◆经济导报记者 杜杨 济南报道       
  
    “我们今天只接待认筹。”12月14日，听说位于经十东路田庄附近的济南万达城开放认筹，经济导报记者前去采访，一位工作人员却婉拒了看房的要求。但经济导报记者在现场看到，上午10点半才有百余位购房者初审成功，这与传说中的“6000人团购”相去甚远。据了解，新房认筹不火爆，二手房交易价格也有“微跌”的趋势，济南房地产网数据监控中心统计数据显示，11月份济南二手房挂牌均价环比10月下降约1%，这也是2017年以来该数据首次下降。
    因热点众多，万达城被业内认为是济南房市的“风向标”，而被视为全国“风向标”的北京二手房价亦有下降的趋势：麦田房产统计数据显示，11月份北京二手房降价成交房源占比高达96%。
    房价的“风向”是否普遍“下行”？经济导报记者采访的业内人士皆出言谨慎，多将二手房价格“下行”解释为房价“回归理性”；“明年济南的房价应该能保持稳定。”济南房地产网总经理柳廉恒对经济导报记者如是说。

看热闹的比排队的多

    济南某事业单位员工刘青对经济导报记者介绍说，几个月前，她经人介绍加入了一个万达城团购的微信群，要加这个群的条件很苛刻，“必须是济南市事业单位工作人员或直系亲属。”而之所以加群，是因为“每平方米14500元的团购价格还挺合适的。”刘青表示。
    刘青给经济导报记者发来了落款为“济南万达城客户经理”的认筹通知（下称“通知”），上面显示济南万达城定于12月14日上午9点开始认筹，单价也确实是每平方米14500元。让她始料未及的是，认筹要求“名下银行卡余额大于150万元”，刘青表示这样的条件难以接受。
    始料未及的不止是刘青一个人，因为在14日认筹现场，被挡在济南万达城展示中心门外的不止经济导报记者一人，有段时间门外看热闹的比排队等候入场的人还要多。有一位顾客“初审”通过入场后，却因为“名下银行卡余额”小于150万元，只得离开展示中心。“我有一笔超过100万元的理财明年1月到期，我咨询了一下售楼处，但对方拒绝通融这么久。”这位顾客心有不甘。
    根据通知，本次认筹推出房源共计12栋楼、2719套。如此大量的房源一次性放出，自然会成为业内外关注的焦点，经济导报记者就在认筹现场遇到了龙湖春江郦城的销售顾问，“本周我们推一栋，下周我们还会加推一栋。如果您感兴趣，现在我们就带您看房。”该销售顾问还怂恿经济导报记者去看房。根据“安居客”的信息显示，龙湖春江郦城与济南万达城同属经十东路片区，12月下旬预计加推8号楼和12号楼，共计144套房源。而万达城此次认筹一次就推出2719套，难怪会被关注。
    不过，14日下午，此次认筹活动就已“暂时取消”了，一位不愿透露姓名的济南万达城工作人员给经济导报记者的解释是“技术原因”。
    “一般来说，楼盘认筹取消的原因有二，一是未取得‘项目预售证’，被主管部门叫停；二是预售没达到预期，被开发商叫停。”一位济南本地房地产观察人士告诉经济导报记者，但他拒绝猜测此次认筹活动取消的具体原因。
    根据通知，济南万达城确已取得“项目预售证”，但经济导报记者在“济南建设网”却未查找到相关信息，上述工作人员给出的回应是“已经办下来了，在中心室内东侧有展示。”经济导报记者被拦在展示中心门外，自然没有看到。  
    上述工作人员表示自己没有掌握当天认筹成功的数据。不过在上午10点半，现场的一位工作人员曾随口说：“目前已有100多人过审了。”如是，这与传说中的“6000人团购”相去甚远，却与经济导报记者观察到的情况相符。

“风向标”下行

    地处“经十东路热点片区”、备受购房者追捧、一次推出2700余套房源、吸引同行前来探查……济南万达城可谓济南新房销售的“风向标”。但认筹莫名其妙暂停，却给人以“风向不明”的感觉。
    “我是‘刚需’，经十东路片区离我单位很近，未来又有地铁、CBD等热点，所以我才关注济南万达城；虽然每平方米14500元的单价确实很吸引人，但我实在是拿不出150多万元的全款。”刘青最后选择购买同属该片区的鲁能泰山7号。
    如果说销售政策突变才导致新房销售“风向不明”，那二手房的销售则有明显“下行”趋势。济南房地产网数据监控中心的统计数据显示，济南二手房挂牌均价为每平方米16752元，这比上月16920元的数字下滑约1%。
    济南下滑1%，北京也下滑0.8%；而从全年来看，麦田房产的信息显示，北京同户型房价比3月份成交高峰时下降了15%-20%。“中国房价看北京”，房地产业内素来把北京的房价视为“风向标”；而21世纪宏观研究院认为，北京二手房才是真正的楼市“风向标”。
    此外，根据济南房地产网数据监控中心统计数据显示，11月份济南新房挂牌均价每平方米15452元，自9月份达到高点后已连续两次下跌。

业内：房价在“回归理性”

    综上所述，无论是新房还是二手房，目前房价“下行”压力不小。不过经济导报记者采访到的济南几位业内人士均出言谨慎，认为济南的房价并非“下行”，而是“回归理性”。
    “无论是城市硬件还是城市规模，济南都在发展，所以未来的房价不会明显‘下跌’。”柳廉恒如是说。他提供的分析文章显示，除了“限购”等政策性因素外，对济南房价影响最大的客观因素，是“工业北路高架路、二环西南延高架段通车”的“城建大规划”，认为其疏解济南城区交通拥堵的作用将日益显现。
    二手房交易资深专家、济南福万家房地产经纪有限公司的店长赵永告诉经济导报记者，目前济南二手房成交价格的“下行”属于局部现象，“一是房价高地，如历下区，因为集中了济南最优质的资源而受追捧；二是房价洼地，一些项目希望搭‘顺风车’涨价。现在市场稳定，上述地区偏离的价格也渐渐回归。”赵永的观点得到了济南房地产网数据监控中心统计数据的支持：11月份济南二手房房价“下行”区域集中在历下区、历城区、高新区和天桥区，前者正因优质的资源而受追捧。至于成交二手房价“下行”占比，赵永估计不足20%。
    “明年济南的房价应该能保持稳定。”柳廉恒认为，未来房地产市场偏激的销售和定价策略会越来越少，而且“整个市场会继续保持理性。”