半年写字楼市场的大宗交易也可见一斑。
资料显示，2017年二季度，共有三宗投资交易成交，分别为平安信托收购望京新一城商业，以及中投发展收购霄云路地块和东直门奥克伍德华庭酒店公寓两项目。上半年共录得七宗大宗买卖，投资市场整体延续去年活跃度，同时进一步体现投资者今年对翻修改造物业和增值型投资策略的关注。
业内人士分析，上半年的两项零售物业被交易，该两项物业地理位置优越，但其原有物业形态和经营方式未能充分实现资产最大价值，买家以“商改写”为思路对资产的未来价值和租金回报进行重新评估，促成买家卖家双方在交易价格上达成一致。
世邦魏理仕中国华北区投资及资本市场部主管纪刚则表示，上半年北京投资市场交易绝大部分由房地产开发企业和房地产基金完成。随着政府收紧土地供应，开发商在北京寻找土地开发上的机会变得日益困难，因而目光转向存量物业市场。
北京商报记者 董家声
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