◆经济导报记者  孙罗南  济南报道     

    与国内火热的房地产市场相比，海外购房在过去对于普通百姓而言可谓陌生。不过，近几年来随着越来越多的中国人开始加入到海外置业的队伍中，这一话题也随之成为关注的热点。
    但如今，在个人购汇监管趋严等多重管控下，海外置业的环境将不再宽松。“海外置业可以说基本上被‘封杀’了。”世联行山东区总经理朱江20日对经济导报记者表示，有的海外置业热点城市房价甚至受到了影响。
    在英国伦敦一家银行工作的凯文19日告诉经济导报记者，“实际上，国家外汇管理局一直未允许国内购汇海外置房这件事，之前的国际收支申报里面都是没有的，现在只是更加严厉了。受外汇管制影响，现在想在海外买房的中国人有些只能观望。”

有的投资，有的长期持有

    “在英国买房的中国人很多，各地都有，比如山东青岛、江苏、重庆、广东、福建等，也有很多是来投资的。”凯文告诉经济导报记者，伦敦是英国房价升值最快的地方，所以是投资首选地，而在伯明翰、曼彻斯特、利物浦等地买房的也比较多。
    “伦敦交通从里到外分为1-9区，1-2区是中心地区，3-4区算是传统意义上的伦敦市，5-9区算是伦敦周外地区。”凯文说，“1区到3区两室一厅的房子上百万英镑到四五十万英镑不等。”
    值得一提的事，英国举行“脱欧”公投后，英镑汇率的下跌令购房成本也有所降低，这一度让英国成为中国投资者海外置业的新目标。“英镑贬值对国内投资者来说就是直接便宜了15%左右。”凯文说。
    仲量联行公布的“全球资本流动”数据显示，2016年中国的海外商业和住宅房地产投资额达到330亿美元。其相关报告显示，当前中国人海外置业人群中有74.9%是出于投资目的，56.1%为子女教育，移民也占据较高比例。
    “‘炒楼花’是在交房之前就出手了，这一般是1-2年。其他的就不一定，有些是长期持有、等升值的，因为租金回报率高，一般都能完全付房贷且有剩余。”凯文告诉经济导报记者，“英国这边交了定金就签合同，然后在交房前就可以买卖，一般‘炒楼花’的人只交定金，然后用定金证赚房价升值的差价。”
    根据胡润研究院与万国置地今年年初联合发布的《2017中国高净值客户海外置业展望》，“分散风险”是中国高净值人群购置全球房产的最主要原因。
    此外，国人送子女出国留学的比例逐年增长，并呈现低龄化的趋势，因此子女海外教育也成为高净值人群进行海外置业的一个重要驱动因素。高净值人群在海外置业的区域选择上，“学区房”置业以52%高居首位。
    “加拿大的温哥华、新西兰的奥克兰和惠灵顿、澳大利亚的悉尼和墨尔本、日本的北海道，主要是中国人拉动房价。”胡润百富董事长兼首席调研员胡润表示。
    目前在美国洛杉矶工作的Sean 19日还对经济导报记者说，“中国人在美国买房的很多，在一些好的地区，可以说房价都是这么炒上去的。而且，现在美国市场比较热，所以房源比较短缺，比如在洛杉矶，一般房主都是出个价，买房人会再往上‘竞标’几万或几十万美元。”

一直未允许国内购汇海外置房

    “现在外汇管制是更加严厉了，管制的主要方式还是个人每年只能购汇等值5万美元，超过5万美元、或者特殊用途需要外汇局进行单笔批复。”凯文说。
    “过去，中国人买房一般都是找直系亲戚以生活费的方式往外汇款，分批汇过来，或者就是自己在国外挣了足够多的钱交首付或全款。”凯文说。
    经济导报记者在国家外汇管理局网站看到，去年年底发布的《国家外汇管理局有关负责人就改进个人外汇信息申报管理答记者问》一文表示，过去，我国国际收支个人购汇中存在一些漏洞，致使部分违规、欺诈、洗钱等行为时有发生，包括利用经常项目从事资本项目交易（比如海外购房和投资等），还在一定程度上助长了地下钱庄等违法行为，这扰乱了正常交易秩序，也对广大遵守个人购汇规定的居民形成了利益侵蚀。
    该文称，在改进个人购汇事项申报统计后，外汇管理部门可据此加强事后核查，对有关违规违法行为加强管理和处置。
    国家外汇管理局重申个人购汇不得用于海外购房及投资等未开放的资本项下交易，彼时被部分媒体误读为颁发的“新政”。国家外汇管理局此后也公开澄清，个人购汇不允许用于海外购房并非新政策，个人海外购房及投资属于尚未开放的资本项目，一直以来都不能做。
    值得注意的是，个人在购汇时须签署的《个人购汇申请书》已经明确：“境内个人办理购汇时，不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。”
    国家外汇管理局有关负责人表示，虚假申报、骗汇、欺诈、违规使用和非法转移外汇资金等违法违规行为，将被列入“关注名单”，在未来一定时期内限制或者禁止购汇，依法纳入个人信用记录、予以行政处罚、进行反洗钱调查、移送司法机关处理等。

流程复杂且持有成本高

    政策的逐步收紧，影响到了中国人海外买房。与国内购房相比，在海外复杂繁琐的购房过程及较高的持有成本，也是中国买家海外置业时需考量的。
    曾考虑在英国买房的任倩告诉经济导报记者，“主要还是考虑到英镑贬值，尽管也有人对于英国‘脱欧’不乐观。再就是，英国贷款利率比较低，5年固息都在2%以下。”
    不过，相比国内购房，海外买房流程让任倩感到颇为繁琐。
    任倩了解到的英国非二手房的个人按揭贷款的流程大概是这样的：购房者进行预订，需向开发商支付1000-2000英镑的订金，缴纳订金后，联系律师并通知开发商。开发商则需要准备购房合同，并发给律师。交换购房合同的同时，购房者需要交纳房产价格5%-15%的定金，直接付给律师，由律师支付给开发商的律师。
    而在交房前，贷款经纪人联系购房者办理贷款提款。交房当天，购房者需将首付支付给律师，银行按揭贷款也会直接支付给律师，由律师将资金支付给开发商的律师。
    除了流程相对复杂外，海外置业还有一定的持有成本。“房产要交印花税，是一次性的，总房款越便宜，税越低，是分段收的，100万英镑以上房产的税是非常重的。每年的话，要给当地交垃圾收集费之类的公共事务税费。”任倩说，这也令她对于在英国买房犹豫不决。
    在分析人士看来，除了外汇政策因素外，与其它投资相似，海外置业也面临各种风险，部分国家的部分城市也不乏房地产市场过热的现象，而且一些人对于海外地产市场并不熟悉，再加上汇率等因素，这些无疑都增添了海外置业的不确定性。