◆导报记者 王延锋 济南报道      

    房地产行业资金收紧的趋势正越来越明显。
    中国证券投资基金业协会14日正式公布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（下称“4号文”），明确提出，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的私募资产管理计划，暂不予备案。
    “4号文”指出，所谓热点城市，包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个城市，并将根据住建部相关规定适时调整范围。
    “此次新规出发点是从资金源头上抑制市场过热。它同时也释放出信号，国家本次对房地产市场的调控是持续和全面的。”山东大学房产研究中心主任、经济导报特约评论员李铁岗对经济导报记者说。

堵住变相贷款漏洞

    “4号文”开宗明义:证券期货经营机构设立私募资产管理计划，其投放包括但不限于以下5种方式：委托贷款；嵌套投资信托计划及其他金融产品；受让信托受益权及其他资产收（受）益权；以名股实债的方式受让房地产开发企业股权；中国证券投资基金业协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。
    其实，此前就有规定，证券期货经营机构发行的资产管理计划不得投资于不符合国家相关产业政策要求的项目。
    为规避监管要求，在目前的实际操作中，很多机构对房地产项目的资金投放并非委托贷款，而是通过嵌套投资产品、受让信托受益权、受让资产收（受）益权、以名股实债的方式受让房地产开发企业股权等方式变相贷款。
    但本次规定把上述规避方式纳入到了监管范围，并明确指出，名股实债是指投资回报不与被投资企业的经营业绩挂钩，不是根据企业的投资收益或亏损进行分配，而是向投资者提供保本保收益承诺，根据约定定期向投资者支付固定收益，并在满足特定条件后由被投资企业赎回股权或者偿还本息的投资方式，常见形式包括回购、第三方收购、对赌、定期分红等。
    “4号文”要求，资产管理人应当依据勤勉尽责的受托义务要求，履行向下穿透审查义务，以确定受托资金的最终投资方向符合要求。设立私募资产管理计划投资房地产开发企业、且项目符合要求的，应当向投资者充分披露融资方、项目情况、担保措施等信息；完善资金账户管理、支付管理流程，加强资金流向持续监控，防范资金被挪用于支付合同约定资金用途之外的其他款项。
    另外，本次新规还遵循着“新老划断，平稳过渡”的原则。也就是说，不得新增与该文件不符的投资项目；同时，存续产品已投项目存在文件禁止情形的，相关投资项目到期后不得续期。

体现持续调控思路

    本次出台的新规，有国家统一部署的背景。
    中国证券投资基金协会披露，根据中央房地产市场调控协调工作小组的统一部署，按照中国证监会要求，协会对证券期货经营机构私募资管产品参与房地产市场投资的情况进行了摸底。统计显示，相关产品投资房地产市场的资金来源以银行为主、通道业务占比高、项目集中于热点城市等特征较为明显，与落实房地产调控工作的整体目标还有一定差距。
    本次新规的思路是，根据相关房地产调控政策导向，在房地产项目所在地、项目性质、资金用途等方面区别对待，重点规范私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为。
    李铁岗分析称，在任何一轮房地产价格暴涨中都有游资和投资资金的影子。以往国家多是通过基准利率等手段调整市场流动性，但本轮对市场资金的调控更加全面和细致，以防止出现市场再度过热的情况，促进市场健康良性发展。
    有业内人士认为，未来地产开发融资趋紧，开发商应保证房子快速卖出，调整销售策略。