◆经济导报 曹凤芹
今年，楼市迎来多重利好，山东房地产市场持续升温。“1-7月全省房地产交易量10528万平方米，实现交易额5832亿元，同比分别增长33.2%、39%。”山东省住建厅相关负责人日前如此介绍说。
然而，在迅速上涨的成交量与价格背后，是较大的不均衡性。据介绍，截至7月底，全省库存商品房去化周期18个月，同比缩短6个月。其中库存商品住宅去化周期13个月，处于最佳供需平衡区间，包括济南在内的部分城市目前去库存压力已经不大。
不过，虽然住宅库存压力不大，但全省商铺、写字楼等非住宅库存平均去化周期比上年底增加3个月，目前高达54个月，有6个市超过70个月。
经济导报记者采访获悉，商铺、写字楼、公寓、厂房等物业，不像住宅拥有巨大的刚性需求，更容易受到投资环境和经济周期影响，销售速度慢，其持有成本也受到考验。
库存能卖5年多
“现在住宅基本上已经卖完，近期主要是出售商铺。”在西客站片区，某改善型产品为主的楼盘置业顾问肖元琪告诉导报记者，由于各种政策利好，住房市场还不错，“大部分买二套房的，还有一部分属于投资的，买商铺比较少，感觉大家现在对商铺的增值潜力不太信任。”
肖元琪的感觉并非个例，导报记者走访多家楼盘发现，住宅几乎没有多少存量了，但是底商和写字楼还有一部分没卖完，“非住宅不太好卖”是众多置业顾问的感受。
在天桥区无影山路的一处楼盘，业主入住已经两年，该楼盘还有10多套底层商铺以及部分地下停车位没有售出。
“物业经常打电话，说对业主优惠销售。”该小区业主张心怡表示，前几天物业的工作人员还打电话问她买不买车位。该楼盘物业负责人告诉导报记者，由于开发商已经开始操作另一处项目，卖商铺和车位的工作落在了物业身上。
非住宅物业不好卖，库存也不断攀升，屡创新高。数据显示，2014年1月1日，济南市非住宅商品房库存135248套；2015年1月1日，济南市非住宅商品房库存144438套；2016年1月1日，济南市非住宅商品房库存176316套。
济南住宅与房地产信息网的最新数据显示，截至23日8时，济南库存房源263420套，其中非住宅222729套，不到8个月的时间，非住宅库存数量增加了46413套。若按照去年平均每天卖出116套非住宅房源的速度计算，即便库存不再增加，目前济南市非住宅库存也能卖5年多。
租不出去的“旺铺”
非住宅库存高企，出租也面临困境。
曾几何时，“一铺养三代”的说法成为人们的投资金句，似乎买“旺铺”成了一劳永逸的投资法门。而如今，济南市民周欣却因为投资商铺一筹莫展。
“租金一降再降，还有一间没租出去。”周欣告诉导报记者，2011年他在济南森林公园附近投资了一商铺，面积约800平方米，2014年交付使用，当年很顺利地租了出去，原本以为今后可以顺利过上“包租公”的生活，谁知一年期满，半数租户不再续租，只好再行招租，时间过大半年，租金也降了两成，商铺依然没能全数租出。
“原来一年租金40万元，今年租金还不到30万元，虽说当时买的时候价钱便宜，可总价也近乎400万元，照这么下去，10多年也难以回本。”周欣很是沮丧，出租回本慢，出售几无可能，“要是投资住宅现在至少翻番。”
导报记者采访获悉，养商铺的市场周期比较长，业户的前期投入较大，受宏观经济形势影响，收益率不仅没有预期那么高，甚至不少由于难以租出，不但没有收益，还要负担银行的利息，商铺的持有成本陡增。受此影响，不少投资者将目光转向住宅。
“住宅价格一般只有底商的一半或者2/3，并且实用性强，出租出售留给子女都行，产权时间也长。”正在打算购买第三套房产的王宏艳表示，商铺不仅价格贵，买不到好位置也不太好出租，住宅无论出租出售都要比商铺好太多，“我第二套房子交房就租了出去，每个月的收益足够还房贷，倒手的话也能挣个几十万元。”
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