◆经济导报记者  时超

    在融资渠道收紧的背景下，房地产企业如何应对即将到来的偿债高峰期，成为市场关注的焦点。
    22日晚，中国城市建设控股集团有限公司（下称“中城建”）公告称，由于公司受评级下调等因素影响，融资受限，流动性存在一定压力，其应于2017年3月1日支付利息的2016年度第一期中期票据(16中城建MTN001)，存在偿付不确定性。
    经济导报记者了解到，2017年国内到期的地产债约为1277亿元，同时进入回售期的债券规模超过1256亿元，且集中出现在下半年，整体偿债压力较去年有所升高，风险也在增加。而通过Wind资讯统计发现，仅山东今年将到期的、与地产行业相关的信用债规模已达139亿元，其中部分偿债主体存在资产负债率攀升等问题。
    “中小房企如果恰好今年赶上偿债期，对资金链的压力会较大。”23日，国创展博金融业分析师吴峰对经济导报记者表示，房地产业新债发行难度上升，融资成本抬升的现状，都会推升主体信用风险，应引起投资者关注。

风险频现

    公开资料显示，中城建主要从事市政、房地产建设、土地开发等项目施工业务，其2012年至2014年的业绩一直呈现稳步上升态势，但从2015年开始公司经营状况开始出现下滑。2016年以来，中城建在营业收入和资产方面大幅减少，债务负担快速增加。
    财报显示，截至2016年9月底，中城建（合并）资产总额已下降至688.07亿元，现金类资产仅20.45亿元，较上年底大幅减少；母公司资产负债率达92.11%；2016年1至9月，中城建利润总额比上年同期大幅下降48.5%。
    据悉，此次面临偿付不确定性的“16中城建MTN001”，发行总额18亿元，本计息期债券利率3.97%。在此之前，中城建已有三期债券出现违约，所以如果此次公司仍未能按期兑付利息，将成为第四只构成实质性违约的债券。
    对于上述变化，公司将问题指向了“身份”的转变，将“公司股东发生变化”这一因素摆上案台。
  经济导报记者了解到，去年4月中城建宣布公司99%股权现由惠农投资基金持有，原全资股东中国城市发展研究院所持股权则由100%降至1%，公司的性质由“国企”转变成“民企”。受此影响，多家评级机构将其列为下调评级观察名单，令公司陷入尴尬境地。
    不过，从现在的情况看，融资难导致的资金链条收紧，才是中城建违约的直接原因。公司22日晚的公告中也称，“虽采取了加大回款力度、通过多方渠道筹措资金等措施，但目前本期债券利息的资金尚未落实。”
    经济导报记者注意到，除中城建以外，多家与房地产行业相关的发债主体，近来也被机构下调评级。如大公国际资信评估有限公司1月就将北票市建设投资有限公司主体信用评级由AA-下调为A+，指出公司经营性净现金流受政府往来款结算进度的影响较大，对债务的保障能力产生不利影响。而万达商业地产、茂业国际控股有限公司等也因债务杠杆升高、流动性风险增加等原因，被穆迪、标普等机构直接降级或列入负面信用观察名单。

债务兑付风险增加

    对于上述风险警示级别的提升，吴峰认为，其与地产行业近来融资渠道收紧、债务到期规模增加均有密切关系。“贷款、股市再融资、公司债等融资渠道一个个被堵上，房企的现金流已不再像年初那样宽松，部分扩张激进的房企如今都要面临较大的流动性压力，债务兑付风险也就随之增加。”
    经济导报记者注意到，2016年地产债呈现快速增长态势，总发行量达到11560亿元，净融资额10801亿元。与之相应的是，2017年即将到期的地产债也随之攀升到了1277亿元，另外还有超过1256亿的地产债进入回售期。
    以山东地区为例，今年地产建筑业信用债发行主体需到期偿还的债务近140亿元，其中泰安市泰山投资有限公司发行的“14泰山投资PPN001”“14泰山投资PPN002”合计到期规模就达30亿元，另外淄博市城市资产运营有限公司发行的“16淄博城资CP001”、济南西城投资开发集团有限公司发行的“14济西投PPN001”等均在10亿元以上。
    从已公布的财报看，相关发行主体中，不乏负债率快速上升的情况。如即将有5.1亿元短融到期的日照市城市建设投资集团有限公司，资产负债率从2015年底的58.57%升至去年三季度末的64.75%。
    吴峰说，国内房地产企业面临的融资环境正全面收紧，已经有部分公司开始转向海外融资，对于负债率较高、规模较小的房地产企业来说，资金链将受到严峻考验。“资质较弱的房企，债务违约风险也将进一步增大。”